vioft2nnt8|2000BDFC6638|yunusbirbilen|tbl_sayfa|metin|0xfdff35bf02000000f105000001000200T.C. YARGITAY 7. HUKUK DAIRESI E. 2021/6819 K. 2022/2176 T. 22.3.2022 TEMLIKEN TESCIL ISTEMI Davaciyi Temsil Eden Vekil Yargilama Sirasinda Ölmüs Olmasina Ragmen Vekilin Bagli Bulundugu Baronun Baskanligi Tarafindan Avukatlik Kanunu'nun 42. Maddesi Geregi Herhangi Bir Islemde Bulunulmadigi ve Davacinin Vekilinin Ölümünden Haberdar Edilmedigi - Vekil Eden Durumdan Haberdar Edilmeksizin Karar Ihdasinin Adil Yargilanma Ilkesine Uygun Düsmedigi VEKILIN YARGILAMA SIRASINDA ÖLMESI Durumdan ve Dogabilecek Hukuksal Sonuçlardan Vekil Edeni Haberdar Etmek Gerektigi - Davayi Bizzat Takip Yahut Baska Bir Avukat Görevlendirmek Suretiyle Mevcut Usuli Sorunu Ortadan Kaldirabilecegi Kendisine Açiklanip Karar Almasina ve Tutum Belirlemesine Yetecek Uygun Bir Süre Vermek ve Ortaya Çikacak Sonuç Çerçevesinde Islem Yapmak Gerektigi/Vekil Eden Durumdan Haberdar Edilmeksizin Karar Ihdasinin Adil Yargilanma Ilkesine Uygun Düsmedigi IYI NIYET KOSULU Davacilarin Imar Öncesi Ana Tasinmazdan Tüm Malik ve Mirasçilar Tarafindan Imzali "Parselasyon ve Satis Sözlesmesidir" Baslikli Belgeye Güvenerek Satin Aldiklari Özel Bölümlere Bina Yaptiklarindan ve Mülkiyetin Ileride Kendisine Geçirilecegi Inanciyla Hareket Ettiklerinden Iyiniyet Unsurunun Gerçeklestigi - Mahkemece TMK’nun 724. Maddesinde Belirtilen Diger Unsurlar da Incelenerek Neticesine Göre Bir Karar Verilmesi Gerektigi 4721/m. 724 6100/m. 71 1136/m. 42 AIHS/m. 6 DAVA ÖZETI : Dava, TMK'nun 724. maddesine dayali olarak açilan temliken tescil davasidir.Olayda, ilgili davaci kendisini vekil ile temsil ettirmis, vekil yargilama sirasinda ölmüstür. Buna ragmen vekilin bagli bulundugu baronun baskanligi tarafindan Avukatlik Kanunu'nun 42. maddesi geregi herhangi bir islemde bulunulmadigi, bu hali ile davacinin, vekilinin ölümünden haberdar edilmedigi anlasilmaktadir. Mahkemece, öncelikle deginilen durumdan ve dogabilecek hukuksal sonuçlardan vekil edeni haberdar etmek; davayi bizzat takip yahut baska bir avukat görevlendirmek suretiyle mevcut usuli sorunu ortadan kaldirabilecegi, tarafi oldugu davada usul hukuku açisindan aleyhine ortaya çikmasi muhtemel sonuçlari bertaraf edebilecegi kendisine açiklanip bu yönlerden karar almasina ve tutum belirlemesine yetecek uygun bir süre vermek; böylece ortaya çikacak sonuç çerçevesinde islem yapmak gerekir. Mahkemece vekil eden durumdan haberdar edilmeksizin karar ihdasi A.I.H.S.'nin 6.maddesinde düzenlenen "adil yargilanma ilkesi"ne uygun düsmemistir. Temliken tescilin ilk kosulu malzeme sahibinin iyiniyetli olmasidir. Tüm dosya kapsami ile degerlendirildiginde davacilarin imar öncesi ana tasinmazdan tüm malik ve mirasçilar tarafindan imzali " Parselasyon ve Satis Sözlesmesidir" baslikli belgeye güvenerek satin aldiklari özel bölümlere bina yaptiklarindan ve mülkiyetin ileride kendisine geçirilecegi inanciyla hareket ettiklerinden temliken tescilin ön kosulu olan iyiniyet unsuru gerçeklestiginden mahkemece TMK’nun 724. maddesinde belirtilen diger unsurlarin da incelenerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekir. DAVA : Davacilar vekili tarafindan, davalilar aleyhine 01/07/2005 gününde verilen dilekçeyle TMK 724. maddesine dayali tapu iptal ve tescil talebi üzerine yapilan durusma sonunda; davanin reddine dair verilen 26/04/2016 tarihli hükmün Yargitayca durusmali olarak incelenmesi bir kisim davacilar vekili ve davali ... vekili tarafindan istenilmekle, tayin olunan 25/09/2018 günü için yapilan tebligat üzerine temyiz eden bir kisim davalilar vekili Av. ... ile karsi taraftan davali ... vekili Av. ... geldiler. Açik durusmaya baslandi. Süresinde oldugu anlasilan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açiklamalari dinlenildi. Açik durusmanin bittigi bildirildi. Is karara birakildi. Bilahare dosya ve içerigindeki tüm kagitlar incelenerek geregi görüsülüp düsünüldü: KARAR : Davacilar vekili, davaya konu Izmir ili, ... ilçesi, ... Mah. 19 pafta, 463 parselde kayitli tasinmazin tapuda veraseten istirak maliki olarak görünen sahislar ve mirasçilari tarafindan yillar önce Izmir ili, ... ilçesi, .... Mah., 461, 462 ve 463 parsellere özel parselizasyon yapilarak, yazili harici taksim sözlesmesiyle paylasildigini, bu sözlesme uyarinca da bu tasinmazlarin üçüncü kisilere satilmasi konusunda aralarinda anlastiklarini ve bu satislar için kendileri disinda Emlakçi ...'a da hep birlikte vekil-yetkili temsilci tayin ettiklerini, müvekkil bir kisim davacilarin murisi ... 'in bahsi geçen yazili harici rizai taksim sözlesmesine güvenerek harici yazili satis sözlesmesi ile, 463 parsel ve özel parseldeki 3 ada 1 parseldeki 145 m²'lik arsayi 365.000 TL bedelle, davacilardan Y. Okutan'nin da bahsi geçen yazili harici rizai taksim sözlesmesine güvenerek dava konusu 19 pafta, 463 parsel ve özel parseldeki 4 ada, 27 numarali parseldeki 164 m²'lik arsayi 328.000 TL bedelle, davacilardan ...'in da bahsi geçen yazili harici rizai taksim sözlesmesine güvenerek dava konusu 19 pafta, 463 parsel ve özel parseldeki 4 ada 17 ve 18 parseldeki 115'er m²'lik arsayi 299.000 TL bedelle, harici yazili satis sözlesmesi ile ev yapmak üzere satin aldiklari arsalari üzerine iyiniyetle bina yaptiklarini, tapuda halen davalilar adina kayitli görünen is bu tasinmazlar üzerindeki binalarin davacilara ait oldugu konusunda serh verildigi, diger parselerdeki özel parsellerin müvekkilleri disinda yaklasik 90 kisiye ayni sekilde satildigini, bu sahislarin da tasinmazlar üzerine iyiniyetle bina insaa ettiklerini, 20 yili geçkin bir zamandir da nizasiz ve fasilasiz olarak kullanilan tasinmazlarin oldugunu belirterek bedelsiz veya bedeli karsiliginda tapu kaydinin iptali ile davacilar adina ayri ayri tesciline karar verilmesini talep etmistir. Davalilardan ... vekili davacilarin dayandigi harici taksim sözlesmelerinin bütün mirasçilar tarafindan imzalanmamis olmasi nedeniyle hukuken geçersiz oldugunu, aksi düsünülse dahi ilgilinin bu taksim sözlesmesi ile kendisine kalan yeri harici bir satis sözlesmesi ile tasarruf etme imkaninin bulunmadigini, davacilarin her birinin selef durumunda oldugunu, vekil kilinan ...'nin geçerli bir vekaletnamesinin bulunmadigini, davaya konu parselin ilk kök kayitlarindan itibaren bir çok uygulama gördügünü bedele yönelik bir talebin dava edilmedigini belirterek davanini reddini talep etmistir. Davali ... vekili davali ...'ün hiçkimseye murisinden kalan arsa hissesini satmadigini ve bir bedel almadigini, arsa paylasimi yapilmasina dair sartli bir sözlesmeyi 01.01.1979 yilinda 463 Sayili parsel maliklerinin tamami tarafindan imza atilmis ise de bundan sonra yapilan 14.03.1988 tarihli, 10.02.1979 tarihli yine 12.06.1979 tarihli belgelerde kendisinin ve bir kisim mirasçilarin imzalari bulunmadigi gibi bu sözlesmelerde kime ne verilecegi, kimin ne kadar hakkinin kaldiginin belli olmadigi, tüm mirasçilarin katilimi ile imzalanmis bir belge bulunmadan istirak halinde mülkiyet seklinde olan bu tasinmaz hakkinda oybirligi karari olmadan hisse devrinin geçersiz oldugu, davacilarin binalarinin kaçak insaat oldugunu, kesif raporlarinin yetersiz olup yeniden olusturulacak bilirkisi heyetiyle kesif ve inceleme yapilip davanin reddini savunmustur. Mahkemece, mahallinde 29.01.2015 tarihlerinde kesif yapilmis, 25.02.2015 tarihli kesif raporunda davaci ...'in iki katli evinin 32225 ada 1 Sayili parsel 133 m2'lik tasinmaz içerisinde davaci ...'nin iki katli evinin 32227 ada 16 Sayili parsel 127 m2 tasinmaz içerisinde yine davaci ...'a ait iki katli binasinin 32227 ada 10 Sayili parsel içerisinde kaldigi belirtilmistir. Dava konusu parsellerin 17.02.1987 tarihinde 463 parsel sayili, 10140 m2 kuyulu tarla cinsli tasinmazin imar uygulamasi ile olustugu ve tapu kayitlarina davacilarin binalarinin ayri ayri serh verildigi belirtilmistir. Dava, TMK'nun 724. maddesine dayali olarak açilan temliken tescil davasidir. Dava konusu 461-462-463 parselin 20/03/1956 tarihli tapulama ile islem gördügü, 27/01/1977 tarihli intikal ile S., T., O., A., S., O., S., F., A., H. adlarina istiraken kaydedildikleri, 17/02/1987 tarihinde ve 25/11/1996 tarihinde imar görüp 25731, 32220, 32225, 32226 ve 32227 ada içinde yer aldiklari, 463 numarali parselin özel parselasyona tabi tutuldugu, taksim sözlesmesinin ve satis yetkisi verilmesine iliskin 01/01/1979 ve tarihli sözlesmenin tüm pay sahiplerinin imzasini tasimadigi, bu hali ile geçerli bir taksim sözlesmesinden bahsedilemeyecegi, davacilarin iddialarinin harici satis sözlesmelerine dayandirilmis olup, tapulu yerin haricen satisinin geçerli olmadigi, satildigi iddia olunan yerin ifrazinin da mümkün olmadigi, bu tür davalarda iyiniyetin kabul edilebilmesi için bina insa edilen yerin ileride davaciya verilecegi ümidiyle bina yapilmasi gerektigi, dosya kapsamina göre isiraken mülkiyete konu bir tasinmazdan bir miktar ev yeri satin alinmasinda diger paydaslarin da onayi saglanmadigindan davacinin iyiniyetli oldugunun kabul edilemeyecegi, iyiniyetin gerçeklesmedigi durumlarda diger kosullarin arastirilmasi da gerekmedigi görülmekle, bu itibarla, davanin sübjektif kosulu olan iyiniyetin gerçeklesmedigi gerekçesiyle davanin reddine karar verilmistir. Hükmü, davacilar vekili ve davaci Y. vekili temyiz etmistir. Bir kimsenin kendi malzemesi ile baskasinin tapulu tasinmazina sürekli, esasli ve mütemmim cüzü (tamamlayici parçasi) niteliginde yapi yapmasi halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olmasi yaninda diger bazi kosullar da mevcutsa malzeme sahibi yapinin bulundugu alan ile yapinin kullanilmasi için zorunlu arazi parçasinin tescilini mülkiyet hakki sahibinden isteyebilir. TMK'nin 724. maddesinde yapi sahibine taninan bu hak, kisisel hak niteliginde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafindan, insaat yapilirken tasinmazin maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karsi ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, tasinmaza sonradan malik olan kisiye karsi da bu kisisel hak ancak yapi sahibini bu haktan mahrum birakmak amaciyla arsa sahibi ile el ve isbirligi içinde oldugu iddiasiyla ileri sürülebilir. Malzeme sahibinin TMK'nin 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazi kosullarin varligina baglidir; a-) Birinci kosul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasidir. TMK'nin 724. maddesi hükmünden açikça anlasilacagi üzere, tasinmaz mülkiyetinin yapi sahibine verilebilmesi için öncelikli kosul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK'nin 3. maddesinde hükme baglanan sübjektif iyiniyet oldugunda da kusku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattigi tasinmazin baskasinin mülkü oldugunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karsilik bilebilecek durumda olmamasini ya da yapiyi yapmakta hakli bir sebebinin bulunmasini ifade eder. Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtigi davada iyiniyetin varligi iddia ve savunmaya bakilmaksizin mahkemece re'sen arastirilmalidir. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 Sayili Yargitay Içtihadi Birlestirme Kararinda belirtildigi gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemis oldugu açik bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunmasi mümkün degildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karsi tarafin ispati gerekmeden belirlenmis olur. Ayrica iyiniyet insaatin basladigi andan tamamlandigi ana kadar devam etmelidir. Iyiniyet kosulunun gerçeklesmedigi durumlarda diger kosullarin gerçeklesip gerçeklesmediginin arastirilmasina gerek bulunmamaktadir. b-) Ikinci kosul, yapi kiymetinin tasinmazin degerinden açikça fazla olmasidir. Bu kosul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmali, fazlalik ilk bakista da kolayca anlasilmalidir. Insaatin kapsadigi alanin ifrazi kabil ise arsa degeri yalniz bu kisma göre, aksi halde tamaminin degerine göre bulunmalidir. Insaatin kaldirilmasinin arazi ve malzemeye verecegi zarar, kaldirilmasiyla malzeme sahibinin elde edecegi yarardan daha fazla ise insaatin kaldirilmasi fahis bir zarara yol açacaktir. (Objektif kosul) c-) Üçüncü kosul ise yapiyi yapanin (malzeme sahibinin), tasinmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir. Uygun bedel genellikle yapi için gerekli olan arsa miktarinin dava tarihindeki gerçek degeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir tasinmazin bir kisminin devri gerektiginde geri kalan kismin bedelinde noksanliklar meydana gelecekse, bunlar tasinmaza bagli öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulmasi suretiyle hesaplattirilmali, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmis bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir. d-) Yukarida deginilen üç kosulun yanisira, yapinin bulundugu arazi parçasi davaliya ait tasinmazin bir kismini kapsiyor ise tescile konu olacak yer, insaat alani ile zorunlu kullanim alanini kapsayacagindan mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kismin ana tasinmazdan ifrazinin da mümkün olmasi gereklidir. 1-)Davaci Y. vekilinin temyiz itirazlari yönünden yapilan incelemede; 6100 Sayili Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 71. maddesine göre dava ehliyeti bulunan herkes, davasini kendisi veya tayin ettigi vekil araciligiyla açabilir ve takip edebilir. Avukatlik Kanunu'nun 42. maddesi, bir avukatin ölümü veya meslekten yahut isten çikarilmasi veya isten yasaklanmasi yahut geçici olarak is yapamaz duruma gelmesi hallerinde, avukatin kayitli oldugu baro baskaninin, ilgililerin yazili istemi üzerine veya is sahiplerinin yazili muvafakatini almak sartiyle, isleri geçici olarak takip etmek ve yürütmek için kendi barosuna kayitli bir avukati görevlendirecegine ve dosyalari kendisine devir ve teslim edecegine, ayrica durumu mahkemelere ve gerekli görecegi yerlere bildirecegine iliskin düzenleme içermektedir. Davaci Y. kendisini vekil ile temsil ettirmis, vekil yargilama sirasinda ölmüstür. Buna ragmen vekilin bagli bulundugu baronun baskanligi tarafindan Avukatlik Kanunu'nun 42. maddesi geregi herhangi bir islemde bulunulmadigi, bu hali ile davaci Y. 'in, vekilinin ölümünden haberdar edilmedigi anlasilmaktadir. Bu tür hallerde mahkemece yapilmasi gereken is, öncelikle deginilen durumdan ve dogabilecek hukuksal sonuçlardan vekil edeni haberdar etmek; bu cümleden olarak, davayi bizzat takip yahut baska bir avukat görevlendirmek suretiyle mevcut usuli sorunu ortadan kaldirabilecegi, tarafi oldugu davada usul hukuku açisindan aleyhine ortaya çikmasi muhtemel sonuçlari bertaraf edebilecegi kendisine açiklanip bu yönlerden karar almasina ve tutum belirlemesine yetecek uygun bir süre vermek; böylece ortaya çikacak sonuç çerçevesinde islem yapmak olmalidir. Mahkemece açiklanan sekilde bir islem yapilmaksizin ve vekil eden durumdan haberdar edilmeksizin yazili sekilde karar ihdasi A.I.H.S.'nin 6.maddesinde düzenlenen "adil yargilanma ilkesi"ne uygun düsmemistir. 2-) Diger temyiz itirazlari yönünden yapilan incelemede; Somut olayda; toplanan deliller ve tüm dosya kapsami birlikte degerlendirildiginde davacilar vekili dava konusu tasinmazlarin Izmir ili, .... ilçesi, ... Mah. Deteyatagi Mevkii 19 pafta, 461-462-463 parselde S., A., T., S., A. , S., O., F., A. adlarina istiraken kayitli iken 01.01.1979 tarihinde o tarihte sag olan tapu malikleri olan S........ ayrica 01.01.1979 tarihinde hayatta olmayan ... mirasçilari A...........tarafindan ve yine 01.01.1979 tarihinde hayatta olmayan A.mirasçilari .......... tarafindan imza edildigi anlasilmistir. Dava konusu 463 Sayili parselin diger istirakçi maliki Veli oglu H. ile ilgili kaydin Karsiyaka 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/593 Esas - 2011/233 Karar sayili ilami ile iptaline, diger istirakçi maliklerin isimlerinin düzeltilmesine karar verildigi ve temyiz edilmeden 13.09.2011 tarihinde kesinlestigi belirtilmekteyse de dosya içerisinde bulunmadigindan söz konusu mahkeme kararinin ve dava konusu tasinmazlarin güncel tapu kayitlarinin dosya arasina getirtilerek, A. ve ... Oglu H.'in ayni kisiler oldugunun tespiti gerekmektedir. Ayni kisiler oldugunun tespiti halinde; 01.01.1979 tarihli "... 461-462-463 parsellerin parselasyon ve satis sözlesmesidir" baslikli ve o tarih itibari ile sag olan tapu malikleri ve tapuda adi yazili ancak intikalleri yapilmamis olan ....'in 01.01.1979 tarihindeki tüm mirasçilari tarafindan imzalandigi, davacilarin geçerli olan bu sözlesmeye güvenerek kendilerine satilan tasinmazlari teslim alip 20 yili asan süredir ev insa ederek fiilen oturduklari ve 17.02.1987 tarihli imar uygulamasi ile olusan, temliken tescile konu 32227 ada 10 ve 16 Sayili parsellerin tapu kaydinin muhdesat bilgileri bölümünde binalarin ayri ayri davacilara ait oldugu yönünde 07.11.2002 tarih, 8150 yevmiye numara ile verilmis serh bulunmaktadir. Davalilar tarafindan beyanlar hanesindeki bina serhleri nedeniyle mülkiyet haklarinin kisitlandigi gerekçesiyle belirtmenin terkini için davacilar aleyhine hiçbir dava açilmadigi gibi nizasiz fasilasiz bina insa ederek devam eden zilyetliklerine karsi davalilar tarafindan hiçbir dava açilmadigi, 29.01.2015 tarihinde yapilan kesifte dava konusu yerlerin özel parselasyonunu yapan emlakçi 1928 dogumlu M. Baglarbunari ve dava konusu 21 yillik ... Mahallesinde muhtarlik yapan tanik M. isimli taniklar da bu durumu beyan etmislerdir. Yine dosya içerisinde yer alan ve bir kisim mirasçilar tarafindan imzalanan "Kabul ve Taahhüt Beyani" baslikli, 14.03.1988 tarihli belge "Satis Mukavelesi ve Taahhütname" baslikli "...yukarida adlari yazili kisilere 1979-1983 tarihleri arasinda hisse satislari yaptik..." yazili belge, 12.06.1979 tarihli 15.01.1988 tarihli belgeler ve 05.02.1979, 02.06.1981, 14.03.1980 tarihli bir kisim mirasçilara ait vekaletname içerikleri ve tüm dosya kapsami ile degerlendirildiginde davacilarin imar öncesi 463 parsel sayili ana tasinmazdan tüm malik ve mirasçilar tarafindan imzali 01.01.1979 tarihli "461-462-463 Parsellerin Parselasyon ve Satis Sözlesmesidir" baslikli belgeye güvenerek satin aldiklari özel bölümlere bina yaptiklarindan, 5.7.1944 tarihli ve 12/26 Sayili Içtihadi Birlestirme Kararinda da belirtildigi gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirilecegi inanciyla hareket ettiklerinden, Türk Medeni Kanununun 724. maddesi uyarinca öncelikli kosul olan iyiniyet unsuru gerçeklestiginden, mahkemece Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde belirtilen diger unsurlarin da incelenerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekirken yazili sekilde hüküm kurulmasi dogru görülmemis, kararin bu sebeple bozulmasi gerekmistir. SONUÇ : Yukarida açiklanan nedenlerle davacilar vekillerinin temyiz itirazlarinin kabulüyle hükmün BOZULMASINA, pesin yatirilan harcin istek halinde yatiranlara iadesine, 1630 TL Yargitay durusma vekalet ücretinin davalilardan alinarak bir kisim davacilar .......'a verilmesine, kararin tebliginden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açik olmak üzere, 22.03.2022 tarihinde oybirligi ile karar verildi. kazanci.com.tr
T.C. YARGITAY 7. HUKUK DAIRESI E. 2021/6819 K. 2022/2176 T. 22.3.2022
TEMLIKEN TESCIL ISTEMI
Davaciyi Temsil Eden Vekil Yargilama Sirasinda Ölmüs Olmasina Ragmen Vekilin Bagli Bulundugu Baronun Baskanligi Tarafindan Avukatlik Kanunu'nun 42. Maddesi Geregi Herhangi Bir Islemde Bulunulmadigi ve Davacinin Vekilinin Ölümünden Haberdar Edilmedigi - Vekil Eden Durumdan Haberdar Edilmeksizin Karar Ihdasinin Adil Yargilanma Ilkesine Uygun Düsmedigi
VEKILIN YARGILAMA SIRASINDA ÖLMESI
Durumdan ve Dogabilecek Hukuksal Sonuçlardan Vekil Edeni Haberdar Etmek Gerektigi - Davayi Bizzat Takip Yahut Baska Bir Avukat Görevlendirmek Suretiyle Mevcut Usuli Sorunu Ortadan Kaldirabilecegi Kendisine Açiklanip Karar Almasina ve Tutum Belirlemesine Yetecek Uygun Bir Süre Vermek ve Ortaya Çikacak Sonuç Çerçevesinde Islem Yapmak Gerektigi/Vekil Eden Durumdan Haberdar Edilmeksizin Karar Ihdasinin Adil Yargilanma Ilkesine Uygun Düsmedigi
IYI NIYET KOSULU
Davacilarin Imar Öncesi Ana Tasinmazdan Tüm Malik ve Mirasçilar Tarafindan Imzali "Parselasyon ve Satis Sözlesmesidir" Baslikli Belgeye Güvenerek Satin Aldiklari Özel Bölümlere Bina Yaptiklarindan ve Mülkiyetin Ileride Kendisine Geçirilecegi Inanciyla Hareket Ettiklerinden Iyiniyet Unsurunun Gerçeklestigi - Mahkemece TMK’nun 724. Maddesinde Belirtilen Diger Unsurlar da Incelenerek Neticesine Göre Bir Karar Verilmesi Gerektigi
4721/m. 724
6100/m. 71
1136/m. 42
AIHS/m. 6
DAVA ÖZETI :
Dava, TMK'nun 724. maddesine dayali olarak açilan temliken tescil davasidir.Olayda, ilgili davaci kendisini vekil ile temsil ettirmis, vekil yargilama sirasinda ölmüstür. Buna ragmen vekilin bagli bulundugu baronun baskanligi tarafindan Avukatlik Kanunu'nun 42. maddesi geregi herhangi bir islemde bulunulmadigi, bu hali ile davacinin, vekilinin ölümünden haberdar edilmedigi anlasilmaktadir.
Mahkemece, öncelikle deginilen durumdan ve dogabilecek hukuksal sonuçlardan vekil edeni haberdar etmek; davayi bizzat takip yahut baska bir avukat görevlendirmek suretiyle mevcut usuli sorunu ortadan kaldirabilecegi, tarafi oldugu davada usul hukuku açisindan aleyhine ortaya çikmasi muhtemel sonuçlari bertaraf edebilecegi kendisine açiklanip bu yönlerden karar almasina ve tutum belirlemesine yetecek uygun bir süre vermek; böylece ortaya çikacak sonuç çerçevesinde islem yapmak gerekir. Mahkemece vekil eden durumdan haberdar edilmeksizin karar ihdasi A.I.H.S.'nin 6.maddesinde düzenlenen "adil yargilanma ilkesi"ne uygun düsmemistir.
Temliken tescilin ilk kosulu malzeme sahibinin iyiniyetli olmasidir. Tüm dosya kapsami ile degerlendirildiginde davacilarin imar öncesi ana tasinmazdan tüm malik ve mirasçilar tarafindan imzali " Parselasyon ve Satis Sözlesmesidir" baslikli belgeye güvenerek satin aldiklari özel bölümlere bina yaptiklarindan ve mülkiyetin ileride kendisine geçirilecegi inanciyla hareket ettiklerinden temliken tescilin ön kosulu olan iyiniyet unsuru gerçeklestiginden mahkemece TMK’nun 724. maddesinde belirtilen diger unsurlarin da incelenerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekir.
DAVA : Davacilar vekili tarafindan, davalilar aleyhine 01/07/2005 gününde verilen dilekçeyle TMK 724. maddesine dayali tapu iptal ve tescil talebi üzerine yapilan durusma sonunda; davanin reddine dair verilen 26/04/2016 tarihli hükmün Yargitayca durusmali olarak incelenmesi bir kisim davacilar vekili ve davali ... vekili tarafindan istenilmekle, tayin olunan 25/09/2018 günü için yapilan tebligat üzerine temyiz eden bir kisim davalilar vekili Av. ... ile karsi taraftan davali ... vekili Av. ... geldiler. Açik durusmaya baslandi. Süresinde oldugu anlasilan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açiklamalari dinlenildi. Açik durusmanin bittigi bildirildi. Is karara birakildi. Bilahare dosya ve içerigindeki tüm kagitlar incelenerek geregi görüsülüp düsünüldü:
KARAR : Davacilar vekili, davaya konu Izmir ili, ... ilçesi, ... Mah. 19 pafta, 463 parselde kayitli tasinmazin tapuda veraseten istirak maliki olarak görünen sahislar ve mirasçilari tarafindan yillar önce Izmir ili, ... ilçesi, .... Mah., 461, 462 ve 463 parsellere özel parselizasyon yapilarak, yazili harici taksim sözlesmesiyle paylasildigini, bu sözlesme uyarinca da bu tasinmazlarin üçüncü kisilere satilmasi konusunda aralarinda anlastiklarini ve bu satislar için kendileri disinda Emlakçi ...'a da hep birlikte vekil-yetkili temsilci tayin ettiklerini, müvekkil bir kisim davacilarin murisi ... 'in bahsi geçen yazili harici rizai taksim sözlesmesine güvenerek harici yazili satis sözlesmesi ile, 463 parsel ve özel parseldeki 3 ada 1 parseldeki 145 m²'lik arsayi 365.000 TL bedelle, davacilardan Y. Okutan'nin da bahsi geçen yazili harici rizai taksim sözlesmesine güvenerek dava konusu 19 pafta, 463 parsel ve özel parseldeki 4 ada, 27 numarali parseldeki 164 m²'lik arsayi 328.000 TL bedelle, davacilardan ...'in da bahsi geçen yazili harici rizai taksim sözlesmesine güvenerek dava konusu 19 pafta, 463 parsel ve özel parseldeki 4 ada 17 ve 18 parseldeki 115'er m²'lik arsayi 299.000 TL bedelle, harici yazili satis sözlesmesi ile ev yapmak üzere satin aldiklari arsalari üzerine iyiniyetle bina yaptiklarini, tapuda halen davalilar adina kayitli görünen is bu tasinmazlar üzerindeki binalarin davacilara ait oldugu konusunda serh verildigi, diger parselerdeki özel parsellerin müvekkilleri disinda yaklasik 90 kisiye ayni sekilde satildigini, bu sahislarin da tasinmazlar üzerine iyiniyetle bina insaa ettiklerini, 20 yili geçkin bir zamandir da nizasiz ve fasilasiz olarak kullanilan tasinmazlarin oldugunu belirterek bedelsiz veya bedeli karsiliginda tapu kaydinin iptali ile davacilar adina ayri ayri tesciline karar verilmesini talep etmistir.
Davalilardan ... vekili davacilarin dayandigi harici taksim sözlesmelerinin bütün mirasçilar tarafindan imzalanmamis olmasi nedeniyle hukuken geçersiz oldugunu, aksi düsünülse dahi ilgilinin bu taksim sözlesmesi ile kendisine kalan yeri harici bir satis sözlesmesi ile tasarruf etme imkaninin bulunmadigini, davacilarin her birinin selef durumunda oldugunu, vekil kilinan ...'nin geçerli bir vekaletnamesinin bulunmadigini, davaya konu parselin ilk kök kayitlarindan itibaren bir çok uygulama gördügünü bedele yönelik bir talebin dava edilmedigini belirterek davanini reddini talep etmistir.
Davali ... vekili davali ...'ün hiçkimseye murisinden kalan arsa hissesini satmadigini ve bir bedel almadigini, arsa paylasimi yapilmasina dair sartli bir sözlesmeyi 01.01.1979 yilinda 463 Sayili parsel maliklerinin tamami tarafindan imza atilmis ise de bundan sonra yapilan 14.03.1988 tarihli, 10.02.1979 tarihli yine 12.06.1979 tarihli belgelerde kendisinin ve bir kisim mirasçilarin imzalari bulunmadigi gibi bu sözlesmelerde kime ne verilecegi, kimin ne kadar hakkinin kaldiginin belli olmadigi, tüm mirasçilarin katilimi ile imzalanmis bir belge bulunmadan istirak halinde mülkiyet seklinde olan bu tasinmaz hakkinda oybirligi karari olmadan hisse devrinin geçersiz oldugu, davacilarin binalarinin kaçak insaat oldugunu, kesif raporlarinin yetersiz olup yeniden olusturulacak bilirkisi heyetiyle kesif ve inceleme yapilip davanin reddini savunmustur.
Mahkemece, mahallinde 29.01.2015 tarihlerinde kesif yapilmis, 25.02.2015 tarihli kesif raporunda davaci ...'in iki katli evinin 32225 ada 1 Sayili parsel 133 m2'lik tasinmaz içerisinde davaci ...'nin iki katli evinin 32227 ada 16 Sayili parsel 127 m2 tasinmaz içerisinde yine davaci ...'a ait iki katli binasinin 32227 ada 10 Sayili parsel içerisinde kaldigi belirtilmistir. Dava konusu parsellerin 17.02.1987 tarihinde 463 parsel sayili, 10140 m2 kuyulu tarla cinsli tasinmazin imar uygulamasi ile olustugu ve tapu kayitlarina davacilarin binalarinin ayri ayri serh verildigi belirtilmistir.
Dava, TMK'nun 724. maddesine dayali olarak açilan temliken tescil davasidir. Dava konusu 461-462-463 parselin 20/03/1956 tarihli tapulama ile islem gördügü, 27/01/1977 tarihli intikal ile S., T., O., A., S., O., S., F., A., H. adlarina istiraken kaydedildikleri, 17/02/1987 tarihinde ve 25/11/1996 tarihinde imar görüp 25731, 32220, 32225, 32226 ve 32227 ada içinde yer aldiklari, 463 numarali parselin özel parselasyona tabi tutuldugu, taksim sözlesmesinin ve satis yetkisi verilmesine iliskin 01/01/1979 ve tarihli sözlesmenin tüm pay sahiplerinin imzasini tasimadigi, bu hali ile geçerli bir taksim sözlesmesinden bahsedilemeyecegi, davacilarin iddialarinin harici satis sözlesmelerine dayandirilmis olup, tapulu yerin haricen satisinin geçerli olmadigi, satildigi iddia olunan yerin ifrazinin da mümkün olmadigi, bu tür davalarda iyiniyetin kabul edilebilmesi için bina insa edilen yerin ileride davaciya verilecegi ümidiyle bina yapilmasi gerektigi, dosya kapsamina göre isiraken mülkiyete konu bir tasinmazdan bir miktar ev yeri satin alinmasinda diger paydaslarin da onayi saglanmadigindan davacinin iyiniyetli oldugunun kabul edilemeyecegi, iyiniyetin gerçeklesmedigi durumlarda diger kosullarin arastirilmasi da gerekmedigi görülmekle, bu itibarla, davanin sübjektif kosulu olan iyiniyetin gerçeklesmedigi gerekçesiyle davanin reddine karar verilmistir.
Hükmü, davacilar vekili ve davaci Y. vekili temyiz etmistir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile baskasinin tapulu tasinmazina sürekli, esasli ve mütemmim cüzü (tamamlayici parçasi) niteliginde yapi yapmasi halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olmasi yaninda diger bazi kosullar da mevcutsa malzeme sahibi yapinin bulundugu alan ile yapinin kullanilmasi için zorunlu arazi parçasinin tescilini mülkiyet hakki sahibinden isteyebilir.
TMK'nin 724. maddesinde yapi sahibine taninan bu hak, kisisel hak niteliginde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafindan, insaat yapilirken tasinmazin maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karsi ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, tasinmaza sonradan malik olan kisiye karsi da bu kisisel hak ancak yapi sahibini bu haktan mahrum birakmak amaciyla arsa sahibi ile el ve isbirligi içinde oldugu iddiasiyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK'nin 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazi kosullarin varligina baglidir;
a-) Birinci kosul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasidir.
TMK'nin 724. maddesi hükmünden açikça anlasilacagi üzere, tasinmaz mülkiyetinin yapi sahibine verilebilmesi için öncelikli kosul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK'nin 3. maddesinde hükme baglanan sübjektif iyiniyet oldugunda da kusku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattigi tasinmazin baskasinin mülkü oldugunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karsilik bilebilecek durumda olmamasini ya da yapiyi yapmakta hakli bir sebebinin bulunmasini ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtigi davada iyiniyetin varligi iddia ve savunmaya bakilmaksizin mahkemece re'sen arastirilmalidir. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 Sayili Yargitay Içtihadi Birlestirme Kararinda belirtildigi gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemis oldugu açik bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunmasi mümkün degildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karsi tarafin ispati gerekmeden belirlenmis olur. Ayrica iyiniyet insaatin basladigi andan tamamlandigi ana kadar devam etmelidir.
Iyiniyet kosulunun gerçeklesmedigi durumlarda diger kosullarin gerçeklesip gerçeklesmediginin arastirilmasina gerek bulunmamaktadir.
b-) Ikinci kosul, yapi kiymetinin tasinmazin degerinden açikça fazla olmasidir.
Bu kosul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmali, fazlalik ilk bakista da kolayca anlasilmalidir. Insaatin kapsadigi alanin ifrazi kabil ise arsa degeri yalniz bu kisma göre, aksi halde tamaminin degerine göre bulunmalidir. Insaatin kaldirilmasinin arazi ve malzemeye verecegi zarar, kaldirilmasiyla malzeme sahibinin elde edecegi yarardan daha fazla ise insaatin kaldirilmasi fahis bir zarara yol açacaktir. (Objektif kosul)
c-) Üçüncü kosul ise yapiyi yapanin (malzeme sahibinin), tasinmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapi için gerekli olan arsa miktarinin dava tarihindeki gerçek degeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir tasinmazin bir kisminin devri gerektiginde geri kalan kismin bedelinde noksanliklar meydana gelecekse, bunlar tasinmaza bagli öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulmasi suretiyle hesaplattirilmali, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmis bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d-) Yukarida deginilen üç kosulun yanisira, yapinin bulundugu arazi parçasi davaliya ait tasinmazin bir kismini kapsiyor ise tescile konu olacak yer, insaat alani ile zorunlu kullanim alanini kapsayacagindan mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kismin ana tasinmazdan ifrazinin da mümkün olmasi gereklidir.
1-)Davaci Y. vekilinin temyiz itirazlari yönünden yapilan incelemede;
6100 Sayili Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 71. maddesine göre dava ehliyeti bulunan herkes, davasini kendisi veya tayin ettigi vekil araciligiyla açabilir ve takip edebilir.
Avukatlik Kanunu'nun 42. maddesi, bir avukatin ölümü veya meslekten yahut isten çikarilmasi veya isten yasaklanmasi yahut geçici olarak is yapamaz duruma gelmesi hallerinde, avukatin kayitli oldugu baro baskaninin, ilgililerin yazili istemi üzerine veya is sahiplerinin yazili muvafakatini almak sartiyle, isleri geçici olarak takip etmek ve yürütmek için kendi barosuna kayitli bir avukati görevlendirecegine ve dosyalari kendisine devir ve teslim edecegine, ayrica durumu mahkemelere ve gerekli görecegi yerlere bildirecegine iliskin düzenleme içermektedir.
Davaci Y. kendisini vekil ile temsil ettirmis, vekil yargilama sirasinda ölmüstür. Buna ragmen vekilin bagli bulundugu baronun baskanligi tarafindan Avukatlik Kanunu'nun 42. maddesi geregi herhangi bir islemde bulunulmadigi, bu hali ile davaci Y. 'in, vekilinin ölümünden haberdar edilmedigi anlasilmaktadir.
Bu tür hallerde mahkemece yapilmasi gereken is, öncelikle deginilen durumdan ve dogabilecek hukuksal sonuçlardan vekil edeni haberdar etmek; bu cümleden olarak, davayi bizzat takip yahut baska bir avukat görevlendirmek suretiyle mevcut usuli sorunu ortadan kaldirabilecegi, tarafi oldugu davada usul hukuku açisindan aleyhine ortaya çikmasi muhtemel sonuçlari bertaraf edebilecegi kendisine açiklanip bu yönlerden karar almasina ve tutum belirlemesine yetecek uygun bir süre vermek; böylece ortaya çikacak sonuç çerçevesinde islem yapmak olmalidir.
Mahkemece açiklanan sekilde bir islem yapilmaksizin ve vekil eden durumdan haberdar edilmeksizin yazili sekilde karar ihdasi A.I.H.S.'nin 6.maddesinde düzenlenen "adil yargilanma ilkesi"ne uygun düsmemistir.
2-) Diger temyiz itirazlari yönünden yapilan incelemede;
Somut olayda; toplanan deliller ve tüm dosya kapsami birlikte degerlendirildiginde davacilar vekili dava konusu tasinmazlarin Izmir ili, .... ilçesi, ... Mah. Deteyatagi Mevkii 19 pafta, 461-462-463 parselde S., A., T., S., A. , S., O., F., A. adlarina istiraken kayitli iken 01.01.1979 tarihinde o tarihte sag olan tapu malikleri olan S........ ayrica 01.01.1979 tarihinde hayatta olmayan ... mirasçilari A...........tarafindan ve yine 01.01.1979 tarihinde hayatta olmayan A.mirasçilari .......... tarafindan imza edildigi anlasilmistir.
Dava konusu 463 Sayili parselin diger istirakçi maliki Veli oglu H. ile ilgili kaydin Karsiyaka 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2010/593 Esas - 2011/233 Karar sayili ilami ile iptaline, diger istirakçi maliklerin isimlerinin düzeltilmesine karar verildigi ve temyiz edilmeden 13.09.2011 tarihinde kesinlestigi belirtilmekteyse de dosya içerisinde bulunmadigindan söz konusu mahkeme kararinin ve dava konusu tasinmazlarin güncel tapu kayitlarinin dosya arasina getirtilerek, A. ve ... Oglu H.'in ayni kisiler oldugunun tespiti gerekmektedir.
Ayni kisiler oldugunun tespiti halinde; 01.01.1979 tarihli "... 461-462-463 parsellerin parselasyon ve satis sözlesmesidir" baslikli ve o tarih itibari ile sag olan tapu malikleri ve tapuda adi yazili ancak intikalleri yapilmamis olan ....'in 01.01.1979 tarihindeki tüm mirasçilari tarafindan imzalandigi, davacilarin geçerli olan bu sözlesmeye güvenerek kendilerine satilan tasinmazlari teslim alip 20 yili asan süredir ev insa ederek fiilen oturduklari ve 17.02.1987 tarihli imar uygulamasi ile olusan, temliken tescile konu 32227 ada 10 ve 16 Sayili parsellerin tapu kaydinin muhdesat bilgileri bölümünde binalarin ayri ayri davacilara ait oldugu yönünde 07.11.2002 tarih, 8150 yevmiye numara ile verilmis serh bulunmaktadir. Davalilar tarafindan beyanlar hanesindeki bina serhleri nedeniyle mülkiyet haklarinin kisitlandigi gerekçesiyle belirtmenin terkini için davacilar aleyhine hiçbir dava açilmadigi gibi nizasiz fasilasiz bina insa ederek devam eden zilyetliklerine karsi davalilar tarafindan hiçbir dava açilmadigi, 29.01.2015 tarihinde yapilan kesifte dava konusu yerlerin özel parselasyonunu yapan emlakçi 1928 dogumlu M. Baglarbunari ve dava konusu 21 yillik ... Mahallesinde muhtarlik yapan tanik M. isimli taniklar da bu durumu beyan etmislerdir. Yine dosya içerisinde yer alan ve bir kisim mirasçilar tarafindan imzalanan "Kabul ve Taahhüt Beyani" baslikli, 14.03.1988 tarihli belge "Satis Mukavelesi ve Taahhütname" baslikli "...yukarida adlari yazili kisilere 1979-1983 tarihleri arasinda hisse satislari yaptik..." yazili belge, 12.06.1979 tarihli 15.01.1988 tarihli belgeler ve 05.02.1979, 02.06.1981, 14.03.1980 tarihli bir kisim mirasçilara ait vekaletname içerikleri ve tüm dosya kapsami ile degerlendirildiginde davacilarin imar öncesi 463 parsel sayili ana tasinmazdan tüm malik ve mirasçilar tarafindan imzali 01.01.1979 tarihli "461-462-463 Parsellerin Parselasyon ve Satis Sözlesmesidir" baslikli belgeye güvenerek satin aldiklari özel bölümlere bina yaptiklarindan, 5.7.1944 tarihli ve 12/26 Sayili Içtihadi Birlestirme Kararinda da belirtildigi gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirilecegi inanciyla hareket ettiklerinden, Türk Medeni Kanununun 724. maddesi uyarinca öncelikli kosul olan iyiniyet unsuru gerçeklestiginden, mahkemece Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde belirtilen diger unsurlarin da incelenerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekirken yazili sekilde hüküm kurulmasi dogru görülmemis, kararin bu sebeple bozulmasi gerekmistir.
SONUÇ : Yukarida açiklanan nedenlerle davacilar vekillerinin temyiz itirazlarinin kabulüyle hükmün BOZULMASINA, pesin yatirilan harcin istek halinde yatiranlara iadesine, 1630 TL Yargitay durusma vekalet ücretinin davalilardan alinarak bir kisim davacilar .......'a verilmesine, kararin tebliginden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açik olmak üzere, 22.03.2022 tarihinde oybirligi ile karar verildi.
kazanci.com.tr