vioft2nnt8|2000BDFC6638|yunusbirbilen|tbl_sayfa|metin|0xfdff0171020000003101000001000400 Basvurucularin dört isyeri ve bir daire olmak üzere bes bagimsiz bölümünün bulundugu bina 6306 sayili Afet Riski Altindaki Alanlarin Dönüstürülmesi Hakkinda Kanun uyarinca riskli yapi olarak tespit edilmis ve yiktirilmistir. Tasinmaz üzerindeki kat mülkiyeti, yikim isleminden sonra müsterek mülkiyete dönüstürülmüstür. Paydaslarca yapilan toplantida, yiktirilan apartmanin yenilenmesini öngören kat karsiligi insaat sözlesmesinin ve projenin kabulüne karar verilmistir. Yeni paylasima göre basvuruculara kot seviyesinde iki daire verilmistir. Basvurucular bu toplantiya katilmis ise de bu karara istirak etmemistir. Bunun üzerine diger paydaslar, basvurucularin hisselerinin 6306 sayili Kanun'un 6. maddesi uyarinca resen satilmasi için Çevre ve Sehircilik Il Müdürlügüne (Idare) müracaat etmistir. Idare tarafindan tasinmazin tahmini metrekare birim degeri 39.000 TL, basvurucularin hissesinin toplam degeri ise 6.396.000 TL olarak tespit edilmistir. Idare, basvurucularin hisselerinin açik artirmayla satilmasini kararlastirmistir. Basvurucular, Malikler Kurulu kararinin iptali ve sözlesmenin düzeltilmesi istemiyle Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açmistir. Asliye Hukuk Mahkemesi, Malikler Kurulu toplantisinda alinan kararlar ile insaat sözlesmesinin uygulanmasinin tedbiren durdurulmasina karar vermistir. Anilan ihtiyati tedbir karari üzerine Idare satis yapilmasina iliskin islemi iptal etmistir. Asliye Hukuk Mahkemesi davalilarin talebi üzerine 840.000 TL teminatin yatirilmasi kosuluyla ihtiyati tedbirin kaldirilmasina hükmetmistir. Bunun üzerine Idarece satis islemlerine devam edilmistir. Yapilan ihale neticesinde basvurucularin hisseleri toplam 6.400.000 TL bedelle satilmis ve satis bedeli basvuruculara ödenmistir. Basvurucularin hisselerinin satilmasina iliskin islemin iptali istemiyle açtiklari dava Idare Mahkemesince, Malikler Kurulu tarafindan alinan karara istirak etmeyen basvurucularin hisselerinin satilmasinda hukuka aykirilik bulunmadigi gerekçesiyle reddedilmistir. Basvurucularin ihalenin ve hisseler için Idarece yapilan deger takdirinin iptali istemiyle açtiklari davada Idare Mahkemesi hisse degerinin tespitine iliskin islem bakimindan davanin görev yönünden reddine, ihale islemi yönünden ise davanin esastan reddine karar vermistir. Kararin gerekçesinde; ihalenin dayanagi olan satis kararina karsi açilan davanin reddedildigi, bu nedenle ihale isleminde de hukuka aykirilik bulunmadigi belirtilmistir. Iddialar Basvurucular; riskli yapi kapsaminda olmasi sebebiyle yiktirilan tasinmazin yeni paylasim yönteminin belirlenmesine iliskin Malikler Kurulu kararinin hukukiliginin incelenmemesi nedeniyle mülkiyet hakkiyla baglantili olarak etkili basvuru hakkinin, Malikler Kurulu kararina riza göstermeyen paydasin hissesinin kamu otoritelerince satilmasi ve satis bedelinin düsük olmasi nedeniyle mülkiyet hakkinin ihlal edildigini ileri sürmüstür. Mahkemenin Degerlendirmesi A. Mülkiyet Hakkiyla Baglantili Olarak Etkili Basvuru Hakkinin Ihlali Iddiasi Yönünden Anayasa'nin 35. maddesi mülkiyet hakkinin korunmasi amaciyla yargi mercilerinde dava açan malik lehine ihtiyati tedbir karari verilmesini kural olarak zorunlu kilmamaktadir. Ancak bazi durumlarda mülkiyet hakkinin gerçek manada korunabilmesi, mahkemenin nihai hükümden önce de birtakim tedbirlere karar vermesine bagli olabilir. Özellikle malik lehine verilecek muhtemel bir nihai hükmün sonuçsuz kalma riskinin bulundugu hâllerde mahkemenin nihai hükmün uygulanma kabiliyetini yitirmesini önleyici tedbirleri daha yargilama devam ederken almasi gerekli hâle gelebilir. Malikin, mülkiyet hakkinin korunmasina iliskin olarak mahkemelerce lehine verilen bir hükmün sonuçlarindan yararlanabilmesi gerekir. Uygulanma kabiliyeti bulunmadiktan sonra lehe verilen hükmün malik yönünden çok fazla bir anlama sahip olmayacagi açiktir. Ayrica bu durum yargisal basvurunun etkililigini de ortadan kaldirir. Olayda Malikler Kurulu kararinin hukukiliginin denetiminin satis isleminden önce gerçeklestirilemedigi anlasilmistir. Bu baglamda Idarenin satis islemlerine devam etmesinin Asliye Hukuk Mahkemesinin ihtiyati tedbir kararini kaldirmasindan sonra mümkün oldugunu dikkate almak gerekmistir. Idarenin satis yetkisinin dogabilmesi için Malikler Kurulu kararinin varligi sart olduguna göre söz konusu kararin uygulanmasinin tedbiren durdurulmasi satis islemlerinin devamini ve basvurucular lehine verilecek muhtemel kararin sonuçsuz kalmasini önlemistir. Ihtiyati tedbir kararinin kaldirilmasi mahkemelerin yetkisinde olsa da -ihtiyati tedbirin nihai kararin sonuçsuz kalmasini önleme amaci gözetildiginde- kaldirma kararini hakli kilan olgularin bulundugunun ilgili ve yeterli bir gerekçeyle gösterilmesi gerekir. Asliye Hukuk Mahkemesi ihtiyati tedbirin mahiyetini degistirirken binanin yikilmis olmasi olgusuna dayanmistir. Ne var ki bina gerek Malikler Kurulu toplantisindan gerekse bu toplantida alinan kararin iptali istemiyle Asliye Hukuk Mahkemesine dava açilmasindan önce yikilmistir. Dolayisiyla ihtiyati tedbir kararinin verildigi tarihte de bina zaten yikilmis hâldedir. Öte yandan binanin yikilmis olmasi basvurucularin hissesinin 6306 sayili Kanun kapsaminda Idarece satilmasi riskini ortadan kaldirmamaktadir. Asliye Hukuk Mahkemesinin Malikler Kurulu kararinin uygulanmasinin durdurulmasi yönündeki tedbire karar verirken gözettigi kosullar degismemistir. Esasen basvurucularin binanin yikilmasina yönelik bir sikâyetleri bulunmamaktadir. Basvurucular, paylasim yönteminin hakkaniyetli olmadigindan yakinmaktadir. Tasinmazin yeni paylasim yönteminin hakkaniyetli olup olmadigi, üzerindeki binanin yikilmasindan bagimsiz bir meseledir. Bu sebeple Asliye Hukuk Mahkemesinin Malikler Kurulu kararinin hukukiligini etkilemeyen binanin yikilmis olmasi olgusuna dayali olarak ihtiyati tedbirin gerekli bir tedbir olmaktan çiktigini ve davalilardan teminat istenmesinin yeterli olacagini kabul etmesinin somut olayin kosullari çerçevesinde makul bir yorum olmadigi degerlendirilmistir. Sonuç olarak Asliye Hukuk Mahkemesinin Malikler Kurulu kararinin uygulanmasinin durdurulmasi yönündeki ihtiyati tedbir kararini kaldirmasi sebebiyle basvurucular mülkiyet haklarini yitirmeden önce Malikler Kurulu kararinin hukukiligine iliskin sikâyetlerini denetlettirme imkânindan mahrum kalmistir. Böylece, teorik düzeyde etkili oldugu tespit edilen bir hukuksal mekanizma Asliye Hukuk Mahkemesinin bu uygulamasi sebebiyle somut olayda basari sansi sunma kapasitesini yitirmistir. Anayasa Mahkemesi açiklanan gerekçelerle etkili basvuru hakkinin ihlal edildigine karar vermistir. B. Mülkiyet Hakkinin Ihlali Iddiasi Yönünden Malikler Kurulunun üçte iki çogunlugunun tasinmazin yeni paylasim sekline iliskin kararina riza göstermeyen paydaslarin paylarinin satilmasi yolunda düzenleme yapilmasi kamu makamlarinin takdir yetkisinde olsa da bu durum, Idarenin söz konusu yetkisini keyfî bir biçimde kullanabilecegi anlamina gelmemektedir. Bu baglamda paydaslarin yeterli bir müzakere sonucu bir karara varmis olmasi, bu kararin azinlikta kalan paydaslarin menfaatlerini açik bir biçimde zedelememesi gerekir. Azinlikta kalan paydaslarin, kendi çikarlarina açikça aykiri olan, tasinmazin eski durumuna kiyasla açik dengesizlikler içeren bir projeyi kabul etmeye zorlayan karara istirak etmemis olmalari hisselerin satisi gibi agir bir müdahaleyi haklilastirmamaktadir. Azinlikta kalan paydaslarin hisselerinin Malikler Kurulunun çogunlugunca kararlastirilan yeni paylasim yöntemine yönelik itirazlari yargisal bir merci tarafindan dinlenerek ilgili ve yeterli gerekçeyle karsilanmadan satisa çikarilmasi hâlinde en hafif zedeleyici araca basvuruldugu söylenemeyecektir. Satis kararinin hukukiliginin denetlenmesi basvurucularin yeni paylasim sekline riza göstermemelerinin hakli bir temele dayanip dayanmadiginin da incelenmesini gerektirmektedir. Yeni paylasim seklinin dengeli ve adil olup olmadigi incelenmeden satis kararinin hukukiligi yönünden yapilacak bir denetimin gerçek manada yargisal bir denetim oldugundan söz edilemez. Aksi takdirde idare mahkemesi salt seklî bir denetim yapmis olur. Dolayisiyla Bölge Idare Mahkemesinin basvurucularin tasinmazin yeni paylasim sekline yönelik itirazlarini inceleme disi birakan yaklasimi Anayasa'nin 35. maddesinin devlete yükledigi gerekliliklere uygun bir denetim yapilmamasi sonucunu dogurmustur. Öte yandan Idare Mahkemesinin yeni paylasim seklindeki hisse oraninin eski paylasim yöntemine uygun olup olmadigiyla sinirlayan denetiminin de Anayasa'nin 35. maddesindeki güvencelere uygun oldugu söylenemez. Anayasa'nin 35. maddesinin aradigi manada bir denetim yeni paylasim seklinin ekonomik yönden dengeli olup olmadiginin incelenmesini gerektirmektedir. Bu da gerekirse bilirkisi incelemesi yapilmasiyla anlasilabilecek bir husustur. Idare Mahkemesinin yeni paylasim seklinin adil ve dengeli olup olmadigi yolunda -gerekirse bilirkisi görüsünü alarak- bir inceleme yapmadan salt seklî denetimle yetinmesi basvurucularin hisselerinin satisinin son çare oldugunun gösterilememesi neticesini dogurmustur. Hisselerinin iradeleri disinda satilmasi suretiyle basvuruculara yüklenen külfetin dengelenmesinde tasinmazin gerçek degerinin ödenmesi önem tasimaktadir. Bu kapsamda ilk olarak vurgulanacak husus hissesi satilan paydasin bedelsiz olarak mülkünden yoksun kalmadigidir. Degerlendirme yöntemine riza göstermeyen paydasin hissesinin satilmasi ona oldukça agir bir külfet yüklemektedir. Ancak bu külfet hissenin rayiç bedelinin paydasa ödenmesi suretiyle telafi edilmektedir. Bu baglamda degerleme ve satis isleminin satis talep eden paydaslar tarafindan degil Çevre ve Sehircilik Müdürlügünce yapilmasi önemli bir güvence teskil etmektedir. Idare Mahkemesi satis isleminin hukuka uygun olmasinin otomatik olarak ihalenin de hukuka uygun olmasi sonucunu dogurdugu kabulünden hareket etmistir. Idare Mahkemesinin bu yaklasimi, ihale isleminin tam bir hukuksal denetime tabi tutulmamasi riskini ortaya çikarmaktadir. Zira ihalenin yapilabilmesi için Idare tarafindan satis karari alinmasi zorunlu olsa da satis kararinin bulunmasi ve hukuka uygun olmasi ihalenin hukuka uygunlugunun tek kosulu degildir. Ihalenin kosullarindan biri de satisa çikarilacak hisselerin degerinin Idarece usulüne uygun olarak tespit edilmis olmasidir. Hisselerin degerinin tespitindeki usulsüzlükler de ihale isleminin hukukiligini etkilemektedir. Dolayisiyla Idare Mahkemesinin ihale isleminin hukukiliginin denetimini satis kararinin hukuka uygunlugunun incelenmesine indirgeyen yorumu yargisal denetimi etkili olmaktan çikarmistir. Tüm bu hususlar gözetildiginde ihalenin iptali istemiyle açilan davanin en önemli meselesi olan hisselerin degerinin usulüne uygun olarak tespit edilip edilmedigi sorunu çözüme kavusturulmadan, basvurucularin deger takdirine ve satis bedeline yönelik itirazlari incelenmeden karara baglanmasi, hisselerinin iradeleri disinda satilmasi suretiyle mülkiyet hakkina yapilan müdahaleyle basvuruculara yüklenen külfetin dengelenmesi amaciyla getirilen güvencelerin somut olayda saglanmamasi sonucunu dogurmustur. Bu durumda basvurucularin mülkiyet hakkina yapilan müdahalenin ayni zamanda orantili da olmadigi kanaatine ulasilmistir. Anayasa Mahkemesi açiklanan gerekçelerle mülkiyet hakkinin ihlal edildigine karar vermistir. --- TÜRKIYE CUMHURIYETI ANAYASA MAHKEMESI GENEL KURUL KARAR H. Y. T. VE N. F. S. BASVURUSU (Basvuru Numarasi: 2018/1567) Karar Tarihi: 10/2/2022 R.G. Tarih ve Sayi: 9/3/2022-31773 GENEL KURUL KARAR Baskan : Zühtü ARSLAN Baskanvekili : Hasan Tahsin GÖKCAN Baskanvekili : Kadir ÖZKAYA Üyeler : Engin YILDIRIM Muammer TOPAL M. Emin KUZ Ridvan GÜLEÇ Yusuf Sevki HAKYEMEZ Yildiz SEFERINOGLU Selahaddin MENTES Basri BAGCI Irfan FIDAN Raportör : Ayhan KILIÇ Basvurucular : 1. H. Y. T. 2. N. F. S. Basvurucular Vekilleri : 1. Av. Gülsen SÖZER 2. Hatice ÖZÇELIK I. BASVURUNUN KONUSU 1. Basvuru; riskli yapi kapsaminda olmasi sebebiyle yiktirilan tasinmazin yeni paylasim yönteminin belirlenmesine iliskin malikler kurulu kararinin hukukiliginin incelenmemesi nedeniyle mülkiyet hakkiyla baglantili olarak etkili basvuru hakkinin, malikler kurulu kararina riza göstermeyen paydasin hissesinin kamu otoritelerince satilmasi ve satis bedelinin düsük olmasi nedeniyle mülkiyet hakkinin ihlal edildigi iddialarina iliskindir. II. BASVURU SÜRECI 2. Basvurular 29/12/2017, 14/2/2018 ve 19/12/2018 tarihlerinde yapilmistir. 3. Komisyonca basvurularin kabul edilebilirlik incelemesinin Bölüm tarafindan yapilmasina karar verilmistir. 4. 2018/4929 ve 2018/37475 numarali basvurular incelenen basvuruyla birlestirilmistir. 5. Basvuru belgelerinin bir örnegi bilgi için Adalet Bakanligina (Bakanlik) gönderilmistir. Bakanlik, görüsünü bildirmistir. 6. Basvurucular Bakanlik görüsüne karsi beyanda bulunmustur. 7. Bölüm, basvurunun Genel Kurul tarafindan incelenmesine karar vermistir. III. OLAY VE OLGULAR 8. Basvuru formu ve eklerinde ifade edildigi sekliyle ilgili olaylar özetle söyledir: 9. Birinci basvurucu 1955 dogumlu olup Ankara'da, ikinci basvurucu ise 1952 dogumlu olup Istanbul'da ikamet etmektedir. 10. Basvurucular Istanbul ili Kadiköy ilçesi Erenköy Mahallesi'nde kâin 106 pafta 1167 ada 28 parsel sayili tasinmazda dört isyeri ve bir daire olmak üzere bes bagimsiz bölümün hisseli malikidir. Söz konusu tasinmaz 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayili Afet Riski Altindaki Alanlarin Dönüstürülmesi Hakkinda Kanun uyarinca riskli yapi olarak tespit edilmis ve 27/8/2015 tarihinde de yiktirilmistir. Tasinmaz üzerindeki kat mülkiyeti, yikim isleminden sonra 4/9/2015 tarihinde müsterek mülkiyete dönüstürülmüstür. Basvurucularin toplam hissesi 16/100 seklindedir. 11. Hissedarlar 7/11/2015 tarihinde toplanti gerçeklestirmis, toplantiya katilan ve üçte iki çogunlugu teskil eden hissedarlar, yikilan apartmanin yenilenmesi için S. Anonim Sirketi ile 23/10/2015 tarihinde imzalanmis olan kat karsiligi insaat sözlesmesinin ve projenin kabulüne karar vermistir. Yeni paylasima göre basvuruculara kot seviyesinde iki daire verilmistir. Basvurucular bu toplantiya katilmis ise de bu karara istirak etmemistir. 12. Basvurucularin S. Anonim Sirketi ile 23/10/2015 tarihinde imzalanmis olan kat karsiligi insaat sözlesmesine riza göstermemesi üzerine diger paydaslar, basvurucularin hisselerinin 6306 sayili Kanun'un 6. maddesi uyarinca resen satilmasi için Istanbul Çevre ve Sehircilik Il Müdürlügüne (Idare) müracaat etmistir. Idare tarafindan tasinmazin tahmini metrekare birim degeri 39.000 TL, basvurucularin hissesinin toplam degeri ise 6.396.000 TL olarak tespit edilmistir. Idare, basvurucularin hisselerinin 14/1/2016 tarihinde açik artirmayla satilmasini kararlastirmistir. A. Malikler Kurulu Kararinin Iptali ve Sözlesmenin Düzeltilmesi Istemiyle Açilan Dava 13. Basvurucular 7/11/2015 tarihli Malikler Kurulu kararinin iptali ve sözlesmenin düzeltilmesi istemiyle 21/12/2015 tarihinde Istanbul Anadolu 25. Asliye Hukuk Mahkemesinde (Asliye Hukuk Mahkemesi) dava açmistir. Basvurucular dava dilekçesinde, projeyi ve sözlesmeyi menfaatlerine uygun olup olmadigi yönünden inceleme firsati bulamadiklari için toplantinin ertelenmesini talep ettikleri hâlde bu isteklerinin dikkate alinmadigindan yakinmistir. Basvurucular ayrica maliklerin üçte iki çogunlugunun kararinin belirleyici olmasinin mülkiyet hakkini ölçüsüz kisitladigini belirtmis, dört isyeri ve bir daire olmak üzere bes bagimsiz bölüm yerine bodrum katta iki daire verilmesinin hakkaniyetli olmadigini savunmustur. 6306 sayili Kanun'un 6. maddesine atifta bulunan basvurucular, tasinmazlarin yikilmasindan önceki vasiflariyla degerlendirilmesinin esas oldugunu ifade etmis, bir akademisyenden aldiklari mütalaaya istinaden yeni projede kendilerine dört dükkân ve bir daire tahsis edilmesi gerektigini iddia etmistir. Basvurucular kat karsiligi insaat sözlesmesinin toplantidan önce imzalandigina dikkat çekmis, müzakere sürecine katilamamaktan sikâyet etmistir. Basvurucular son olarak sözlesmeye göre ödemekle yükümlendirildikleri tutarin (1.652.000 TL) fahis oldugunu öne sürmüstür. 14. Asliye Hukuk Mahkemesi 22/12/2015 tarihinde, Malikler Kurulu toplantisinda alinan kararlar ile insaat sözlesmesinin uygulanmasinin 735.000 TL teminat karsiliginda tedbiren durdurulmasina karar vermistir. Kararin gerekçesinde, iptali talep edilen Malikler Kurulu kararinin uygulanmaya devam edilmesi hâlinde basvurucularin karara muhalif kalmis olmasi ve müteahhit ile sözlesme imzalanmasina riza göstermemis bulunmasi nedeniyle 6306 sayili Kanun hükümleri geregi paylarinin açik artirma ile diger paydaslara satilmasinin veya Hazine adina tescilinin söz konusu olacagi belirtilmistir. Kararda, böyle bir durumda davanin konusuz kalacagi, hakkin elde edilmesinin imkânsiz hâle gelecegi ve Anayasa ile güvence altina alinan mülkiyet hakkinin da telafisi imkânsiz bir biçimde zedelenecegi ifade edilmistir. Ihtiyati tedbirin kosullarinin bu sebeplerle mevcut oldugunun vurgulandigi kararda, karsi tarafin veya üçüncü kisilerin ihtiyati tedbir nedeniyle zarara ugramasi hâlinde bunun teminat altina alinmasi maksadiyla basvurucularin hisselerinin degerinin %15'i oraninda -735.000 TL- teminat alinmasina karar verildigi açiklanmistir. 15. Anilan ihtiyati tedbir karari üzerine Idare 5/1/2016 tarihinde, 14/1/2016 tarihinde satis yapilmasina iliskin islemi iptal etmistir. 16. Asliye Hukuk Mahkemesi davalilarin talebi üzerine 23/2/2016 tarihinde 840.000 TL teminatin yatirilmasi kosuluyla ihtiyati tedbirin kaldirilmasina hükmetmistir. Kararin gerekçesinde, tasinmaz üzerinde bulunan binanin yikilmis olduguna vurgu yapilarak dosyadaki deliller dikkate alindiginda ihtiyati tedbir karari verilmesini gerektirecek sekilde gecikmesinde zarar olusacak veya hakkin elde edilmesini imkânsiz hâle getirecek bir durumun söz konusu olmadigi belirtilmistir. Kararda 12/1/2011 tarihli ve 6100 sayili Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 395. maddesi uyarinca ihtiyati tedbirin kaldirilarak bunun yerine davalilardan teminat istenmesi yönünde hüküm kurulmasinin basvurucularin haklarinin korunmasi bakimindan yeterli olacagi ifade edilmistir. 17. Idare, ihtiyati tedbirin kaldirilmasindan sonra 10/3/2016 tarihli islemle satisin 5/4/2016 tarihinde yapilmasini kararlastirmistir. Ancak bu isleme karsi Istanbul 4. Idare Mahkemesinde (Idare Mahkemesi) açilan davada satis isleminin yürütmesinin Idarenin savunmasi alinincaya kadar durdurulmasina 22/3/2016 tarihinde karar verilmistir. Bunun üzerine ikinci satis islemi de iptal edilmistir. Ancak Idare Mahkemesinin yürütmenin durdurulmasi istemini 26/5/2016 tarihinde reddetmesi üzerine Idare 22/6/2016 tarihli islemle basvurucularin hisselerinin 21/7/2016 tarihinde açik artirmayla satilmasina karar vermistir. Ihale 21/7/2016 tarihinde yapilmistir. Ihale neticesinde basvurucularin hisseleri toplam 6.400.000 TL bedelle paydaslardan A.Y.ye satilmistir. Satis bedeli basvuruculara ödenmistir. 18. Asliye Hukuk Mahkemesi 4/5/2017 tarihinde davanin konusuz kalmasi nedeniyle karar verilmesine yer olmadigina karar vermistir. Kararin gerekçesinde, Malikler Kurulu kararina istirak etmeyen basvurucularin hisselerinin 6306 sayili Kanun'un 6. maddesi uyarinca yapilan ihale sonucunda hissedarlardan A.Y.ye satildigi belirtilerek basvurucularin arsa paylarinin kalmamasi sebebiyle davanin konusuz kaldigi sonucuna varildigi ifade edilmistir. 19. Basvurucular bu karara karsi Istanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesinde (Bölge Adliye Mahkemesi) istinaf yoluna basvurmustur. Bölge Adliye Mahkemesi 14/11/2018 tarihinde istinaf istemini esastan ve kesin olarak reddetmistir. Kararin gerekçesinde; 6306 sayili Kanun'un 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayili Türk Medeni Kanunu'na göre özel nitelikte oldugu, 6306 sayili Kanun uyarinca yapilan satis islemi idari yargi tarafindan iptal edilmedikçe basvurucularin mülkünün varliginin kabulünün mümkün olmadigi ifade edilmistir. Bölge Adliye Mahkemesi bu sebeple Asliye Hukuk Mahkemesinin davanin konusuz kaldigina iliskin kabulünün hukuka uygun oldugunu vurgulamistir. 20. Nihai karar 1/12/2017 tarihinde basvuruculara teblig edilmistir. 21. Basvurucular 29/12/2017 tarihinde bireysel basvuruda bulunmustur. B. Hisselerin Satilmasina Iliskin Kararin Iptali Istemiyle Açilan Dava 22. Basvurucular, hisselerinin satilmasina iliskin 22/6/2016 tarihli islemin iptali istemiyle 30/6/2016 tarihinde Istanbul 2. Idare Mahkemesinde dava açmis; dava dilekçesinde, Malikler Kurulu kararinin iptali ve sözlesmenin düzeltilmesi istemiyle Asliye Hukuk Mahkemesinde açilan davaya ait dilekçedeki iddialari ileri sürmüstür. 23. Istanbul 2. Idare Mahkemesince 17/8/2016 tarihinde dosyanin baglanti nedeniyle Idare Mahkemesine gönderilmesine karar verilmistir. 24. Idarenin cevap dilekçesinde, 6306 sayili Kanun'un 6. maddesinden söz edilerek hissedarlarin anlasamamalari üzerine çogunluk kararina katilmayan hissedarlarin hisselerinin üçte iki çogunlugun talebiyle açik artirma usulüyle satilmasinin kanuni bir zorunluluk oldugu belirtilmistir. 25. Idare Mahkemesi 20/6/2017 tarihinde davayi reddetmistir. Kararin gerekçesinde; basvurucularin 16/100 oranindaki hisselerinin yeni paylasimda da degismedigi, ayrica dört isyerinin tek bir bagimsiz bölüm oldugu hâlde fiilen dörde bölünerek kiralandigi belirtilmistir. Kararda, Malikler Kurulunca alinan karara istirak etmeyen basvurucularin hisselerinin satilmasinda hukuka aykirilik bulunmadigi ifade edilmistir. 26. Basvurucular bu karara karsi Istanbul Bölge Idare Mahkemesi 4. Idari Dava Dairesinde (Bölge Idare Mahkemesi) istinaf yoluna basvurmustur. Istinaf dilekçesinde; kat karsiligi insaat sözlesmesinde ve projede adil bir paylasim yapilip yapilmadiginin teknik bir konu oldugu, Idare Mahkemesinin bilirkisi incelemesi yapmadan karar vermesinin hukuka aykirilik tasidigi belirtilmistir. Dilekçede ayrica isyerlerinin bagimsiz bölüm olarak tapuya tescilli oldugu, Idare Mahkemesinin bunlarin tek bir bagimsiz bölüm niteliginde bulundugu saptamasinin dogru olmadigi ifade edilmistir. Kendilerine verilmesi önerilen iki dairenin zemin katin bile altinda oldugunu vurgulayan basvurucular, Idare Mahkemesinin mevzuat ve maddi olgular yönünden eksik incelemeye dayali olarak ve Idarenin tezlerini dogru kabul ederek karar verdigini savunmustur. 27. Bölge Idare Mahkemesi 3/1/2018 tarihli karariyla Idare Mahkemesi kararinin gerekçesinin bir kisminin çikarilmasi suretiyle istinaf istemini reddetmistir. Bölge Idare Mahkemesi, Idare Mahkemesi kararindaki yeni projedeki paylasimin hukuka uygun olduguyla ilgili degerlendirmelerin davanin konusunun satis kararinin hukukiliginin denetlenmesiyle sinirli oldugu gerekçesiyle karardan çikartilmasina karar vermistir. 28. Nihai karar 16/1/2018 tarihinde basvuruculara teblig edilmistir. 29. Basvurucular 14/2/2018 tarihinde bireysel basvuruda bulunmustur. C. Ihalenin ve Deger Tespitinin Iptaline Iliskin Dava 30. Basvurucular 21/7/2016 tarihli ihalenin ve hisseler için Idarece yapilan deger takdirinin iptali istemiyle 5/8/2016 tarihinde Istanbul 8. Idare Mahkemesinde dava açmistir. Dava dilekçesinde, Idarece takdir edilen 39.000 TL metrekare birim degerinin düsük oldugunu belirtmislerdir. Basvurucular, özel bir sirket tarafindan sermaye piyasasi mevzuati çerçevesinde hazirlanan ve bir insaat projesinin pazar degerinin tespiti amacini tasiyan bir rapor ile benzer bir davada Istanbul 7. Idare Mahkemesince yapilan bilirkisi incelemesi çerçevesinde hazirlanan bir raporu Mahkemeye sunmustur. Basvuruculara göre hisselerinin metrekare birim degeri 79.841 TL olmalidir. 31. Istanbul 8. Idare Mahkemesince 28/12/2016 tarihinde dosyanin baglantili olmasi nedeniyle Idare Mahkemesine gönderilmesine karar verilmistir. 32. Idare Mahkemesi 21/11/2017 tarihinde hisse degerinin tespitine iliskin islem bakimindan davanin görev yönünden reddine, ihale islemi yönünden ise davanin esastan reddine karar vermistir. Kararin gerekçesinde; ihalenin dayanagi olan satis kararina karsi açilan davanin 20/6/2017 tarihinde reddedildigi, bu nedenle ihale isleminde de hukuka aykirilik bulunmadigi belirtilmistir. Kararda, hisse degerinin tespitine iliskin islem yönünden ise 6100 sayili Kanun'un 2. maddesinin (1) numarali fikrasina atifta bulunularak dava konusunun deger ve miktarina bakilmaksizin mal varligi haklarina iliskin davalarda görevli mahkemenin -aksine bir düzenleme bulunmadikça- asliye hukuk mahkemesi oldugu ifade edilmis, somut olaydaki deger tespitine dair islemin mal varligi haklarina iliskin oldugu vurgulanarak bu isleme karsi adli yargida dava açilmasi gerektigi sonucuna ulasilmistir. 33. Basvurucular bu karara karsi Bölge Idare Mahkemesinde istinaf yoluna basvurmustur. Istinaf dilekçesinde; satis karari ile ihale isleminin dogurdugu sonuçlar yönünden birbirinden bagimsiz oldugunu, satis kararinin hukuka uygun olmasinin ihale islemini otomatik olarak hukuka uygun hâle getirmeyecegini belirtmislerdir. Basvurucular; hisse degerine iliskin tespitin ihale isleminin sebep unsurunu olusturdugunu, satis bedeline iliskin olarak denetim yapilmadan ihalenin hukuka uygun oldugu sonucuna varilamayacagini ifade etmistir. Basvurucular ayrica Idarenin tek tarafli olarak tesis ettigi bir islemle belirledigi bedele yönelik olarak açilacak davalarda görevli yargi yerinin idari yargi oldugunu iddia etmistir. Bölge Idare Mahkemesi 25/10/2018 tarihinde istinaf istemini esastan ve kesin olarak reddetmistir. 34. Nihai karar 20/11/2018 tarihinde basvuruculara teblig edilmistir. 35. Basvurucular 19/12/2018 tarihinde bireysel basvuruda bulunmustur. IV. ILGILI HUKUK A. Ulusal Hukuk 36. 4721 sayili Kanun'un 688. maddesi söyledir: "Payli mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüs olmayan bir seyin tamamina belli paylarla maliktir. Baska türlü belirlenmedikçe, paylar esit sayilir. Paydaslardan her biri kendi payi bakimindan malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklilar tarafindan haczettirilebilir." 37. 4721 sayili Kanun'un 692. maddesinin birinci fikrasi söyledir: "Payli malin özgülendigi amacin degistirilmesi, korumanin veya olagan sekilde kullanmanin gerekli kildigi ölçüyü asan yapi islerine girisilmesi veya payli malin tamami üzerinde tasarruf islemlerinin yapilmasi, oybirligiyle aksi kararlastirilmis olmadikça, bütün paydaslarin kabulüne baglidir." 38. 4721 sayili Kanun'un 698. maddesinin birinci fikrasi söyledir: "Hukukî bir islem geregince veya payli malin sürekli bir amaca özgülenmis olmasi sebebiyle payli mülkiyeti devam ettirme yükümlülügü bulunmadikça, paydaslardan her biri malin paylasilmasini isteyebilir" 39. 4721 sayili Kanun'un 699. maddesi söyledir: "Paylasma, malin aynen bölüsülmesi veya pazarlik ya da artirmayla satilarak bedelinin bölüsülmesi biçiminde gerçeklestirilir. Paylasma biçiminde uyusma saglanamazsa, paydaslardan birinin istemi üzerine hâkim, malin aynen bölünerek paylastirilmasina, bölünen parçalarin degerlerinin birbirine denk düsmemesi hâlinde eksik degerdeki parçaya para eklenerek denklestirme saglanmasina karar verir. Bölme istemi durum ve kosullara uygun görülmezse ve özellikle payli malin önemli bir deger kaybina ugramadan bölünmesine olanak yoksa, açik artirmayla satisa hükmolunur. Satisin paydaslar arasinda artirmayla yapilmasina karar verilmesi, bütün paydaslarin rizasina baglidir." 40. 6306 sayili Kanun'un 2. maddesinin ilgili kismi söyledir: "(1) Bu Kanunun uygulanmasinda; ... d) Riskli yapi: Riskli alan içinde veya disinda olup ekonomik ömrünü tamamlamis olan ya da yikilma veya agir hasar görme riski tasidigi ilmî ve teknik verilere dayanilarak tespit edilen yapiyi, ... ifade eder." 41. 6306 sayili Kanun'un 3. maddesinin (1) ve (2) numarali fikralari söyledir: "Riskli yapilarin tespiti, Bakanlikça hazirlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masraflari kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapi malikleri veya kanuni temsilcileri tarafindan, Bakanlikça lisanslandirilan kurum ve kuruluslara yaptirilir ve sonuç Bakanliga veya Idareye bildirilir. Bakanlik, riskli yapilarin tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptirilmadigi takdirde, tespitler Bakanlikça veya Idarece yapilir veya yaptirilir. Bakanlik, belirledigi alanlardaki riskli yapilarin tespitini süre vererek Idareden de isteyebilir. Bakanlikça veya Idarece yaptirilan riskli yapi tespitlerine karsi maliklerce veya kanuni temsilcilerince onbes gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Bakanligin talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini ögretim üyeleri arasindan görevlendirilecek dört ve Bakanlikça, Bakanlikta görevli üç kisinin istiraki ile teskil edilen teknik heyetler tarafindan incelenip karara baglanir. Riskli yapilar, tapu kütügünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on is günü içinde Bakanlik veya Idare tarafindan ilgili tapu müdürlügüne bildirilir. Tapu kütügüne islenen belirtmeler hakkinda, ilgili tapu müdürlügünce ayni ve sahsi hak sahiplerine bilgi verilir." 42. 6306 sayili Kanun'un 6. maddesinin (1) numarali fikrasinin ilk hâli söyledir: "Üzerindeki bina yikilarak arsa hâline gelen tasinmazlarda daha önce kurulmus olan kat irtifaki veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksizin Bakanligin talebi üzerine ilgili tapu müdürlügünce resen terkin edilerek, önceki vasfi ile degerlemede bulunularak veya malik ile yapilan anlasmanin sartlari tapu kütügünde belirtilerek malikleri adina paylari oraninda tescil edilir. Bu tasinmazlarin sicilinde bulunan tasinmazin niteligi, ayni ve sahsi haklar ile temlik hakkini kisitlayan veya yasaklayan her türlü serh, hisseler üzerinde devam eder. Bu sekilde belirlenen uygulama alaninda cins degisikligi, tevhit ve ifraz islemleri Bakanlik, TOKI veya Idare tarafindan resen yapilir veya yaptirilir. Bu parsellerin malikleri tarafindan degerlendirilmesi esastir. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birlestirilerek veya imar adasi bazinda uygulama yapilmasina, yeniden bina yaptirilmasina, paylarin satisina, kat karsiligi veya hasilat paylasimi ve diger usuller ile yeniden degerlendirilmesine sahip olduklari hisseleri oraninda paydaslarin en az üçte iki çogunlugu ile karar verilir. Bu karara katilmayanlarin bagimsiz bölümlerine iliskin arsa paylari, Bakanlikça rayiç degeri tespit ettirilerek bu degerden az olmamak üzere anlasma saglayan diger paydaslara açik artirma usulü ile satilir. Bu suretle paydaslara satis gerçeklestirilemedigi takdirde, bu paylar, Bakanligin talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlikça ödenmek kaydi ile tapuda Hazine adina resen tescil edilir ve yapilan anlasma çerçevesinde degerlendirilmek üzere Bakanliga tahsis edilmis sayilir veya Bakanlikça uygun görülenler TOKI’ye veya Idareye devredilir. Bu durumda, paydaslarin karari ile yapilan anlasmaya uyularak islem yapilir." 43. 6306 sayili Kanun'un 6. maddesinin (1) numarali fikrasinin 14/4/2016 tarihli ve 6704 sayili Kanun'un 23. maddesiyle degistirilen hâli söyledir: "Üzerindeki bina yikilarak arsa hâline gelen tasinmazlarda daha önce kurulmus olan kat irtifaki veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksizin Bakanligin talebi üzerine ilgili tapu müdürlügünce resen terkin edilerek, önceki vasfi ile degerlemede bulunularak veya malik ile yapilan anlasmanin sartlari tapu kütügünde belirtilerek malikleri adina paylari oraninda tescil edilir. Tasinmazlarin niteligi resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu tasinmazlarin sicilinde bulunan ayni ve sahsi haklar ile temlik hakkini kisitlayan veya yasaklayan her türlü serh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve serhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifaki ve kat mülkiyeti tesisine iliskin islemlerin yapilmasina engel teskil etmez ve bu islemlerde muvafakat aranmaz. Bu sekilde belirlenen uygulama alaninda cins degisikligi, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil islemleri muvafakat aranmaksizin Bakanlik, TOKI veya Idare tarafindan resen yapilir veya yaptirilir. Bu parsellerin malikleri tarafindan degerlendirilmesi esastir. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapi alanlarinda uygulama yapilan etap veya adada, riskli yapilarda ise bu yapilarin bulundugu parsellerde, yapilar yiktirilmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birlestirilerek veya imar adasi bazinda uygulama yapilmasina, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil islemlerine, yeniden bina yaptirilmasina, paylarin satisina, kat karsiligi veya hasilat paylasimi ve diger usuller ile yeniden degerlendirilmesine, yapinin paydasi olup olmadiklari gözetilmeksizin sahip olduklari hisseleri oraninda paydaslarin en az üçte iki çogunlugu ile karar verilir. Bu karara katilmayanlarin arsa paylari, Bakanlikça rayiç degeri tespit ettirilerek ve bu degerden az olmamak üzere anlasma saglayan diger paydaslara açik artirma usulü ile satilir. Bu suretle paydaslara satis gerçeklestirilemedigi takdirde, bu paylar, Bakanligin talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlikça ödenmek kaydi ile tapuda Hazine adina resen tescil edilir ve yapilan anlasma çerçevesinde degerlendirilmek üzere Bakanliga tahsis edilmis sayilir veya Bakanlikça uygun görülenler TOKI’ye veya Idareye devredilir. Bu durumda, paydaslarin karari ile yapilan anlasmaya uyularak islem yapilir. Açik artirma ile satisi yapilacak paylarin üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakki gibi haklar, satis sonrasinda satis bedeli üzerinde devam eder. Satis islemi sonrasinda tapu kaydindaki haklar ve serhler Bakanligin talebi üzerine tapu müdürlügünce resen terkin edilir." 44. 6306 sayili Kanun'un Türkiye Büyük Millet Meclisine sunulan genel gerekçesinin ilgili kismi söyledir: "Bilindigi üzere, Ülkemizin çok mühim bir kismi, basta deprem olmak üzere tabiî afetlerin riski altindadir. Buna ragmen, mevcut yapilarin büyük bir kisminin muhtemel afetlere karsi dayanikli olmadiklari ve orta siddetteki bir depremde bile agir derecede hasar görüp yikildiklari, bundan dolayi sosyo-ekonomik problemlerin yasandigi ve Devletin beklenmedik bir anda büyük malî külfetler ile karsi karsiya kaldigi bilinmektedir. Onbinlerce insanin ölümüne ve çok yüksek malî kayiplara sebebiyet veren ve 1999 yilinda Marmara Bölgesinde vuku bulan büyük deprem felâketleri, müteakip depremler ve en son olarak 2011 yilinda Van’da meydana gelen deprem ile bu gerçek aci bir sekilde ortaya çikmistir. Ülkemizin bazi yerleri ve buralardaki yerlesim merkezleri hâlen çok yüksek deprem riski altindadir. Örnegin, Istanbul’un yakin bir zaman içinde çok siddetli bir depremle karsi karsiya kalacagi, bu hususta ihtisas sahibi bilim adamlarinca ifade edilmektedir. Bazi yerlesim merkezlerinin jeolojik durumu ve zemin özellikleri ise, buralarda iskânin tehlikeler arz ettigini ve afet riski altinda bulunan bu yerlesim merkezlerinin bir an önce bulunduklari yerlerde dönüstürülerek buralardaki iskânin yeniden düzenlenmesini ve hatta bunlarin baska yerlere nakledilmesini zarurî kilmaktadir. ... Kanun sayesinde, basta deprem olmak üzere tabiî afetler sebebiyle meydana gelmesi kuvvetle muhtemel can ve mal kayiplari önlenecek; mülkiyet haklarina saygi, saglikli ve düzenli yerlesme, daha az maliyet ile en fazla sosyal faydanin temin edilmesi, kaynaklarin plânli, saglikli ve verimli kullanilmasi ilkelerinin hayata geçirilmesi de mümkün olacaktir. ... Özellikle belirtilmelidir ki afet riski altinda oldugu kabûl edilen yerlerde deprem afeti meydana gelmeden önce buralardaki meskenlerin, isyerlerinin ve sanayi tesislerinin yeni alanlara nakledilmesi sayesinde, yerlesme ve yapi emniyeti temin edilecek ve muhtemel can ve mal kayiplari ile iktisadî ve sosyal diger zararlarin en aza indirilmesi mümkün olacaktir. Ayrica, hâlihazirda yasanabilirlikten uzak, köhnemis, can ve mal emniyeti bakimindan riskli ve görüntü itibari ile de çirkin olan yapilasmalar ortadan kaldirilabilecek, estetik yapilar insa edilecek ve halkin daha sihhatli ve emniyetli sartlar altinda ikameti de temin edilecektir." 45. 6100 sayili Kanun'un 1. maddesinin (1) numarali fikrasi söyledir: "Dava konusunun deger ve miktarina bakilmaksizin malvarligi haklarina iliskin davalarla, sahis varligina iliskin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadikça asliye hukuk mahkemesidir." 46. 6100 sayili Kanun'un 389. maddesinin (1) numarali fikrasi söyledir: "Mevcut durumda meydana gelebilecek bir degisme nedeniyle hakkin elde edilmesinin önemli ölçüde zorlasacagindan ya da tamamen imkânsiz hâle geleceginden veya gecikme sebebiyle bir sakincanin yahut ciddi bir zararin dogacagindan endise edilmesi hâllerinde, uyusmazlik konusu hakkinda ihtiyati tedbir karari verilebilir." 47. 6100 sayili Kanun'un 395. maddesinin (1) numarali fikrasi söyledir: "Aleyhine ihtiyati tedbir karari verilen veya hakkinda bu tedbir karari uygulanan kisi, mahkemece kabul edilecek teminati gösterirse, mahkeme, duruma göre tedbirin degistirilmesine veya kaldirilmasina karar verebilir." 48. 15/12/2012 tarihli ve 28498 sayili Resmî Gazete'de yayimlanan 6306 sayili Kanun'un Uygulama Yönetmeligi'nin (Yönetmelik) 15. maddesinin olay tarihinde yürürlükte olan hâlinin ilk üç fikrasi söyledir: "(1) Riskli alanlarda, rezerv yapi alanlarinda ve riskli yapilarda Kanun kapsaminda öncelikle maliklerce uygulama yapilmasi esastir. Kanun kapsaminda yapilacak bu uygulamalara iliskin is ve islemlerde ilgili kurum maliklere yardimci olmakla yükümlüdür. (2) Riskli alanlar ve rezerv yapi alanlarinda uygulama yapilan etapta veya adada, riskli yapilarda ise bu yapilarin bulundugu parsellerde; yapilarin yiktirilmis olmasi sarti aranmaksizin ve yapinin paydasi olup olmadiklari gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birlestirilerek veya imar adasi bazinda uygulama yapilmasina, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil islemlerine, yeniden bina yaptirilmasina, paylarin satisina, kat karsiligi veya hasilat paylasimi ve diger usuller ile yeniden degerlendirilmesine sahip olduklari hisseleri oraninda paydaslarin en az üçte iki çogunlugu ile karar verilir. Bu karar anlasma sartlarini ihtiva eden teklif ile birlikte karara katilmayanlara noter vasitasiyla veya 7201 sayili Kanuna göre teblig edilir. Bu tebligde, on bes gün içinde kararin ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarinin, Bakanlikça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç degerden az olmamak üzere anlasma saglayan diger paydaslara açik artirma usulü ile satilacagi, paydaslara satis gerçeklestirilemedigi takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapi alanlarinda rayiç bedeli Bakanlikça ödenmek kaydi ile tapuda Hazine adina resen tescil edilecegi, riskli yapilarda ise anlasma saglayan diger paydaslara veya yapilan anlasmaya uyularak islem yapilmasini kabul etmek sartiyla üçüncü sahislara satilacagi bildirilir. (3) Hisseleri oraninda paydaslarin en az üçte iki çogunlugu ile alinan karara katilmayan maliklerin arsa paylari; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payi degeri üzerinden anlasma saglayan diger paydaslara açik artirma usulü ile satilir. Paydaslara satis gerçeklestirilemedigi takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapi alanlarinda rayiç bedeli Bakanlikça ödenmek kaydi ile tapuda Hazine adina resen tescil edilir ve en az üçte iki çogunluk ile alinan karar çerçevesinde degerlendirilmek üzere Bakanliga tahsis edilmis sayilir veya Bakanlikça uygun görülenler TOKI’ye veya Idareye devredilir. Riskli yapilarda ise, anlasma saglayan paydaslara veya anlasma saglayan paydaslarin karari ile yapilan anlasmaya uyularak islem yapilmasini kabul etmek sartiyla üçüncü sahislara satis yapilincaya kadar satis islemi tekrarlanir." 49. Yönetmelik'in 15. maddesinin 27/10/2016 tarihli ve 29870 sayili Resmî Gazete'de yayimlanan 6306 sayili Kanun'un Uygulama Yönetmeliginde Degisiklik Yapilmasina Dair Yönetmelik'in 8. maddesiyle degistirilen (2) ve (3) numarali fikralari söyledir: "(2) Riskli alanlar ve rezerv yapi alanlarinda uygulama yapilan etapta veya adada, riskli yapilarda ise bu yapilarin bulundugu parsellerde; yapilarin yiktirilmis olmasi sarti aranmaksizin ve yapinin paydasi olup olmadiklari gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birlestirilerek veya imar adasi bazinda uygulama yapilmasina, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil islemlerine, yeniden bina yaptirilmasina, paylarin satisina, kat karsiligi veya hasilat paylasimi ve diger usuller ile yeniden degerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirligi ile karar verilememis ise, anlasma saglanamayan maliklere ait tasinmazlarin degeri Sermaye Piyasasi Kuruluna kayitli olarak faaliyet gösteren lisansli degerleme kuruluslarina tespit ettirilir ve bu deger de gözetilerek oybirligi ile anlasmaya çalisilir. Oybirligi ile anlasma saglanamamasi halinde yapilacak uygulamalara sahip olduklari hisseleri oraninda paydaslarin en az üçte iki çogunlugu ile karar verilir. Bu karar anlasma sartlarini ihtiva eden teklif ile birlikte karara katilmayanlara noter vasitasiyla veya 7201 sayili Kanuna göre teblig edilir ve bu tebligde, onbes gün içinde kararin ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarinin, Bakanlikça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç degerden az olmamak üzere anlasma saglayan diger paydaslara açik artirma usulü ile satilacagi, paydaslara satis gerçeklestirilemedigi takdirde, bu paylarin, rayiç bedeli Bakanlikça ödenmek kaydi ile tapuda Hazine adina resen tescil edilecegi bildirilir. (3) Hisseleri oraninda paydaslarin en az üçte iki çogunlugu ile alinan karara katilmayan maliklerin arsa paylari; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payi degeri üzerinden anlasma saglayan diger paydaslara açik artirma usulü ile satilir. Paydaslara satis gerçeklestirilemedigi takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlikça ödenmek kaydi ile tapuda Hazine adina resen tescil edilir ve en az üçte iki çogunluk ile alinan karar çerçevesinde degerlendirilmek üzere Bakanliga tahsis edilmis sayilir veya Bakanlikça uygun görülenler TOKI’ye veya Idareye devredilir. Bu durumda, paydaslarin karari ile yapilan anlasmaya uyularak islem yapilir." B. Uluslararasi Hukuk 50. Avrupa Insan Haklari Sözlesmesi'ne (Sözlesme) ek (1) No.lu Protokol'ün "Mülkiyetin korunmasi" kenar baslikli 1. maddesi söyledir: "Her gerçek ve tüzel kisinin mal ve mülk dokunulmazligina saygi gösterilmesini isteme hakki vardir. Bir kimse, ancak kamu yarari sebebiyle ve yasada öngörülen kosullara ve uluslararasi hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun birakilabilir. Yukaridaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararina uygun olarak kullanilmasini düzenlemek veya vergilerin ya da baska katkilarin veya para cezalarinin ödenmesini saglamak için gerekli gördükleri yasalari uygulama konusunda sahip olduklari hakka halel getirmez." 51. Sözlesme'nin "Etkili basvuru hakki" kenar baslikli 13. maddesi söyledir: "Bu Sözlesme’de taninmis olan hak ve özgürlükleri ihlal edilen herkes, söz konusu ihlal resmi bir hizmetin ifasi için davranan kisiler tarafindan gerçeklestirilmis olsa dahi, ulusal bir merci önünde etkili bir yola basvurma hakkina sahiptir." 52. Avrupa Insan Haklari Mahkemesi (AIHM) Sözlesme'nin 13. maddesi uyarinca temel hak ve özgürlüklerin ulusal düzeyde korunmasi için etkili bir basvuru yolunun var olmasi gerektigini belirtmektedir. AIHM'e göre Sözlesme'nin 13. maddesi yetkili ulusal makamlar tarafindan Sözlesme kapsamina giren bir sikâyetin esasinin incelenmesine izin veren ve uygun bir telafi yöntemi sunan bir iç hukuk yolunun saglanmasini gerekli kilmaktadir. Ayrica bu hukuk yolunun teoride oldugu kadar pratikte de etkili bir yol olmasi gerekmektedir (Ilhan/Türkiye [BD], B. No: 22277/93, 27/6/2000, § 97; Kudla/Polonya [BD], B. No: 30210/96, 26/10/2000, § 157; Özpinar/Türkiye, B. No: 20999/04, 19/10/2010, § 82). 53. AIHM, etkili basvuru hakkinin Sözlesme çerçevesinde savunulabilir nitelikteki bir sikâyetin mahkemelerce etkili bir sekilde incelenmesini ve öngörülen yolun uygun bir telafi imkâni sunmaya elverisli olmasini güvence altina aldigini vurgulamaktadir (Kudla/Polonya, § 157; Dimitrov-Kazakov/Bulgaristan, B. No: 11379/03, 10/2/2011, § 35). AIHM, iç hukuktaki düzenlemelerin basvuruculara bu anlamda asgari güvenceleri içerecek sekilde yeterli bir hukuk yolu sunup sunmadigini irdelemektedir (Dimitrov-Kazakov/Bulgaristan, § 36). V. INCELEME VE GEREKÇE 54. Anayasa Mahkemesinin 10/2/2022 tarihinde yapmis oldugu toplantida basvuru incelenip geregi düsünüldü: A. Mülkiyet Hakkiyla Baglantili Olarak Etkili Basvuru Hakkinin Ihlal Edildigine Iliskin Iddia 1. Basvurucularin Iddialari 55. Basvurucular; Asliye Hukuk Mahkemesinin ihtiyati tedbirin mahiyetini degistirmesi sebebiyle satis isleminin önünün açilmasindan ve davanin konusuz kalmasina yol açilmasindan yakinmistir. Basvurucular, mülkiyet hakkiyla ilgili olarak Asliye Hukuk Mahkemesinde açilan davanin esasinin incelenmemesinin, dolayisiyla Malikler Kurulu kararinin içeriginin denetlenmemesinin mülkiyet hakkinin usul boyutunu ihlal ettigini savunmustur. Asliye Hukuk Mahkemesinin idari yargida açilan iptal davasinin neticelenmesini beklememesinden sikâyetçi olan basvurucular, sonuç olarak Malikler Kurulu kararinin iptali ve sözlesmenin düzeltilmesi istemiyle açilan davanin konusuz kaldigi gerekçesiyle usulden reddedilmesinin mülkiyet hakki ile adil yargilanma hakkini ihlal ettigini belirtmistir. 2. Degerlendirme 56. Anayasa'nin "Mülkiyet hakki" kenar baslikli 35. maddesi söyledir: "Herkes, mülkiyet ve miras haklarina sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yarari amaciyla, kanunla sinirlanabilir. Mülkiyet hakkinin kullanilmasi toplum yararina aykiri olamaz." 57. Anayasa'nin "Temel hak ve hürriyetlerin korunmasi" kenar baslikli 40. maddesinin birinci fikrasi söyledir: "Anayasa ile taninmis hak ve hürriyetleri ihlâl edilen herkes, yetkili makama geciktirilmeden basvurma imkâninin saglanmasini isteme hakkina sahiptir." 58. Anayasa Mahkemesi, olaylarin basvurucu tarafindan yapilan hukuki nitelendirmesi ile bagli olmayip olay ve olgularin hukuki tavsifini kendisi takdir eder (Tahir Canan, B. No: 2012/969, 18/9/2013, § 16). Basvurucular, mülkiyet hakkinin usul boyutunun ihlali iddiasinin yaninda adil yargilanma hakkinin da ihlal edildigini ileri sürmektedir. Bununla birlikte basvurucularin temel hedefinin hissedari bulunduklari tasinmazla ilgili olarak Malikler Kurulunca verilen kararin hukuka aykiriligini tespit ettirmek oldugu anlasilmistir. Basvurucularin Asliye Hukuk Mahkemesinde açtigi dava, Malikler Kurulu kararinin hukuka aykiriliginin tespiti ve iptali amacina yöneliktir. Bu durumda basvurucularin sikâyetinin mülkiyet hakkini ilgilendirdigi görülmektedir. Bununla birlikte basvurucularin açtigi davanin esasi incelenmediginden, diger bir ifadeyle Asliye Hukuk Mahkemesince Malikler Kurulu kararinin hukukiligine yönelik bir denetim yapilmadigindan sikâyetin Anayasa'nin 35. maddesinde düzenlenen mülkiyet hakkiyla baglantili olarak Anayasa'nin 40. maddesinde güvence altina alinan etkili basvuru hakki kapsaminda degerlendirilmesi gerektigi sonucuna varilmistir. a. Kabul Edilebilirlik Yönünden 59. Açikça dayanaktan yoksun olmadigi ve kabul edilemezligine karar verilmesini gerektirecek baska bir neden de bulunmadigi anlasilan mülkiyet hakkiyla baglantili olarak etkili basvuru hakkinin ihlal edildigine iliskin iddianin kabul edilebilir olduguna karar verilmesi gerekir. b. Esas Yönünden i. Mülkün Varligi 60. Mülkiyet hakkinin ihlal edildiginden sikâyet eden bir kimse, önce böyle bir hakkinin var oldugunu kanitlamak zorundadir (Mustafa Atesoglu ve digerleri, B. No: 2013/1178, 5/11/2015, §§ 49-54). Anayasa'nin 35. maddesinin birinci fikrasinda "Herkes, mülkiyet ve miras haklarina sahiptir." denilmek suretiyle mülkiyet hakki güvenceye baglanmistir. Anayasa'nin anilan maddesiyle güvenceye baglanan mülkiyet hakki, ekonomik deger ifade eden ve parayla degerlendirilebilen her türlü mal varligi hakkini kapsamaktadir (AYM, E.2015/39, K.2015/62, 1/7/2015, § 20). Bu baglamda mülk olarak degerlendirilmesi gerektiginde kusku bulunmayan menkul ve gayrimenkul mallar ile bunlarin üzerinde tesis edilen sinirli ayni ve fikrî haklarin yani sira icrasi kabil olan her türlü alacak da mülkiyet hakkinin kapsamina dâhildir (Mahmut Duran ve digerleri, B. No: 2014/11441, 1/2/2017, § 60). 61. Somut olayda basvurucularin Istanbul ili Kadiköy ilçesi Erenköy Mahallesi'nde kâin 106 pafta 1167 ada 28 parsel sayili tasinmazin hissedari olduklari hususunda bir ihtilaf bulunmamaktadir. Dolayisiyla basvurucularin Anayasa'nin 35. maddesi uyarinca mülkiyet hakki kapsaminda korunmasi gereken bir menfaatinin mevcut oldugu kabul edilmistir. ii. Genel Ilkeler 62. Etkili basvuru hakki anayasal bir hakkinin ihlal edildigini ileri süren herkese hakkin niteligine uygun olarak iddialarini inceletebilecegi makul, erisilebilir, ihlalin gerçeklesmesini veya sürmesini engellemeye ya da sonuçlarini ortadan kaldirmaya (yeterli giderim saglama) elverisli idari ve yargisal yollara basvuruda bulunabilme imkâni saglanmasi olarak tanimlanabilir (Y.T. [GK], B. No: 2016/22418, 30/5/2019, § 47; Murat Haliç, B. No: 2017/24356, 8/7/2020, § 44). 63. Öte yandan sikâyetlerin esasinin incelenmesine imkân saglayan ve gerektiginde uygun bir telafi yöntemi sunan etkili hukuk yollarinin olmasi ilgililere etkili basvuru hakkinin saglanmasinin bir geregidir. Buna göre kisilerin magduriyetlerinin giderilmesi amaciyla öngörülen yargi yollarinin mevzuatta yer almasi yalniz basina yeterli olmayip bu yolun ayni zamanda pratikte de basari sansi sunmasi gerekir. Söz konusu yola basvurulabilmesi için öngörülen kosullar somut olaylara tatbik edilirken dayanak islem, eylem ya da ihmallerden kaynaklanan savunulabilir nitelikteki iddialarin bu dogrultuda genis sekilde degerlendirilmesi, kosullarin olusmadigi sonucuna ulasilmasi durumunda ise bu durumun yargi makamlari tarafindan ilgili ve yeterli gerekçelerle açiklanmasi gerekir (Ilhan Gökhan, B. No: 2017/27957, 9/9/2020, §§ 47, 49). 64. Anayasa'nin 35. maddesinde "Herkes, mülkiyet ve miras haklarina sahiptir." hükmüne yer verilerek mülkiyet hakki güvence altina alinmistir. Anayasa'nin 5. maddesi ise insanin maddi ve manevi varliginin gelismesi için gerekli sartlari hazirlamayi devletin temel amaç ve görevleri arasinda saymistir. Mülkiyet hakkinin etkili bir sekilde korunabilmesi yalnizca devletin bu haklara müdahaleden kaçinmasiyla saglanamaz. Anayasa’nin 5. maddesi ile birlikte degerlendirildiginde 35. maddesi uyarinca devletin pozitif yükümlülükleri de bulunmaktadir. Bu pozitif yükümlülükler kimi durumlarda özel kisiler arasindaki uyusmazliklar da dâhil olmak üzere söz konusu temel haklarin korunmasi için belirli tedbirlerin alinmasini gerektirmektedir (AYM, E.2019/11, K.2019/86, 14/11/2019, § 13; AYM, E.2019/40, K.2020/40, 17/7/2020, § 37; Türkiye Emekliler Dernegi, B. No: 2012/1035, 17/7/2014, §§ 34-38; Eyyüp Boynukara, B. No: 2013/7842, 17/2/2016, §§ 39-41; Osmanoglu Insaat Egitim Gida Temizlik Hizmetleri Petrol Ürünleri Sanayi Ticaret Limited Sirketi, B. No: 2014/8649, 15/2/2017, § 43). 65. Devletin pozitif yükümlülükleri nedeniyle mülkiyet hakki bakimindan koruyucu ve düzeltici bazi önlemler almasi gerekmektedir. Koruyucu önlemler mülkiyete müdahale edilmesini önleyici; düzeltici önlemler ise müdahalenin etkilerini giderici, diger bir ifadeyle telafi edici yasal, idari ve fiilî tedbirleri kapsamaktadir. Mülkiyet hakkina müdahalenin malik üzerinde dogurdugu olumsuz sonuçlarin mümkünse eski hâle döndürülmesi, mümkün degilse malikin zarar ve kayiplarinin telafi edilmesini saglayan idari veya yargisal birtakim hukuki mekanizmalarin olusturulmasi devletin pozitif yükümlülüklerinin bir geregidir (Osmanoglu Insaat Egitim Gida Temizlik Hizmetleri Petrol Ürünleri Sanayi Ticaret Limited Sirketi, §§ 46, 48). 66. Müsterek mülkiyete tabi bir tasinmazin degerlendirilmesi ve kullanilmasi sekliyle ilgili olarak hissedarlar arasinda ortaya çikan ihtilaflarin çözümlenmesini saglayan etkili basvuru mekanizmalarinin kurulmasi devletin pozitif yükümlülüklerinin geregidir. Dolayisiyla diger hissedarlarin tasinmazla ilgili islemlerinin hukuka aykiri oldugunu öne süren hissedarin söz konusu islemin hukuka aykiriliginin tespiti ve iptali için yetkili makama basvurma imkâninin, diger bir ifadeyle etkili basvuru hakkinin saglanmasi Anayasa'nin 40. maddesinin geregidir. iii. Ilkelerin Olaya Uygulanmasi 67. Somut olayda basvurucular, Malikler Kurulu kararindaki yeni paylasim modelinin hakkaniyetli olmadigini öne sürerek kararin iptali istemiyle Asliye Hukuk Mahkemesinde açtiklari davada ihtiyati tedbir talebinde bulunmustur. Asliye Hukuk Mahkemesi 22/12/2015 tarihinde, Malikler Kurulu toplantisinda alinan kararlar ile insaat sözlesmesinin uygulanmasinin tedbiren durdurulmasina karar vermis ise de davalilar tarafindan yapilan itiraz üzerine 23/2/2016 tarihinde 840.000 TL teminatin yatirilmasi kosuluyla ihtiyati tedbirin kaldirilmasina hükmetmistir. Ihtiyati tedbir karari verilmesiyle Idarece durdurulan satis islemlerine, ihtiyati tedbirin kaldirilmasiyla devam edilmis, 21/7/2016 tarihinde yapilan ihaleyle hisseler satilmistir. Asliye Hukuk Mahkemesi, hisselerin 6306 sayili Kanun kapsaminda satildigini gözeterek davanin konusuz kaldigini kabul etmis ve karar verilmesine yer olmadigina 4/5/2017 tarihinde hükmetmistir. 68. Basvurucular, tedbir talebinin nevinin degistirilmesi sebebiyle Idarenin satis islemlerine devam etmesinin önünün açilmasindan, akabinde de satis isleminin gerçeklestigi gerekçesiyle davanin esasi hakkinda karar verilmesine yer olmadigina karar verilmesinden sikâyet etmektedir. 69. Anayasa'nin 35. maddesi mülkiyet hakkinin korunmasi amaciyla yargi mercilerinde dava açan malik lehine ihtiyati tedbir karari verilmesini kural olarak zorunlu kilmamaktadir. Ancak bazi durumlarda mülkiyet hakkinin gerçek manada korunabilmesi, mahkemenin nihai hükümden önce de birtakim tedbirlere karar vermesine bagli olabilir. Özellikle malik lehine verilecek muhtemel bir nihai hükmün sonuçsuz kalma riskinin bulundugu hâllerde mahkemenin nihai hükmün uygulanma kabiliyetini yitirmesini önleyici tedbirleri daha yargilama devam ederken almasi gerekli hâle gelebilir. Malikin, mülkiyet hakkinin korunmasina iliskin olarak mahkemelerce lehine olarak verilen bir hükmün sonuçlarindan yararlanabilmesi gerekir. Uygulanma kabiliyeti bulunmadiktan sonra lehe verilen hükmün malik yönünden çok fazla bir anlama sahip olmayacagi açiktir. Ayrica bu durum yargisal basvurunun etkililigini de ortadan kaldirir. 70. Somut olayda basvurucu tarafindan Asliye Hukuk Mahkemesinde açilan davanin Malikler Kurulu kararindaki yeni paylasim modelinin hakkaniyetli olmadiginin degerlendirilmesi yönünden etkili bir yol olmadiginin söylenmesi için elde hiçbir veri bulunmamaktadir. Öte yandan anilan davada verilecek nihai hükmün uygulanabilirligini temin etmek amaciyla ihtiyati tedbir karari verilmesinin de mümkün oldugu anlasilmaktadir. Nitekim Asliye Hukuk Mahkemesi davayi incelemeye baslamis, verilecek muhtemel bir nihai hükmün sonuçsuz kalmasini önlemek için Malikler Kurulu kararinin uygulanmasinin tedbiren durdurulmasina karar vermistir. Dolayisiyla Asliye Hukuk Mahkemesinde açilan davanin basvurucularin müsterek mülkiyetten kaynaklanan haklarinin korunmasi yönünden etkili bir basvuru yolu niteliginde oldugu degerlendirilmistir. 71. Anayasa Mahkemesince bu asamada incelenecek mesele ise teorik düzeyde etkili oldugu tespit edilen bu yolun basvurucularin davasinda fiilen isleyip islemedigini, diger bir ifadeyle pratikte basari sansi sunup sunmadigini incelemektir. Asliye Hukuk Mahkemesi basvurucularin hisselerinin -davanin açilmasindan sonra- Idare tarafindan satildigini gözeterek basvurucularin mülkiyet hakkinin sona erdigi neticesine ulasmis ve davanin konusuz kalmasi nedeniyle karar verilmesine yer olmadigina 4/5/2017 tarihinde karar vermistir. Asliye Hukuk Mahkemesinin davanin konusuz kaldigini degerlendirerek davanin esasi hakkinda karar verilmesine yer olmadigina karar vermis olmasi tek basina etkili basvuru hakkinin ihlal edildigi anlamina gelmemektedir. Anayasa'nin 40. maddesinde düzenlenen etkili basvuru hakki, temel hak ve özgürlüklerin korunmasi amaciyla olusturulan idari ve yargisal mekanizmalarin birtakim usul sartlarina baglanmasini yasaklamamaktadir. 72. Bölge Adliye Mahkemesinin Asliye Hukuk Mahkemesi kararina yönelik istinaf istemini reddederken 6306 sayili Kanun'un 4721 sayili Kanun'a göre özel nitelikte olduguna ve 6306 sayili Kanun uyarinca yapilan satis islemi idari yargi tarafindan iptal edilmedikçe basvurucularin mülkünün varliginin kabulünün mümkün olmadigina vurgu yaptigi görülmektedir. Gerçekten hisselerin 6306 sayili Kanun uyarinca Idare tarafindan satilmasi hâlinde satis isleminin son çare oldugunun Idare tarafindan ortaya konulmasi gerektiginden ve Idarenin gösterdigi sebep satis islemine karsi açilacak davada idare mahkemesince denetleneceginden Asliye Hukuk Mahkemesinin 4721 sayili Kanun hükümleri uyarinca açilan davanin konusuz kaldigi sonucuna ulasmasinin keyfî olmadigi anlasilmistir. Basvurucularin benzer iddialari satis kararinin iptali istemiyle açacagi davada ileri sürmesinin mümkün oldugu da gözetildiginde Asliye Hukuk Mahkemesinin davanin konusuz kaldigi gerekçesiyle karar verilmesine yer olmadigina karar vermesinin basvuruculari, Malikler Kurulu kararina iliskin sikâyetlerini denetlettirme imkânindan mahrum birakmadigi degerlendirilmistir. Dolayisiyla konusuz kalan davanin esasinin incelenmemesi etkili basvuru hakkinin ihlal edilmesi sonucunu dogurmamaktadir. 73. Bununla birlikte Malikler Kurulu kararinin hukukiliginin denetiminin satis isleminden önce gerçeklestirilemedigi anlasilmistir. Bu baglamda Idarenin satis islemlerine devam etmesinin Asliye Hukuk Mahkemesinin ihtiyati tedbir kararini kaldirmasindan sonra mümkün oldugunu dikkate almak gerekmistir. Idarenin satis yetkisinin dogabilmesi için Malikler Kurulu kararinin varligi sart olduguna göre söz konusu kararin uygulanmasinin tedbiren durdurulmasi satis islemlerinin devamini ve basvurucular lehine verilecek muhtemel kararin sonuçsuz kalmasini önlemistir. Ihtiyati tedbir kararinin kaldirilmasi mahkemelerin yetkisinde olsa da -ihtiyati tedbirin nihai kararin sonuçsuz kalmasini önleme amaci gözetildiginde- kaldirma kararini hakli kilan olgularin bulundugunun ilgili ve yeterli bir gerekçeyle gösterilmesi gerekir. 74. Asliye Hukuk Mahkemesi basvurucularin hisselerinin 6306 sayili Kanun hükümleri geregince Idarece satilmasi riskinden söz ederek böyle bir durumda davanin konusuz kalacagini, hakkin elde edilmesinin imkânsiz hâle gelecegini ve Anayasa ile güvence altina alinan mülkiyet hakkinin da telafisi imkânsiz bir biçimde zedelenecegini ifade etmis ve Malikler Kurulu kararinin uygulanmasini durdurmustur. Asliye Hukuk Mahkemesi Malikler Kurulu kararinin uygulanmasinin durdurulmasi biçimindeki tedbiri teminat yatirmaya dönüstürürken ise ihtiyati tedbir karari verilmesini gerektirecek sekilde gecikmesinde zarar olusacak veya hakkin elde edilmesini imkânsiz hâle getirecek bir durumun söz konusu olmadigi sonucuna ulasmistir. Asliye Hukuk Mahkemesi ihtiyati tedbirin mahiyetini degistirirken binanin yikilmis olmasi olgusuna dayanmistir. 75. Ne var ki bina gerek Malikler Kurulu toplantisindan gerekse bu toplantida alinan kararin iptali istemiyle Asliye Hukuk Mahkemesine dava açilmasindan önce -27/8/2015 tarihinde- yikilmistir. Dolayisiyla ihtiyati tedbir kararinin verildigi tarihte de bina zaten yikilmis hâldedir. Öte yandan binanin yikilmis olmasi basvurucularin hissesinin 6306 sayili Kanun kapsaminda Idarece satilmasi riskini ortadan kaldirmamaktadir. Asliye Hukuk Mahkemesinin Malikler Kurulu kararinin uygulanmasinin durdurulmasi yönündeki tedbire karar verirken gözettigi kosullar degismemistir. Esasen basvurucularin binanin yikilmasina yönelik bir sikâyetleri bulunmamaktadir. Basvurucularin itirazi Malikler Kurulu kararinda kabul edilen yeni paylasim yöntemidir. Basvurucular, bu yöntemin hakkaniyetli olmadigindan yakinmaktadir. Tasinmazin yeni paylasim yönteminin hakkaniyetli olup olmadigi, üzerindeki binanin yikilmasindan bagimsiz bir meseledir. Bu sebeple Asliye Hukuk Mahkemesinin Malikler Kurulu kararinin hukukiligini etkilemeyen binanin yikilmis olmasi olgusuna dayali olarak ihtiyati tedbirin gerekli bir tedbir olmaktan çiktigini ve davalilardan teminat istenmesinin yeterli olacagini kabul etmesinin somut olayin kosullari çerçevesinde makul bir yorum olmadigi degerlendirilmistir. Nitekim Asliye Hukuk Mahkemesinin bu kararindan sonra Idarece satis islemleri tamamlanmis ve ihtiyati tedbir karari verilirken bahsedilen risk fiilen gerçeklesmistir. 76. Sonuç olarak Asliye Hukuk Mahkemesinin Malikler Kurulu kararinin uygulanmasinin durdurulmasi yönündeki ihtiyati tedbir kararini kaldirmasi sebebiyle basvurucular mülkiyet haklarini yitirmeden önce Malikler Kurulu kararinin hukukiligine iliskin sikâyetlerini denetlettirme imkânindan mahrum kalmistir. Böylece, teorik düzeyde etkili oldugu tespit edilen bir hukuksal mekanizma Asliye Hukuk Mahkemesinin bu uygulamasi sebebiyle somut olayda basari sansi sunma kapasitesini yitirmistir. 77. Bu durumda Anayasa'nin 35. maddesinde güvence altina alinan mülkiyet hakki ile baglantili olarak Anayasa'nin 40. maddesinde düzenlenen etkili basvuru hakkinin ihlal edildigine karar verilmesi gerekir. B. Mülkiyet Hakkinin Ihlal Edildigine Iliskin Iddia 1. Basvurucularin Iddialari ve Bakanlik Görüsü 78. Basvurucular; i. Kentsel dönüsüm uygulamasiyla mülkiyet hakkinin ihlal edildigini ileri sürmüstür. 6306 sayili Kanun'un 6. maddesinde tasinmazin mevcut niteliginin korunarak tescil edileceginin hükme baglandigini, kentsel dönüsüm yoluyla tasinmazin niteliginin keyfî olarak degistirilemeyecegini ifade etmistir. ii. Dördü isyeri olan toplam bes bagimsiz bölüm karsiliginda zemin katin bile altinda iki bagimsiz bölüm verilmesinin mülkiyet hakkini zedeledigini, Malikler Kurulunun uygun buldugu projenin kendileri yönünden dengesiz oldugunu gösteren raporlari derece mahkemelerine sunduklari hâlde bunlarin dikkate alinmadigini vurgulamistir. Satis kararinin iptali istemiyle açilan davada Malikler Kurulunun kabul ettigi projenin açik dengesizlikler içermesine ragmen bu yönüyle inceleme yapilmamasinin mülkiyet hakkini ve adil yargilanma hakkini ihlal ettigini iddia etmistir. iii. Hisselerinin rayiç degerinin Idarece düsük belirlendigini, olmasi gereken bedeline iliskin olarak sermaye piyasasi mevzuati kapsaminda düzenlenen raporu derece mahkemelerine sunduklarini ancak mahkemenin bu yönüyle bir inceleme yapmadigini vurgulamistir. Hisselerini satin alan kisi lehine dengesizligin olustugunu, kentsel dönüsüm uygulamasinin kötüye kullanilarak mülkiyet hakkinin ihlal edildigini savunmustur. Derece mahkemelerinin Malikler Kurulu karari ile hisselerinin rayiç bedeline iliskin temel iddialarini incelemekten kaçinmalarinin adil yargilanma hakkinin ihlaline yol açtigini iddia etmistir. 79. Bakanlik görüsünde, basvurucularin hisselerinin bulundugu tasinmazin 6306 sayili Kanun'daki kisitlamalara tabi tutulmasinin kanuni dayanaginin ve mesru amacinin bulundugu belirtilmistir. Bakanlik, çogunluk kararina katilmayan azinligin hisselerinin Idare tarafindan satilmasinin 6306 sayili Kanun'da öngörülen amaca ulasilabilmesi için gerekli oldugunu, yüklendikleri külfetin hisselerinin bedeli basvuruculara ödenmek suretiyle hafifletildigini ifade etmistir. Bakanlik ayrica derece mahkemelerinin degerlendirmelerinin keyfîlik ve bariz takdir hatasi içermedigini vurgulamistir. 80. Basvurucular, Bakanlik görüsüne karsi beyaninda basvuru formlarindaki iddialarini tekrarlamistir. 2. Degerlendirme 81. Anayasa'nin iddianin degerlendirilmesinde dayanak alinacak "Mülkiyet hakki" kenar baslikli 35. maddesi söyledir: "Herkes, mülkiyet ve miras haklarina sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yarari amaciyla, kanunla sinirlanabilir. Mülkiyet hakkinin kullanilmasi toplum yararina aykiri olamaz." 82. Anayasa Mahkemesi, olaylarin basvurucu tarafindan yapilan hukuki nitelendirmesi ile bagli olmayip olay ve olgularin hukuki tavsifini kendisi takdir eder (Tahir Canan, § 16). Basvurucularinin sikâyetinin özü, sartlari olusmadan hisselerinin satildigina ve satis bedelinin düsük olduguna yöneliktir. Basvurucular, adil yargilanma hakkina yönelik olarak da iddialar öne sürmüsse de basvurunun bir bütün olarak mülkiyet hakki kapsaminda incelenmesi uygun bulunmustur. a. Kabul Edilebilirlik Yönünden 83. Açikça dayanaktan yoksun olmadigi ve kabul edilemezligine karar verilmesini gerektirecek baska bir neden de bulunmadigi anlasilan mülkiyet hakkinin ihlal edildigine iliskin iddianin kabul edilebilir olduguna karar verilmesi gerekir. b. Esas Yönünden i. Müdahalenin Varligi ve Türü 84. Anayasa’nin 35. maddesi ile mülkiyet hakkina temas eden diger hükümleri birlikte degerlendirildiginde Anayasa'nin mülkiyet hakkina müdahaleyle ilgili üç kural ihtiva ettigi görülmektedir. Buna göre Anayasa'nin 35. maddesinin birinci fikrasinda, herkesin mülkiyet hakkina sahip oldugu belirtilmek suretiyle mülkten barisçil yararlanma hakkina yer verilmis; ikinci fikrasinda da mülkten barisçil yararlanma hakkina müdahalenin çerçevesi belirlenmistir. Maddenin ikinci fikrasinda, genel olarak mülkiyet hakkinin hangi kosullarda sinirlanabilecegi belirlenerek ayni zamanda mülkten yoksun birakmanin sartlarinin genel çerçevesi de çizilmistir. Maddenin son fikrasinda ise mülkiyet hakkinin kullaniminin toplum yararina aykiri olamayacagi kurala baglanmak suretiyle devletin mülkiyetin kullanimini kontrol etmesine ve düzenlemesine imkân saglanmistir. Anayasa'nin diger bazi maddelerinde de devlet tarafindan mülkiyetin kontrolüne imkân taniyan özel hükümlere yer verilmistir. Ayrica belirtmek gerekir ki mülkten yoksun birakma ve mülkiyetin düzenlenmesi, mülkiyet hakkina müdahalenin özel biçimleridir (Recep Tarhan ve Afife Tarhan, B. No: 2014/1546, 2/2/2017, §§ 55-58). 85. Basvurucularin hisselerinin riza disi satilmasi mülkiyet hakkina müdahale niteligi tasimaktadir. Satis islemi sonucu basvurucularin tasinmaz üzerindeki mülkiyet hakkini yitirdigi gözetildiginde müdahalenin mülkten yoksun birakma niteliginde oldugu anlasilmaktadir. ii. Müdahalenin Ihlal Olusturup Olusturmadigi 86. Anayasa'nin 13. maddesi söyledir: "Temel hak ve hürriyetler, özlerine dokunulmaksizin yalnizca Anayasanin ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bagli olarak ve ancak kanunla sinirlanabilir. Bu sinirlamalar, Anayasanin sözüne ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve lâik Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykiri olamaz." 87. Anayasa’nin 35. maddesinde mülkiyet hakki sinirsiz bir hak olarak düzenlenmemis, bu hakkin kamu yarari amaciyla ve kanunla sinirlandirilabilecegi öngörülmüstür. Mülkiyet hakkina müdahalede bulunulurken temel hak ve özgürlüklerin sinirlandirilmasina iliskin genel ilkeleri düzenleyen Anayasa'nin 13. maddesinin de gözönünde bulundurulmasi gerekmektedir. Dolayisiyla mülkiyet hakkina yönelik müdahalenin Anayasa'ya uygun olabilmesi için müdahalenin kanuna dayanmasi, kamu yarari amaci tasimasi ve ayrica ölçülülük ilkesi gözetilerek yapilmasi gerekmektedir (Recep Tarhan ve Afife Tarhan, § 62). (1) Kanunilik 88. Mülkiyet hakkina yönelik müdahalelerde ilk incelenmesi gereken ölçüt kanuna dayali olma ölçütüdür. Bu ölçütün saglanmadigi tespit edildiginde diger ölçütler bakimindan inceleme yapilmaksizin mülkiyet hakkinin ihlal edildigi sonucuna varilacaktir. Müdahalenin kanuna dayali olmasi, müdahaleye iliskin yeterince ulasilabilir, belirli ve öngörülebilir kanun hükümlerinin bulunmasini gerektirmektedir (Türkiye Is Bankasi A.S. [GK], B. No: 2014/6192, 12/11/2014, § 44; Necmiye Çiftçi ve digerleri, B. No: 2013/1301, 30/12/2014, § 55; Ford Motor Company, B. No: 2014/13518, 26/10/2017, § 49). 89. Basvurucularin hisseleri 6306 sayili Kanun'un 6. maddesinin (1) numarali fikrasina dayanilarak satilmistir. Anilan fikraya göre, üzerindeki binanin riskli olarak tespit edilmesi ve yikilmasi nedeniyle arsa hâline gelen tasinmazlarin tevhit edilmesine, münferit veya birlestirilerek veya imar adasi bazinda uygulama yapilmasina, yeniden bina yaptirilmasina, paylarin satisina, kat karsiligi veya hasilat paylasimi ve diger usuller ile yeniden degerlendirilmesine sahip olduklari hisseleri oraninda paydaslarin en az üçte iki çogunlugu ile karar verilir. Bu karara katilmayanlarin bagimsiz bölümlerine iliskin arsa paylari, Çevre ve Sehircilik Bakanliginca rayiç degeri tespit ettirilerek bu degerden az olmamak üzere anlasma saglayan diger paydaslara açik artirma usulü ile satilir. 90. Basvurucularin hissedari oldugu tasinmazin üzerindeki yapinin riskli yapi olarak tespit edildigi noktasinda bir tereddüt bulunmamaktadir. Ayrica basvurucularin bu isleme karsi dava açtigina iliskin herhangi bir bilgi bireysel basvuru dosyasinda mevcut degildir. Öte taraftan basvurucularin diger hissedarlarin tasinmazin yeni paylasim modeline iliskin kararina katilmadigi ve diger hissedarlarin pay itibariyla üçte iki çogunlugu sagladigi da açiktir. Bu durumda tasinmazin yeni paylasim yöntemine riza göstermeyen basvurucularin hisselerinin Çevre ve Sehircilik Müdürlügü tarafindan satilmasinin kanuni dayanaginin bulundugu anlasilmistir. (2) Mesru Amaç 91. Anayasa'nin 13. ve 35. maddeleri uyarinca mülkiyet hakki ancak kamu yarari amaciyla sinirlandirilabilmektedir. Kamu yarari kavrami, mülkiyet hakkinin kamu yararinin gerektirdigi durumlarda sinirlandirilmasi imkâni vermekle bir sinirlandirma amaci olmasinin yani sira mülkiyet hakkinin kamu yarari amaci disinda sinirlanamayacagini öngörerek ve bu anlamda bir sinirlama siniri olusturarak mülkiyet hakkini etkin bir sekilde korumaktadir. Kamu yarari kavrami, devlet organlarinin takdir yetkisini de beraberinde getiren bir kavram olup objektif bir tanima elverisli olmayan bu ölçütün her somut olay temelinde ayrica degerlendirilmesi gerekir (Yunis Aglar, B. No: 2013/1239, 20/3/2014, §§ 28, 29; Nusrat Külah, B. No: 2013/6151, 21/4/2016, §§ 53, 56). 92. 6306 sayili Kanun'da riskli alan kapsaminda kalan veya riskli yapi ilan edilen tasinmazlarla ilgili olarak mülkiyet hakkina yönelik birçok kisitlama getirildigi görülmektedir. Bu baglamda riskli yapi olarak tespit edilen binanin yiktirilmasina, söz konusu binanin bulundugu arsanin cins degisikligi, birlestirme, ifraz ve parselasyon islemlerine tabi tutulmasina, malikin rizasi disinda satisina yönelik olarak mülkiyet hakkina müdahale teskil eden birtakim uygulamalarin gerçeklestirilmesi öngörülmektedir. 93. 6306 sayili Kanun'un genel gerekçesinde deprem riski altindaki alanlar, afetler bakimindan risk tasidigi ilmî ve teknik arastirmalar ile belirlenmis alanlar, jeolojik durumu ve zemin özellikleri itibariyla iskânin tehlike arz ettigi alanlar ile yasanabilirlikten uzak, köhnemis, can ve mal emniyeti bakimindan riskli ve görüntü itibariyla da çirkin olan yapilarin bulundugu alanlarin riskli alanlar arasinda sayildigi gözlemlenmektedir. Genel gerekçeden 6306 sayili Kanun'un amacinin afet riski altindaki alanlar ile bu alanlar disindaki riskli yapilarin bulundugu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarina uygun, saglikli ve güvenli yasama çevrelerini teskil etmek üzere iyilestirme, tasfiye ve yenileme oldugu anlasilmistir (AYM, E.2012/87, K.2014/41, 27/2/2014). Dolayisiyla üzerindeki yapinin riskli oldugu tespit edilen tasinmazin 6306 sayili Kanun'daki kisitlamalara tabi tutulmasinda kamu yararina dönük mesru bir amacin bulundugu sonucuna ulasilmistir. (3) Ölçülülük (a) Genel Ilkeler 94. Anayasa'nin 13. maddesi uyarinca hak ve özgürlüklerin sinirlandirilmasinda dikkate alinacak ölçütlerden biri olan ölçülülük, hukuk devleti ilkesinden dogmaktadir. Hukuk devletinde hak ve özgürlüklerin sinirlandirilmasi istisnai bir yetki oldugundan bu yetki ancak durumun gerektirdigi ölçüde kullanilmasi kosuluyla hakli bir temele oturabilir. Bireylerin hak ve özgürlüklerinin somut kosullarin gerektirdiginden daha fazla sinirlandirilmasi kamu otoritelerine taninan yetkinin asilmasi anlamina geleceginden hukuk devletiyle bagdasmaz (AYM, E.2013/95, K.2014/176, 13/11/2014). 95. Anayasa'nin 13. maddesinde yer alan ölçülülük ilkesi elverislilik, gereklilik ve orantililik olmak üzere üç alt ilkeden olusmaktadir. Elverislilik öngörülen müdahalenin amaci gerçeklestirmeye elverisli olmasini, gereklilik amaç bakimindan müdahalenin zorunlu olmasini yani ayni amaca daha hafif bir müdahale ile ulasilmasinin mümkün olmamasini, orantililik ise bireyin hakkina yapilan müdahale ile ulasilmak istenen amaç arasinda makul bir dengenin gözetilmesi gerekliligini ifade etmektedir (AYM, E.2011/111, K.2012/56, 11/4/2012; E.2016/16, K.2016/37, 5/5/2016; Mehmet Akdogan ve digerleri, B. No: 2013/817, 19/12/2013, § 38). 96. Buna göre mülkiyet hakkina yapilan müdahalenin Anayasa'ya uygun olabilmesi için amaci gerçeklestirmeye elverisli olmasinin yaninda gerekli olmasi da gerekir. Gereklilik yukarida da belirtildigi üzere hakka müdahale teskil eden birden fazla araç arasindan hakki en az zedeleyen aracin seçilmesini ifade etmektedir. Hak ve özgürlügü sinirlayan tedbirlerden hangisi digerlerine nazaran hakkin norm alanina daha az müdahale edilmesi sonucunu doguruyorsa o tedbirin tercih edilmesi gerekir. Bununla birlikte hakka müdahale olusturacak aracin seçiminde kamu otoritelerinin belli ölçüde takdir payinin bulundugu da kabul edilmelidir. Zira yetkili kamu makamlari, öngörülen amaca ulasilmasi bakimindan hangi aracin etkili ve verimli sonuçlar doguracagina iliskin olarak isabetli karar verme noktasinda daha iyi bir konumdadir. Özellikle alternatif aracin bulunmadigi veya mevcut alternatiflerin öngörülen mesru amaca ulasilmasi bakimindan etkili olmadigi ya da daha az etkili oldugu durumlarda kamu makamlarinin araç seçimi hususundaki tercih yetkisinin gereklilik kriterini saglamadiginin söylenebilmesi için çok güçlü nedenlerin bulunmasi gerekir (D.C., B. No: 2018/13863, 16/6/2021, § 48). 97. Öte yandan mülkiyet hakkina yönelik müdahaleler orantili olmalidir. Orantililik sinirlamayla ulasilmak istenen amaç ile basvurulan sinirlama tedbiri arasinda asiri bir dengesizlik bulunmamasina isaret etmektedir. Diger bir ifadeyle orantililik, amaç ile araç arasinda adil bir denge kurulmasini gerektirmektedir. Buna göre mülkiyet hakkina getirilen sinirlamayla ulasilmak istenen mesru amaç ve basvurucunun mülkiyet hakkindan yararlanmasindaki bireysel yarar arasinda makul bir oranti kurulmalidir. Hedeflenen amaca ulasildiginda elde edilecek kamusal yararla kiyaslandiginda sinirlama ile kisiye yüklenen külfetin asiri ve orantisiz olmamasi gerekir (D.C., § 49). 98. Seçilen aracin ulasilmak istenen amaçla kiyaslandiginda bireye orantisiz bir külfet yüklediginin saptanmasi, ihlal sonucuna ulasilabilmesi için bazi hâllerde tek basina yeterli olmayabilir. Kisiye yüklenen külfeti dengeleyici mekanizmalarin var olup olmadigi da büyük önem tasimaktadir. Elverisli ve gerekli oldugu hükmüne varilan aracin seçilmis olmasi nedeniyle kisiye yüklenen asiri külfeti hafifleten hukuksal mekanizmalar mevcutsa bir ihlalin olmadigi sonucuna varilabilir (D.C., § 50). 99. Usule iliskin güvencelerin varligi orantililik degerlendirmesinde önemli bir rol oynayabilir. Bu baglamda müdahalenin hukuka aykiriliginin ileri sürülebilecegi veya müdahale nedeniyle olusan maddi ve manevi zararlarin tazmin edilmesinin istenebilecegi hukuk yollarinin olmamasi da bazi durumlarda kisiye yüklenen külfeti agirlastiran bir unsur olarak görülebilir. Bu bakimdan kisinin hukuka aykirilik iddialarinin bir mahkeme tarafindan etkili bir biçimde incelenmesi müdahalenin orantililigi bakimindan ehemmiyet arz etmektedir (D.C., § 52; basvurucuya diger unsurlar yaninda ayrica etkin bir savunma hakki tanindigindan müdahalenin ölçülü görüldügü kararlar için bkz. Eyyüp Baran, B. No: 2014/8060, 29/9/2016, §§ 75-95; F. Ç. ve B. Ç, ss 74-89; buna karsilik ayni kosulun yargilama sürecinde saglanmamasi nedeniyle müdahalenin ölçüsüz görüldügü kararlar için bkz. Mahmut Üçüncü, B. No: 2014/1017, 13/7/2016, ss 79-102; Arif Güven, B. No: 2014/13966, 15/2/2017, ss 57-72). (b) Ilkelerin Olaya Uygulanmasi (i) Elverislilik 100. Olayda basvurucularin hissedari oldugu tasinmazin üzerinde bulunan yapinin riskli oldugunun tespit edilmesi nedeniyle tasinmaz, 6306 sayili Kanun'daki kisitlamalara tabi tutulmustur. Ekonomik ömrünü tamamlamis olan ya da yikilma veya agir hasar görme riski tasidigi ilmî ve teknik verilere dayanilarak tespit edilen binanin üzerinde bulundugu arsanin riskli yapi kategorisine alinmasi basta deprem olmak üzere tabii afetler sebebiyle meydana gelmesi kuvvetle muhtemel can ve mal kayiplarinin önlenmesi amacina ulasilmasina elverisli oldugu açiktir. (ii) Gereklilik 101. Müdahalenin gerekliligi noktasinda basvurucularin mülkiyet hakkina daha az müdahale teskil eden bir aracin bulunup bulunmadigina bakilmalidir. Basvurucular tasinmazin 6306 sayili Kanun'daki kisitlamalara tabi tutulmasina yönelik olarak bir sikâyetleri bulunmamaktadir. Basvurucularin sikâyeti hisselerinin riza disi satilmasina yöneliktir. Bu baglamda Anayasa Mahkemesince incelenecek mesele, basvurucularin hisselerinin rizalari disinda satilmasi biçimindeki bir aracin somut olayin kosullari çerçevesinde mülkiyet hakkina en hafif müdahale teskil eden araç, diger bir ifadeyle son çare olup olmadigidir. 102. Yukarida ifade edildigi gibi 6306 sayili Kanun'da öngörülen kisitlamalarin temel amaci riskli yapilarin bulundugu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarina uygun, saglikli ve güvenli yasama çevrelerini teskil etmek üzere iyilestirme, tasfiye ve yenileme faaliyetlerinin yapilmasidir (bkz. § 93). 6306 sayili Kanun'un 6. maddesi iyilestirme, tasfiye ve yenileme uygulamalarinin öncelikle maliklerince yapilmasini öngörmüstür. Ancak maliklerin tümünün tasinmazin degerlendirilme yöntemi hakkinda hemfikir olmamasi ihtimalini de gözeten kanun koyucu degerlendirme yöntemine riza göstermeyen ve azinlikta kalan paydaslarin rizasina mutlak üstünlük tanimamis, Kanun'un öngördügü amaç çerçevesinde uygulama yapilmasinin akamete ugramasini önlemek adina paydaslarin hisse itibariyla üçte iki çogunlugunun kararini yeterli görmüstür. Riskli yapilarin bulundugu alanlarin yenilenmesinin ve iyilestirilmesinin mal ve can güvenligi yönünden sagladigi kamusal menfaat gözetildiginde hissedarlarin üçte biri veya daha az kisminin degerlendirme yöntemi konusundaki olumsuz iradelerine geçerlilik taninmamasinin ve riza göstermeyen paydaslarin hisselerinin satilmasinin öngörülmesinin kamu makamlarinin takdir yetkisi dâhilinde oldugu sonucuna ulasilmistir (benzer yöndeki degerlendirme için bkz. F. E. , B. No: 2018/16483, 14/9/2021, s 64). 103. Malikler Kurulunun üçte iki çogunlugunun tasinmazin yeni paylasim sekline iliskin kararina riza göstermeyen hissedarlarin paylarinin satilmasi yolunda düzenleme yapilmasi kamu makamlarinin takdir yetkisinde olsa da bu durum, Idarenin söz konusu yetkisini keyfî bir biçimde kullanabilecegi anlamina gelmemektedir. Bu baglamda hissedarlarin yeterli bir müzakere sonucu bir karara varmis olmasi, bu kararin azinlikta kalan hissedarlarin menfaatlerini açik bir biçimde zedelememesi gerekir. Azinlikta kalan hissedarlarin, kendi çikarlarina açikça aykiri olan, tasinmazin eski durumuna kiyasla açik dengesizlikler içeren bir projeyi kabul etmeye zorlayan karara istirak etmemis olmalari hisselerin satisi gibi agir bir müdahaleyi haklilastirmamaktadir. Azinlikta kalan paydaslarin hisselerinin Malikler Kurulunun çogunlugunca kararlastirilan yeni paylasim yöntemine yönelik itirazlari yargisal bir merci tarafindan dinlenerek ilgili ve yeterli gerekçeyle karsilanmadan satisa çikarilmasi hâlinde en hafif zedeleyici araca basvuruldugu söylenemeyecektir. Dolayisiyla azinlikta kalan hissedarlarin teklif edilen yeni paylasim sekline yönelik iddialarinin incelenip incelenmedigi müdahalenin gerekliligi baglaminda oldukça önem tasimaktadir. 104. Somut olayda üçte iki çogunlugun kararina istirak etmeyen basvurucularin çogunluk kararina karsi iki farkli yargisal yola basvurduklari görülmektedir. Basvurucular öncelikle Asliye Hukuk Mahkemesinde Malikler Kurulu kararinin iptali ve kat karsiligi insaat sözlesmesinin düzeltilmesi istemiyle dava açmistir. Bu davada binanin eski hâlinde dört isyeri ve bir mesken olmak üzere toplam bes bagimsiz bölüme sahip iken çogunluk tarafindan kabul edilen projeye göre kot seviyesinin altinda iki bagimsiz bölümün basvuruculara verildigi, kat karsiligi insaat sözlesmesinin toplantidan önce ve basvurucularla müzakere edilmeden noterde imzalandigi ve çogunlugun lehine oldugu ileri sürülmüstür. Asliye Hukuk Mahkemesi basvurucularin hisselerinin -davanin açilmasindan sonra- Idare tarafindan satildigini gözeterek basvurucularin mülkiyet hakkinin sona erdigi neticesine ulasmis ve davanin konusuz kalmasi nedeniyle karar verilmesine yer olmadigina karar vermistir. 105. Basvurucular ayni iddialari satis kararinin iptali istemiyle Idare Mahkemesinde açtiklari davada da ileri sürmüstür. Idare Mahkemesi davayi reddederken basvurucularin bu iddialarina yönelik olarak 16/100 oranindaki hisselerinin yeni paylasimda da degismedigi, ayrica dört isyerinin aslinda tek bir bagimsiz bölüm oldugu hâlde fiilen dörde bölünerek kiralandigi vurgusunu yapmistir. Bununla birlikte Bölge Idare Mahkemesi istinaf isteminin reddine iliskin kararinda Idare Mahkemesi kararinda yer alan bu gerekçenin karar metninden çikartilmasina karar vermistir. Bölge Idare Mahkemesi davanin konusunun satis kararinin hukukiliginin denetlenmesiyle sinirli oldugunu, Malikler Kurulu kararinin davaya konu olmadigini kabul ederek bu sonuca ulasmistir. 106. Bu durumda basvurucunun Malikler Kurulu kararina yönelik sikâyetlerinin hiçbir yargi mercii tarafindan incelenmedigi anlasilmaktadir. Yukarida açiklandigi üzere Malikler Kurulunun tasinmazin degerlendirme biçimini belirleyen kararinin taraflarin menfaatlerine uygun ve hakkaniyetli olmasi mülkiyet hakkina yapilan müdahalenin ölçülülük sartlarindandir. 107. Idare Mahkemesi kararinda basvurucularin hisse miktarinin degismedigine ve dört isyerinin gerçekte tek bir bagimsiz bölüm olduguna vurgu yapilarak basvurucularin tasinmazin yeni paylasim biçimine yönelik iddialari degerlendirilmis ise de Bölge Idare Mahkemesi bu degerlendirmeleri içeren kismi ilk derece mahkemesi kararinin gerekçesinden çikarmistir. Bölge Idare Mahkemesinin kabulüne göre Malikler Kurulu karari davanin konusunu olusturmamaktadir. Oysa Malikler Kurulu karari davanin konusunu olusturmasa da basvuruculara teklif edilen yeni paylasim seklinin kabul edilmemesi satis kararinin temel sebebini teskil etmektedir. Satis kararinin hukukiliginin denetlenmesi basvurucularin yeni paylasim sekline riza göstermemelerinin hakli bir temele dayanip dayanmadiginin da incelenmesini gerektirmektedir. Yeni paylasim seklinin dengeli ve adil olup olmadigi incelenmeden satis kararinin hukukiligi yönünden yapilacak bir denetimin gerçek manada yargisal bir denetim oldugundan söz edilemez. Aksi takdirde idare mahkemesi salt seklî bir denetim yapmis olur. Dolayisiyla Bölge Idare Mahkemesinin basvurucularin tasinmazin yeni paylasim sekline yönelik itirazlarini inceleme disi birakan yaklasimi Anayasa'nin 35. maddesinin devlete yükledigi gerekliliklere uygun bir denetim yapilmamasi sonucunu dogurmustur. 108. Öte yandan Idare Mahkemesinin yeni paylasim seklindeki hisse oraninin eski paylasim yöntemine uygun olup olmadigiyla sinirlayan denetiminin de Anayasa'nin 35. maddesindeki güvencelere uygun oldugu söylenemez. Anayasa'nin 35. maddesinin aradigi manada bir denetim yeni paylasim seklinin ekonomik yönden dengeli olup olmadiginin incelenmesini gerektirmektedir. Bu da gerekirse bilirkisi incelemesi yapilmasiyla anlasilabilecek bir husustur. Idare Mahkemesinin yeni paylasim seklinin adil ve dengeli olup olmadigi yolunda -gerekirse bilirkisi görüsünü alarak- bir inceleme yapmadan salt seklî denetimle yetinmesi basvurucularin hisselerinin satisinin son çare olup oldugunun gösterilememesi neticesini husule getirmistir. 109. Kuskusuz basvurucularin dört isyerinin gerçekte tek bir bagimsiz bölüm olup olmadigi meselesi de önem tasimaktadir. Basvurucularin bir bagimsiz bölümü fiilen dörde bölerek kullandiklarinin tespiti hâlinde bu durumun dikkate alinmasi gerektigi tabiidir. Ancak derece mahkemelerinin bu durumu dahi netlestiremedikleri görülmektedir. Kaldi ki bu durum sabit görülse bile tek basina bu olgu yeni paylasim modelinin adil ve dengeli olup olmadigi yönünden ilgili ve yeterli bir denetim yapildigini göstermemektedir. 110. Yukarida yapilan açiklamalar bir bütün olarak degerlendirildiginde basvurucularin hisselerinin satilmasinin son çare oldugunun kamu makamlarinca ortaya konulamadigi sonucuna ulasilmistir. 111. Müdahalenin gerekli, dolayisiyla son çare olmadiginin tespiti hâlinde kural olarak orantililik ölçütü yönünden ayrica bir inceleme yapilmasina gerek görülmemektedir. Bununla birlikte somut olayin kosullari dikkate alindiginda orantililik ölçütü yönünden de denetim yapilmasinin gerekli oldugu degerlendirilmistir. (iii) Orantililik 112. Hisselerinin iradeleri disinda satilmasi suretiyle basvuruculara yüklenen külfetin dengelenmesinde tasinmazin gerçek degerinin ödenmesi önem tasimaktadir. Bu kapsamda ilk olarak vurgulanacak husus hissesi satilan paydasin bedelsiz olarak mülkünden yoksun kalmadigidir. Degerlendirme yöntemine riza göstermeyen paydasin hissesinin satilmasi ona oldukça agir bir külfet yüklemektedir. Ancak bu külfet hissenin rayiç bedelinin paydasa ödenmesi suretiyle telafi edilmektedir. Bu baglamda degerleme ve satis isleminin satis talep eden paydaslar tarafindan degil Çevre ve Sehircilik Müdürlügünce yapilmasi önemli bir güvence teskil etmektedir. Ayrica Çevre ve Sehircilik Bakanliginin degerleme ve satis islemine karsi idari yargida dava yolu açik olup tasinmazin rayiç bedelinin düsük belirlendigi iddialarinin yargi mercilerince denetlenmesi mümkündür. Tüm bunlar gözetildiginde hissesi satilan malikin menfaatlerinin de yeterince hesaba katildigi ve ona yüklenen külfeti dengeleyecek mekanizmalarin yasal düzeyde mevcut oldugu kanaatine varilmistir (F. E, s 65). 113. Yasal düzeyde yeterli görülen usul güvencelerinin fiilen saglanip saglanmadiginin da irdelenmesi gerekir. Somut olayda basvurucularin hisselerinin rayiç bedeli Idare tarafindan 6.396.000 TL olarak tespit edilmis, ihale sonucunda basvurucularin hisseleri paydaslardan biri olan A.Y.ye 6.400.000 TL bedelle satilmis, satis bedeli basvuruculara ödenmistir. Basvurucular Idare Mahkemesindeki dava dilekçesinde hisselerinin rayiç bedelinin düsük belirlendigine yönelik iddialar ileri sürmüstür. Bu baglamda basvurucular emsal teskil edecegini düsündükleri iki raporu Idare Mahkemesine sunmus, hisselerinin metrekare birim degerinin 39.000 TL degil, 79.841 TL oldugunu savunmustur. Buna karsilik Idare Mahkemesinin basvurucularin rayiç bedelin düsük belirlendigi iddiasiyla ilgili olarak hiçbir degerlendirme yapmadigi, davanin bu kismini görev yönünden reddettigi görülmektedir. 114. Basvurucularin hisselerinin degerinin takdir edilmesine iliskin isleme karsi açilacak davada görevli mahkemenin hangisi oldugunu degerlendirmek Anayasa Mahkemesinin görevi degildir. Anayasa Mahkemesinin görevi bu yorumun keyfîlik ve bariz takdir hatasi içerip içermedigini denetlemekten ibarettir. Idare Mahkemesinin dayandigi 6100 sayili Kanun hukuk (adliye) mahkemelerinin kendi aralarindaki görev ve yetki kurallarini düzenlemektedir. Bu husus gözetildiginde söz konusu Kanun'un 2. maddesinin (1) numarali fikrasindaki hükmün mal varligi haklarina iliskin olarak adli yarginin görevine giren uyusmazliklara adli yarginin içindeki hangi mahkemenin bakacagini düzenledigi anlasilmaktadir. 6100 sayili Kanun idari islemlere karsi açilacak davalari kural olarak düzenlemediginden mal varligini etkileyen idari islemlere iliskin davalarin da asliye hukuk mahkemesinde açilacaginin kabulü oldukça zorlama ve kabul edilebilir olmayan bir yorumdur. 115. Öte yandan bir an için -idari islemler de dâhil olmak üzere- mal varligini etkileyen tüm davalarin asliye hukuk mahkemesinde açilacagi kabul edilse bile bu durumda Idare Mahkemesinin basvurucularin adli yargida dava açarak bunun neticelenmesini beklemeden ihale islemini karara baglamasi, basvurucunun mülkiyet hakkiyla ilgili sikâyetinin incelenmemesi sonucunu dogurmustur. Basvurucularin ihalenin iptalini istemesinin esas sebebi hisselerinin degerinin düsük belirlendigini, buna bagli olarak gerçek degerinin altinda satildigini düsünmüs olmasidir. Ihalenin iptali istemiyle açilan bir davada çözüme kavusturulmasi beklenen en önemli mesele satilan mal varliginin degeridir. Satilan malin bedelinin usulüne uygun olarak tespit edilip edilmedigi incelenmeyecekse ihalenin iptali istemiyle dava açilmasinin bir anlami kalmaz. Bedel tespitine iliskin meselenin adli yargida açilacak bir davayla çözüme kavusturulmasi gerektigi düsünülüyorsa bu takdirde bedel tespitine iliskin uyusmazlik sonuçlanmadan ihalenin iptali davasinin karara baglanmasi yargisal denetimin içinin bosalmasina yol açar. Kaldi ki kisinin mülkiyet hakki üzerinde sonuç doguran bir islemi unsurlarina ayirarak söz konusu islemin sebep unsurunu olusturan hazirlik islemini ana islemden bagimsiz olarak ayri bir davaya konu etmesini sart kosmak kisiye gereksiz ve asiri bir külfet yükleyebilir. 116. Ayrica Idare Mahkemesinin satis islemine karsi açilan davanin reddedilmis oldugunu gözeterek ihalenin hukuka uygun olduguna karar verdigi görülmektedir. Diger bir ifadeyle Idare Mahkemesi satis isleminin hukuka uygun olmasinin otomatik olarak ihalenin de hukuka uygun olmasi sonucunu dogurdugu kabulünden hareket etmistir. Idare Mahkemesinin bu yaklasimi, ihale isleminin tam bir hukuksal denetime tabi tutulmamasi riskini ortaya çikarmaktadir. Zira ihalenin yapilabilmesi için Idare tarafindan satis karari alinmasi zorunlu olsa da satis kararinin bulunmasi ve hukuka uygun olmasi ihalenin hukuka uygunlugunun tek kosulu degildir. Ihalenin kosullarindan biri de satisa çikarilacak hisselerin degerinin Idarece usulüne uygun olarak tespit edilmis olmasidir. Hisselerin degerinin tespitindeki usulsüzlükler de ihale isleminin hukukiligini etkilemektedir. Dolayisiyla Idare Mahkemesinin ihale isleminin hukukiliginin denetimini satis kararinin hukuka uygunlugunun incelenmesine indirgeyen yorumu yargisal denetimi etkili olmaktan çikarmistir. 117. Tüm bu hususlar gözetildiginde ihalenin iptali istemiyle açilan davanin en önemli meselesi olan hisselerin degerinin usulüne uygun olarak tespit edilip edilmedigi sorunu çözüme kavusturulmadan, basvurucularin deger takdirine ve satis bedeline yönelik itirazlari incelenmeden karara baglanmasi, hisselerinin iradeleri disinda satilmasi suretiyle mülkiyet hakkina yapilan müdahaleyle basvuruculara yüklenen külfetin dengelenmesi amaciyla getirilen güvencelerin somut olayda saglanmamasi sonucunu dogurmustur. Bu durumda basvurucularin mülkiyet hakkina yapilan müdahalenin ayni zamanda orantili da olmadigi kanaatine ulasilmistir. 118. Açiklanan gerekçelerle Anayasa'nin 35. maddesinde güvence altina alinan mülkiyet hakkinin ihlal edildigine karar verilmesi gerekir. C. 6216 Sayili Kanun'un 50. Maddesi Yönünden 119. 30/3/2011 tarihli ve 6216 sayili Anayasa Mahkemesinin Kurulusu ve Yargilama Usulleri Hakkinda Kanun'un 50. maddesinin ilgili kismi söyledir: "(1) Esas inceleme sonunda, basvurucunun hakkinin ihlal edildigine ya da edilmedigine karar verilir. Ihlal karari verilmesi hâlinde ihlalin ve sonuçlarinin ortadan kaldirilmasi için yapilmasi gerekenlere hükmedilir… (2) Tespit edilen ihlal bir mahkeme kararindan kaynaklanmissa, ihlali ve sonuçlarini ortadan kaldirmak için yeniden yargilama yapmak üzere dosya ilgili mahkemeye gönderilir. Yeniden yargilama yapilmasinda hukuki yarar bulunmayan hâllerde basvurucu lehine tazminata hükmedilebilir veya genel mahkemelerde dava açilmasi yolu gösterilebilir. Yeniden yargilama yapmakla yükümlü mahkeme, Anayasa Mahkemesinin ihlal kararinda açikladigi ihlali ve sonuçlarini ortadan kaldiracak sekilde mümkünse dosya üzerinden karar verir." 120. Basvurucular; ihlalin tespit edilmesi ile yargilamanin yenilenmesine hükmedilmesi, bunun mümkün olmamasi hâlinde 5.364.660 TL maddi tazminata karar verilmesi talebinde bulunmustur. Basvurucular ayrica birlesen her üç basvuruda da kisi basi 50.000 TL manevi tazminata hükmedilmesini istemistir. 121. Anayasa Mahkemesinin Mehmet Dogan ([GK], B. No: 2014/8875, 7/6/2018) kararinda ihlal sonucuna varildiginda ihlalin nasil ortadan kaldirilacagi hususunda genel ilkeler belirlenmistir. Anayasa Mahkemesi diger bir kararinda ise bu ilkelerle birlikte ihlal kararinin yerine getirilmemesinin sonuçlarina da deginmis ve bu durumun ihlalin devami anlamina gelecegi gibi ilgili hakkin ikinci kez ihlal edilmesiyle sonuçlanacagina isaret etmistir (Aligül Alkaya ve digerleri (2), B. No: 2016/12506, 7/11/2019). 122. Bireysel basvuru kapsaminda bir temel hakkin ihlal edildigine karar verildigi takdirde ihlalin ve sonuçlarinin ortadan kaldirildigindan söz edilebilmesi için temel kural, mümkün oldugunca eski hâle getirmenin yani ihlalden önceki duruma dönülmesinin saglanmasidir. Bunun için ise öncelikle ihlalin kaynagi belirlenerek devam eden ihlalin durdurulmasi, ihlale neden olan karar veya islemin ve bunlarin yol açtigi sonuçlarin ortadan kaldirilmasi, varsa ihlalin sebep oldugu maddi ve manevi zararlarin giderilmesi, ayrica bu baglamda uygun görülen diger tedbirlerin alinmasi gerekmektedir (Mehmet Dogan, ss 55, 57). 123. Ihlalin mahkeme kararindan kaynaklandigi veya mahkemenin ihlali gideremedigi durumlarda Anayasa Mahkemesi, 6216 sayili Kanun'un 50. maddesinin (2) numarali fikrasi ile Anayasa Mahkemesi Içtüzügü’nün 79. maddesinin (1) numarali fikrasinin (a) bendi uyarinca ihlalin ve sonuçlarinin ortadan kaldirilmasi için yeniden yargilama yapilmak üzere kararin bir örneginin ilgili mahkemeye gönderilmesine hükmeder. Anilan yasal düzenleme, usul hukukundaki benzer hukuki kurumlardan farkli olarak ihlali ortadan kaldirmak amaciyla yeniden yargilama sonucunu doguran ve bireysel basvuruya özgülenen bir giderim yolunu öngörmektedir. Bu nedenle Anayasa Mahkemesi tarafindan ihlal kararina bagli olarak yeniden yargilama karari verildiginde usul hukukundaki yargilamanin yenilenmesi kurumundan farkli olarak ilgili mahkemenin yeniden yargilama sebebinin varligini kabul hususunda herhangi bir takdir yetkisi bulunmamaktadir. Dolayisiyla böyle bir kararin kendisine ulastigi mahkemenin yasal yükümlülügü, ilgilinin talebini beklemeksizin Anayasa Mahkemesinin ihlal karari nedeniyle yeniden yargilama karari vererek devam eden ihlalin sonuçlarini gidermek üzere gereken islemleri yerine getirmektir (Mehmet Dogan, ss 58, 59; Aligül Alkaya ve digerleri (2), ss 57-59, 66, 67). 124. Incelenen basvuruda, Asliye Hukuk Mahkemesince ihtiyati tedbir kararinin kaldirilmasi sebebiyle basvurucularin -hisselerinin mülkiyetini yitirmeden önce- Malikler Kurulu kararinin hukukiligine iliskin sikâyetlerini denetlettirme imkânindan mahrum birakilmasi nedeniyle mülkiyet hakkiyla baglantili olarak etkili basvuru hakkinin ihlal edildigi sonucuna ulasilmistir. Dolayisiyla mülkiyet hakkiyla baglantili olarak etkili basvuru hakki ihlali Asliye Hukuk Mahkemesi kararindan kaynaklanmistir. 125. Ihlalin tedbire iliskin karardan kaynaklandigi gözetildiginde etkili basvuru hakkiyla baglantili olarak mülkiyet hakkinin ihlalinin sonuçlarinin ortadan kaldirilmasi için yeniden yargilama yapilmasinda hukuki yarar görülmemistir. Bununla birlikte ihlalin tespit edilmesinin basvurucularin ugradigi zararlarin giderilmesi bakimindan yetersiz kalacagi açiktir. Dolayisiyla eski hâle getirme kurali çerçevesinde ihlalin bütün sonuçlariyla ortadan kaldirilabilmesi için etkili basvuru hakkiyla baglantili olarak mülkiyet hakkinin ihlali nedeniyle yalnizca ihlal tespitiyle giderilemeyecek olan manevi zararlari karsiliginda basvuruculara net 17.500 TL manevi tazminatin müstereken ödenmesine karar verilmesi gerekir. 126. Ayrica basvurucularin hisselerinin satilmasinin gerekli -son çare- olup olmadigi ortaya konulmadan satilmasi ve hisselerin degerinin tespitine yönelik iddialarin incelenmemesi nedeniyle mülkiyet hakkinin ihlal edildigi kanaatine varilmistir. Dolayisiyla satis kararina karsi açilan davadaki ihlal, Idarenin isleminden; ihalenin iptali istemiyle açilan davadaki ihlal ise mahkeme kararindan kaynaklanmistir. Bununla birlikte satis kararindan kaynaklanan ihlali mahkemeler de giderememistir. 127. Bu durumda mülkiyet hakkinin ihlalinin sonuçlarinin ortadan kaldirilmasi için yeniden yargilama yapilmasinda hukuki yarar bulunmaktadir. Yapilacak yeniden yargilama ise bireysel basvuruya özgü düzenleme içeren 6216 sayili Kanun'un 50. maddesinin (2) numarali fikrasina göre ihlalin ve sonuçlarinin ortadan kaldirilmasina yöneliktir. Bu kapsamda yapilmasi gereken is, yeniden yargilama karari verilerek Anayasa Mahkemesini ihlal sonucuna ulastiran nedenleri gideren, ihlal kararinda belirtilen ilkelere uygun yeni bir karar verilmesinden ibarettir. Bu sebeple kararin bir örneginin yeniden yargilama yapilmak üzere Istanbul 4. Idare Mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmektedir. 128. Mülkiyet hakkinin ihlalinin ve sonuçlarinin ortadan kaldirilmasi için yeniden yargilamanin yeterli bir giderim saglayacagi anlasildigindan tazminat talebinin reddine karar verilmesi gerektigi sonucuna ulasilmistir. 129. Dosyadaki belgelerden tespit edilen 846,90 TL harç ve 4.500 TL vekâlet ücretinden olusan toplam 5.346,90 TL yargilama giderinin basvuruculara müstereken ödenmesine karar verilmesi gerekir. VI. HÜKÜM Açiklanan gerekçelerle; A. 1. Mülkiyet hakkiyla baglantili olarak etkili basvuru hakkinin ihlal edildigine iliskin iddianin KABUL EDILEBILIR OLDUGUNA, 2. Mülkiyet hakkinin ihlal edildigine iliskin iddianin KABUL EDILEBILIR OLDUGUNA, B. 1. Anayasa’nin 35. maddesinde güvence altina alinan mülkiyet hakki ile baglantili olarak Anayasa'nin 40. maddesinde düzenlenen etkili basvuru hakkinin IHLAL EDILDIGINE, 2. Anayasa'nin 35. maddesinde güvence altina alinan mülkiyet hakkinin IHLAL EDILDIGINE, C. Kararin bir örneginin mülkiyet hakkinin ihlalinin sonuçlarinin ortadan kaldirilmasi için yeniden yargilama yapilmak üzere Istanbul 4. Idare Mahkemesine (E.2016/1475, K.2017/1353; E.2017/164, k.2017/2289) GÖNDERILMESINE, D. Basvuruculara net 17.500 TL manevi tazminatin MÜSTEREKEN ÖDENMESINE, E. 846,90 TL harç ve 4.500 TL vekâlet ücretinden olusan toplam 5.346,90 TL yargilama giderinin basvuruculara MÜSTEREKEN ÖDENMESINE, F. Ödemelerin, kararin tebligini takiben basvurucularin Hazine ve Maliye Bakanligina basvuru tarihinden itibaren dört ay içinde yapilmasina, ödemede gecikme olmasi hâlinde bu sürenin sona erdigi tarihten ödeme tarihine kadar geçen süre için yasal FAIZ UYGULANMASINA, G. Kararin bir örneginin Adalet Bakanligina GÖNDERILMESINE 10/2/2022 tarihinde OYBIRLIGIYLE karar verildi.
vioft2nnt8|2000BDFC6638|yunusbirbilen|tbl_sayfa|metin|0xfdff0171020000003101000001000400
Basvurucularin dört isyeri ve bir daire olmak üzere bes bagimsiz bölümünün bulundugu bina 6306 sayili Afet Riski Altindaki Alanlarin Dönüstürülmesi Hakkinda Kanun uyarinca riskli yapi olarak tespit edilmis ve yiktirilmistir. Tasinmaz üzerindeki kat mülkiyeti, yikim isleminden sonra müsterek mülkiyete dönüstürülmüstür. Paydaslarca yapilan toplantida, yiktirilan apartmanin yenilenmesini öngören kat karsiligi insaat sözlesmesinin ve projenin kabulüne karar verilmistir. Yeni paylasima göre basvuruculara kot seviyesinde iki daire verilmistir. Basvurucular bu toplantiya katilmis ise de bu karara istirak etmemistir.
Bunun üzerine diger paydaslar, basvurucularin hisselerinin 6306 sayili Kanun'un 6. maddesi uyarinca resen satilmasi için Çevre ve Sehircilik Il Müdürlügüne (Idare) müracaat etmistir. Idare tarafindan tasinmazin tahmini metrekare birim degeri 39.000 TL, basvurucularin hissesinin toplam degeri ise 6.396.000 TL olarak tespit edilmistir. Idare, basvurucularin hisselerinin açik artirmayla satilmasini kararlastirmistir.
Basvurucular, Malikler Kurulu kararinin iptali ve sözlesmenin düzeltilmesi istemiyle Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açmistir. Asliye Hukuk Mahkemesi, Malikler Kurulu toplantisinda alinan kararlar ile insaat sözlesmesinin uygulanmasinin tedbiren durdurulmasina karar vermistir. Anilan ihtiyati tedbir karari üzerine Idare satis yapilmasina iliskin islemi iptal etmistir. Asliye Hukuk Mahkemesi davalilarin talebi üzerine 840.000 TL teminatin yatirilmasi kosuluyla ihtiyati tedbirin kaldirilmasina hükmetmistir. Bunun üzerine Idarece satis islemlerine devam edilmistir. Yapilan ihale neticesinde basvurucularin hisseleri toplam 6.400.000 TL bedelle satilmis ve satis bedeli basvuruculara ödenmistir.
Basvurucularin hisselerinin satilmasina iliskin islemin iptali istemiyle açtiklari dava Idare Mahkemesince, Malikler Kurulu tarafindan alinan karara istirak etmeyen basvurucularin hisselerinin satilmasinda hukuka aykirilik bulunmadigi gerekçesiyle reddedilmistir.
Basvurucularin ihalenin ve hisseler için Idarece yapilan deger takdirinin iptali istemiyle açtiklari davada Idare Mahkemesi hisse degerinin tespitine iliskin islem bakimindan davanin görev yönünden reddine, ihale islemi yönünden ise davanin esastan reddine karar vermistir. Kararin gerekçesinde; ihalenin dayanagi olan satis kararina karsi açilan davanin reddedildigi, bu nedenle ihale isleminde de hukuka aykirilik bulunmadigi belirtilmistir.
Iddialar
Basvurucular; riskli yapi kapsaminda olmasi sebebiyle yiktirilan tasinmazin yeni paylasim yönteminin belirlenmesine iliskin Malikler Kurulu kararinin hukukiliginin incelenmemesi nedeniyle mülkiyet hakkiyla baglantili olarak etkili basvuru hakkinin, Malikler Kurulu kararina riza göstermeyen paydasin hissesinin kamu otoritelerince satilmasi ve satis bedelinin düsük olmasi nedeniyle mülkiyet hakkinin ihlal edildigini ileri sürmüstür.
Mahkemenin Degerlendirmesi
A. Mülkiyet Hakkiyla Baglantili Olarak Etkili Basvuru Hakkinin Ihlali Iddiasi Yönünden
Anayasa'nin 35. maddesi mülkiyet hakkinin korunmasi amaciyla yargi mercilerinde dava açan malik lehine ihtiyati tedbir karari verilmesini kural olarak zorunlu kilmamaktadir. Ancak bazi durumlarda mülkiyet hakkinin gerçek manada korunabilmesi, mahkemenin nihai hükümden önce de birtakim tedbirlere karar vermesine bagli olabilir. Özellikle malik lehine verilecek muhtemel bir nihai hükmün sonuçsuz kalma riskinin bulundugu hâllerde mahkemenin nihai hükmün uygulanma kabiliyetini yitirmesini önleyici tedbirleri daha yargilama devam ederken almasi gerekli hâle gelebilir. Malikin, mülkiyet hakkinin korunmasina iliskin olarak mahkemelerce lehine verilen bir hükmün sonuçlarindan yararlanabilmesi gerekir. Uygulanma kabiliyeti bulunmadiktan sonra lehe verilen hükmün malik yönünden çok fazla bir anlama sahip olmayacagi açiktir. Ayrica bu durum yargisal basvurunun etkililigini de ortadan kaldirir.
Olayda Malikler Kurulu kararinin hukukiliginin denetiminin satis isleminden önce gerçeklestirilemedigi anlasilmistir. Bu baglamda Idarenin satis islemlerine devam etmesinin Asliye Hukuk Mahkemesinin ihtiyati tedbir kararini kaldirmasindan sonra mümkün oldugunu dikkate almak gerekmistir. Idarenin satis yetkisinin dogabilmesi için Malikler Kurulu kararinin varligi sart olduguna göre söz konusu kararin uygulanmasinin tedbiren durdurulmasi satis islemlerinin devamini ve basvurucular lehine verilecek muhtemel kararin sonuçsuz kalmasini önlemistir. Ihtiyati tedbir kararinin kaldirilmasi mahkemelerin yetkisinde olsa da -ihtiyati tedbirin nihai kararin sonuçsuz kalmasini önleme amaci gözetildiginde- kaldirma kararini hakli kilan olgularin bulundugunun ilgili ve yeterli bir gerekçeyle gösterilmesi gerekir.
Asliye Hukuk Mahkemesi ihtiyati tedbirin mahiyetini degistirirken binanin yikilmis olmasi olgusuna dayanmistir. Ne var ki bina gerek Malikler Kurulu toplantisindan gerekse bu toplantida alinan kararin iptali istemiyle Asliye Hukuk Mahkemesine dava açilmasindan önce yikilmistir. Dolayisiyla ihtiyati tedbir kararinin verildigi tarihte de bina zaten yikilmis hâldedir. Öte yandan binanin yikilmis olmasi basvurucularin hissesinin 6306 sayili Kanun kapsaminda Idarece satilmasi riskini ortadan kaldirmamaktadir. Asliye Hukuk Mahkemesinin Malikler Kurulu kararinin uygulanmasinin durdurulmasi yönündeki tedbire karar verirken gözettigi kosullar degismemistir. Esasen basvurucularin binanin yikilmasina yönelik bir sikâyetleri bulunmamaktadir. Basvurucular, paylasim yönteminin hakkaniyetli olmadigindan yakinmaktadir. Tasinmazin yeni paylasim yönteminin hakkaniyetli olup olmadigi, üzerindeki binanin yikilmasindan bagimsiz bir meseledir. Bu sebeple Asliye Hukuk Mahkemesinin Malikler Kurulu kararinin hukukiligini etkilemeyen binanin yikilmis olmasi olgusuna dayali olarak ihtiyati tedbirin gerekli bir tedbir olmaktan çiktigini ve davalilardan teminat istenmesinin yeterli olacagini kabul etmesinin somut olayin kosullari çerçevesinde makul bir yorum olmadigi degerlendirilmistir.
Sonuç olarak Asliye Hukuk Mahkemesinin Malikler Kurulu kararinin uygulanmasinin durdurulmasi yönündeki ihtiyati tedbir kararini kaldirmasi sebebiyle basvurucular mülkiyet haklarini yitirmeden önce Malikler Kurulu kararinin hukukiligine iliskin sikâyetlerini denetlettirme imkânindan mahrum kalmistir. Böylece, teorik düzeyde etkili oldugu tespit edilen bir hukuksal mekanizma Asliye Hukuk Mahkemesinin bu uygulamasi sebebiyle somut olayda basari sansi sunma kapasitesini yitirmistir.
Anayasa Mahkemesi açiklanan gerekçelerle etkili basvuru hakkinin ihlal edildigine karar vermistir.
B. Mülkiyet Hakkinin Ihlali Iddiasi Yönünden
Malikler Kurulunun üçte iki çogunlugunun tasinmazin yeni paylasim sekline iliskin kararina riza göstermeyen paydaslarin paylarinin satilmasi yolunda düzenleme yapilmasi kamu makamlarinin takdir yetkisinde olsa da bu durum, Idarenin söz konusu yetkisini keyfî bir biçimde kullanabilecegi anlamina gelmemektedir. Bu baglamda paydaslarin yeterli bir müzakere sonucu bir karara varmis olmasi, bu kararin azinlikta kalan paydaslarin menfaatlerini açik bir biçimde zedelememesi gerekir. Azinlikta kalan paydaslarin, kendi çikarlarina açikça aykiri olan, tasinmazin eski durumuna kiyasla açik dengesizlikler içeren bir projeyi kabul etmeye zorlayan karara istirak etmemis olmalari hisselerin satisi gibi agir bir müdahaleyi haklilastirmamaktadir. Azinlikta kalan paydaslarin hisselerinin Malikler Kurulunun çogunlugunca kararlastirilan yeni paylasim yöntemine yönelik itirazlari yargisal bir merci tarafindan dinlenerek ilgili ve yeterli gerekçeyle karsilanmadan satisa çikarilmasi hâlinde en hafif zedeleyici araca basvuruldugu söylenemeyecektir.
Satis kararinin hukukiliginin denetlenmesi basvurucularin yeni paylasim sekline riza göstermemelerinin hakli bir temele dayanip dayanmadiginin da incelenmesini gerektirmektedir. Yeni paylasim seklinin dengeli ve adil olup olmadigi incelenmeden satis kararinin hukukiligi yönünden yapilacak bir denetimin gerçek manada yargisal bir denetim oldugundan söz edilemez. Aksi takdirde idare mahkemesi salt seklî bir denetim yapmis olur. Dolayisiyla Bölge Idare Mahkemesinin basvurucularin tasinmazin yeni paylasim sekline yönelik itirazlarini inceleme disi birakan yaklasimi Anayasa'nin 35. maddesinin devlete yükledigi gerekliliklere uygun bir denetim yapilmamasi sonucunu dogurmustur.
Öte yandan Idare Mahkemesinin yeni paylasim seklindeki hisse oraninin eski paylasim yöntemine uygun olup olmadigiyla sinirlayan denetiminin de Anayasa'nin 35. maddesindeki güvencelere uygun oldugu söylenemez. Anayasa'nin 35. maddesinin aradigi manada bir denetim yeni paylasim seklinin ekonomik yönden dengeli olup olmadiginin incelenmesini gerektirmektedir. Bu da gerekirse bilirkisi incelemesi yapilmasiyla anlasilabilecek bir husustur. Idare Mahkemesinin yeni paylasim seklinin adil ve dengeli olup olmadigi yolunda -gerekirse bilirkisi görüsünü alarak- bir inceleme yapmadan salt seklî denetimle yetinmesi basvurucularin hisselerinin satisinin son çare oldugunun gösterilememesi neticesini dogurmustur.
Hisselerinin iradeleri disinda satilmasi suretiyle basvuruculara yüklenen külfetin dengelenmesinde tasinmazin gerçek degerinin ödenmesi önem tasimaktadir. Bu kapsamda ilk olarak vurgulanacak husus hissesi satilan paydasin bedelsiz olarak mülkünden yoksun kalmadigidir. Degerlendirme yöntemine riza göstermeyen paydasin hissesinin satilmasi ona oldukça agir bir külfet yüklemektedir. Ancak bu külfet hissenin rayiç bedelinin paydasa ödenmesi suretiyle telafi edilmektedir. Bu baglamda degerleme ve satis isleminin satis talep eden paydaslar tarafindan degil Çevre ve Sehircilik Müdürlügünce yapilmasi önemli bir güvence teskil etmektedir.
Idare Mahkemesi satis isleminin hukuka uygun olmasinin otomatik olarak ihalenin de hukuka uygun olmasi sonucunu dogurdugu kabulünden hareket etmistir. Idare Mahkemesinin bu yaklasimi, ihale isleminin tam bir hukuksal denetime tabi tutulmamasi riskini ortaya çikarmaktadir. Zira ihalenin yapilabilmesi için Idare tarafindan satis karari alinmasi zorunlu olsa da satis kararinin bulunmasi ve hukuka uygun olmasi ihalenin hukuka uygunlugunun tek kosulu degildir. Ihalenin kosullarindan biri de satisa çikarilacak hisselerin degerinin Idarece usulüne uygun olarak tespit edilmis olmasidir. Hisselerin degerinin tespitindeki usulsüzlükler de ihale isleminin hukukiligini etkilemektedir. Dolayisiyla Idare Mahkemesinin ihale isleminin hukukiliginin denetimini satis kararinin hukuka uygunlugunun incelenmesine indirgeyen yorumu yargisal denetimi etkili olmaktan çikarmistir.
Tüm bu hususlar gözetildiginde ihalenin iptali istemiyle açilan davanin en önemli meselesi olan hisselerin degerinin usulüne uygun olarak tespit edilip edilmedigi sorunu çözüme kavusturulmadan, basvurucularin deger takdirine ve satis bedeline yönelik itirazlari incelenmeden karara baglanmasi, hisselerinin iradeleri disinda satilmasi suretiyle mülkiyet hakkina yapilan müdahaleyle basvuruculara yüklenen külfetin dengelenmesi amaciyla getirilen güvencelerin somut olayda saglanmamasi sonucunu dogurmustur. Bu durumda basvurucularin mülkiyet hakkina yapilan müdahalenin ayni zamanda orantili da olmadigi kanaatine ulasilmistir.
Anayasa Mahkemesi açiklanan gerekçelerle mülkiyet hakkinin ihlal edildigine karar vermistir.
---
TÜRKIYE CUMHURIYETI
ANAYASA MAHKEMESI
GENEL KURUL
KARAR
H. Y. T. VE N. F. S. BASVURUSU
(Basvuru Numarasi: 2018/1567)
Karar Tarihi: 10/2/2022
R.G. Tarih ve Sayi: 9/3/2022-31773
Baskan
:
Zühtü ARSLAN
Baskanvekili
Hasan Tahsin GÖKCAN
Kadir ÖZKAYA
Üyeler
Engin YILDIRIM
Muammer TOPAL
M. Emin KUZ
Ridvan GÜLEÇ
Yusuf Sevki HAKYEMEZ
Yildiz SEFERINOGLU
Selahaddin MENTES
Basri BAGCI
Irfan FIDAN
Raportör
Ayhan KILIÇ
Basvurucular
1. H. Y. T.
2. N. F. S.
Basvurucular Vekilleri
1. Av. Gülsen SÖZER
2. Hatice ÖZÇELIK
I. BASVURUNUN KONUSU
1. Basvuru; riskli yapi kapsaminda olmasi sebebiyle yiktirilan tasinmazin yeni paylasim yönteminin belirlenmesine iliskin malikler kurulu kararinin hukukiliginin incelenmemesi nedeniyle mülkiyet hakkiyla baglantili olarak etkili basvuru hakkinin, malikler kurulu kararina riza göstermeyen paydasin hissesinin kamu otoritelerince satilmasi ve satis bedelinin düsük olmasi nedeniyle mülkiyet hakkinin ihlal edildigi iddialarina iliskindir.
II. BASVURU SÜRECI
2. Basvurular 29/12/2017, 14/2/2018 ve 19/12/2018 tarihlerinde yapilmistir.
3. Komisyonca basvurularin kabul edilebilirlik incelemesinin Bölüm tarafindan yapilmasina karar verilmistir.
4. 2018/4929 ve 2018/37475 numarali basvurular incelenen basvuruyla birlestirilmistir.
5. Basvuru belgelerinin bir örnegi bilgi için Adalet Bakanligina (Bakanlik) gönderilmistir. Bakanlik, görüsünü bildirmistir.
6. Basvurucular Bakanlik görüsüne karsi beyanda bulunmustur.
7. Bölüm, basvurunun Genel Kurul tarafindan incelenmesine karar vermistir.
III. OLAY VE OLGULAR
8. Basvuru formu ve eklerinde ifade edildigi sekliyle ilgili olaylar özetle söyledir:
9. Birinci basvurucu 1955 dogumlu olup Ankara'da, ikinci basvurucu ise 1952 dogumlu olup Istanbul'da ikamet etmektedir.
10. Basvurucular Istanbul ili Kadiköy ilçesi Erenköy Mahallesi'nde kâin 106 pafta 1167 ada 28 parsel sayili tasinmazda dört isyeri ve bir daire olmak üzere bes bagimsiz bölümün hisseli malikidir. Söz konusu tasinmaz 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayili Afet Riski Altindaki Alanlarin Dönüstürülmesi Hakkinda Kanun uyarinca riskli yapi olarak tespit edilmis ve 27/8/2015 tarihinde de yiktirilmistir. Tasinmaz üzerindeki kat mülkiyeti, yikim isleminden sonra 4/9/2015 tarihinde müsterek mülkiyete dönüstürülmüstür. Basvurucularin toplam hissesi 16/100 seklindedir.
11. Hissedarlar 7/11/2015 tarihinde toplanti gerçeklestirmis, toplantiya katilan ve üçte iki çogunlugu teskil eden hissedarlar, yikilan apartmanin yenilenmesi için S. Anonim Sirketi ile 23/10/2015 tarihinde imzalanmis olan kat karsiligi insaat sözlesmesinin ve projenin kabulüne karar vermistir. Yeni paylasima göre basvuruculara kot seviyesinde iki daire verilmistir. Basvurucular bu toplantiya katilmis ise de bu karara istirak etmemistir.
12. Basvurucularin S. Anonim Sirketi ile 23/10/2015 tarihinde imzalanmis olan kat karsiligi insaat sözlesmesine riza göstermemesi üzerine diger paydaslar, basvurucularin hisselerinin 6306 sayili Kanun'un 6. maddesi uyarinca resen satilmasi için Istanbul Çevre ve Sehircilik Il Müdürlügüne (Idare) müracaat etmistir. Idare tarafindan tasinmazin tahmini metrekare birim degeri 39.000 TL, basvurucularin hissesinin toplam degeri ise 6.396.000 TL olarak tespit edilmistir. Idare, basvurucularin hisselerinin 14/1/2016 tarihinde açik artirmayla satilmasini kararlastirmistir.
A. Malikler Kurulu Kararinin Iptali ve Sözlesmenin Düzeltilmesi Istemiyle Açilan Dava
13. Basvurucular 7/11/2015 tarihli Malikler Kurulu kararinin iptali ve sözlesmenin düzeltilmesi istemiyle 21/12/2015 tarihinde Istanbul Anadolu 25. Asliye Hukuk Mahkemesinde (Asliye Hukuk Mahkemesi) dava açmistir. Basvurucular dava dilekçesinde, projeyi ve sözlesmeyi menfaatlerine uygun olup olmadigi yönünden inceleme firsati bulamadiklari için toplantinin ertelenmesini talep ettikleri hâlde bu isteklerinin dikkate alinmadigindan yakinmistir. Basvurucular ayrica maliklerin üçte iki çogunlugunun kararinin belirleyici olmasinin mülkiyet hakkini ölçüsüz kisitladigini belirtmis, dört isyeri ve bir daire olmak üzere bes bagimsiz bölüm yerine bodrum katta iki daire verilmesinin hakkaniyetli olmadigini savunmustur. 6306 sayili Kanun'un 6. maddesine atifta bulunan basvurucular, tasinmazlarin yikilmasindan önceki vasiflariyla degerlendirilmesinin esas oldugunu ifade etmis, bir akademisyenden aldiklari mütalaaya istinaden yeni projede kendilerine dört dükkân ve bir daire tahsis edilmesi gerektigini iddia etmistir. Basvurucular kat karsiligi insaat sözlesmesinin toplantidan önce imzalandigina dikkat çekmis, müzakere sürecine katilamamaktan sikâyet etmistir. Basvurucular son olarak sözlesmeye göre ödemekle yükümlendirildikleri tutarin (1.652.000 TL) fahis oldugunu öne sürmüstür.
14. Asliye Hukuk Mahkemesi 22/12/2015 tarihinde, Malikler Kurulu toplantisinda alinan kararlar ile insaat sözlesmesinin uygulanmasinin 735.000 TL teminat karsiliginda tedbiren durdurulmasina karar vermistir. Kararin gerekçesinde, iptali talep edilen Malikler Kurulu kararinin uygulanmaya devam edilmesi hâlinde basvurucularin karara muhalif kalmis olmasi ve müteahhit ile sözlesme imzalanmasina riza göstermemis bulunmasi nedeniyle 6306 sayili Kanun hükümleri geregi paylarinin açik artirma ile diger paydaslara satilmasinin veya Hazine adina tescilinin söz konusu olacagi belirtilmistir. Kararda, böyle bir durumda davanin konusuz kalacagi, hakkin elde edilmesinin imkânsiz hâle gelecegi ve Anayasa ile güvence altina alinan mülkiyet hakkinin da telafisi imkânsiz bir biçimde zedelenecegi ifade edilmistir. Ihtiyati tedbirin kosullarinin bu sebeplerle mevcut oldugunun vurgulandigi kararda, karsi tarafin veya üçüncü kisilerin ihtiyati tedbir nedeniyle zarara ugramasi hâlinde bunun teminat altina alinmasi maksadiyla basvurucularin hisselerinin degerinin %15'i oraninda -735.000 TL- teminat alinmasina karar verildigi açiklanmistir.
15. Anilan ihtiyati tedbir karari üzerine Idare 5/1/2016 tarihinde, 14/1/2016 tarihinde satis yapilmasina iliskin islemi iptal etmistir.
16. Asliye Hukuk Mahkemesi davalilarin talebi üzerine 23/2/2016 tarihinde 840.000 TL teminatin yatirilmasi kosuluyla ihtiyati tedbirin kaldirilmasina hükmetmistir. Kararin gerekçesinde, tasinmaz üzerinde bulunan binanin yikilmis olduguna vurgu yapilarak dosyadaki deliller dikkate alindiginda ihtiyati tedbir karari verilmesini gerektirecek sekilde gecikmesinde zarar olusacak veya hakkin elde edilmesini imkânsiz hâle getirecek bir durumun söz konusu olmadigi belirtilmistir. Kararda 12/1/2011 tarihli ve 6100 sayili Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 395. maddesi uyarinca ihtiyati tedbirin kaldirilarak bunun yerine davalilardan teminat istenmesi yönünde hüküm kurulmasinin basvurucularin haklarinin korunmasi bakimindan yeterli olacagi ifade edilmistir.
17. Idare, ihtiyati tedbirin kaldirilmasindan sonra 10/3/2016 tarihli islemle satisin 5/4/2016 tarihinde yapilmasini kararlastirmistir. Ancak bu isleme karsi Istanbul 4. Idare Mahkemesinde (Idare Mahkemesi) açilan davada satis isleminin yürütmesinin Idarenin savunmasi alinincaya kadar durdurulmasina 22/3/2016 tarihinde karar verilmistir. Bunun üzerine ikinci satis islemi de iptal edilmistir. Ancak Idare Mahkemesinin yürütmenin durdurulmasi istemini 26/5/2016 tarihinde reddetmesi üzerine Idare 22/6/2016 tarihli islemle basvurucularin hisselerinin 21/7/2016 tarihinde açik artirmayla satilmasina karar vermistir. Ihale 21/7/2016 tarihinde yapilmistir. Ihale neticesinde basvurucularin hisseleri toplam 6.400.000 TL bedelle paydaslardan A.Y.ye satilmistir. Satis bedeli basvuruculara ödenmistir.
18. Asliye Hukuk Mahkemesi 4/5/2017 tarihinde davanin konusuz kalmasi nedeniyle karar verilmesine yer olmadigina karar vermistir. Kararin gerekçesinde, Malikler Kurulu kararina istirak etmeyen basvurucularin hisselerinin 6306 sayili Kanun'un 6. maddesi uyarinca yapilan ihale sonucunda hissedarlardan A.Y.ye satildigi belirtilerek basvurucularin arsa paylarinin kalmamasi sebebiyle davanin konusuz kaldigi sonucuna varildigi ifade edilmistir.
19. Basvurucular bu karara karsi Istanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesinde (Bölge Adliye Mahkemesi) istinaf yoluna basvurmustur. Bölge Adliye Mahkemesi 14/11/2018 tarihinde istinaf istemini esastan ve kesin olarak reddetmistir. Kararin gerekçesinde; 6306 sayili Kanun'un 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayili Türk Medeni Kanunu'na göre özel nitelikte oldugu, 6306 sayili Kanun uyarinca yapilan satis islemi idari yargi tarafindan iptal edilmedikçe basvurucularin mülkünün varliginin kabulünün mümkün olmadigi ifade edilmistir. Bölge Adliye Mahkemesi bu sebeple Asliye Hukuk Mahkemesinin davanin konusuz kaldigina iliskin kabulünün hukuka uygun oldugunu vurgulamistir.
20. Nihai karar 1/12/2017 tarihinde basvuruculara teblig edilmistir.
21. Basvurucular 29/12/2017 tarihinde bireysel basvuruda bulunmustur.
B. Hisselerin Satilmasina Iliskin Kararin Iptali Istemiyle Açilan Dava
22. Basvurucular, hisselerinin satilmasina iliskin 22/6/2016 tarihli islemin iptali istemiyle 30/6/2016 tarihinde Istanbul 2. Idare Mahkemesinde dava açmis; dava dilekçesinde, Malikler Kurulu kararinin iptali ve sözlesmenin düzeltilmesi istemiyle Asliye Hukuk Mahkemesinde açilan davaya ait dilekçedeki iddialari ileri sürmüstür.
23. Istanbul 2. Idare Mahkemesince 17/8/2016 tarihinde dosyanin baglanti nedeniyle Idare Mahkemesine gönderilmesine karar verilmistir.
24. Idarenin cevap dilekçesinde, 6306 sayili Kanun'un 6. maddesinden söz edilerek hissedarlarin anlasamamalari üzerine çogunluk kararina katilmayan hissedarlarin hisselerinin üçte iki çogunlugun talebiyle açik artirma usulüyle satilmasinin kanuni bir zorunluluk oldugu belirtilmistir.
25. Idare Mahkemesi 20/6/2017 tarihinde davayi reddetmistir. Kararin gerekçesinde; basvurucularin 16/100 oranindaki hisselerinin yeni paylasimda da degismedigi, ayrica dört isyerinin tek bir bagimsiz bölüm oldugu hâlde fiilen dörde bölünerek kiralandigi belirtilmistir. Kararda, Malikler Kurulunca alinan karara istirak etmeyen basvurucularin hisselerinin satilmasinda hukuka aykirilik bulunmadigi ifade edilmistir.
26. Basvurucular bu karara karsi Istanbul Bölge Idare Mahkemesi 4. Idari Dava Dairesinde (Bölge Idare Mahkemesi) istinaf yoluna basvurmustur. Istinaf dilekçesinde; kat karsiligi insaat sözlesmesinde ve projede adil bir paylasim yapilip yapilmadiginin teknik bir konu oldugu, Idare Mahkemesinin bilirkisi incelemesi yapmadan karar vermesinin hukuka aykirilik tasidigi belirtilmistir. Dilekçede ayrica isyerlerinin bagimsiz bölüm olarak tapuya tescilli oldugu, Idare Mahkemesinin bunlarin tek bir bagimsiz bölüm niteliginde bulundugu saptamasinin dogru olmadigi ifade edilmistir. Kendilerine verilmesi önerilen iki dairenin zemin katin bile altinda oldugunu vurgulayan basvurucular, Idare Mahkemesinin mevzuat ve maddi olgular yönünden eksik incelemeye dayali olarak ve Idarenin tezlerini dogru kabul ederek karar verdigini savunmustur.
27. Bölge Idare Mahkemesi 3/1/2018 tarihli karariyla Idare Mahkemesi kararinin gerekçesinin bir kisminin çikarilmasi suretiyle istinaf istemini reddetmistir. Bölge Idare Mahkemesi, Idare Mahkemesi kararindaki yeni projedeki paylasimin hukuka uygun olduguyla ilgili degerlendirmelerin davanin konusunun satis kararinin hukukiliginin denetlenmesiyle sinirli oldugu gerekçesiyle karardan çikartilmasina karar vermistir.
28. Nihai karar 16/1/2018 tarihinde basvuruculara teblig edilmistir.
29. Basvurucular 14/2/2018 tarihinde bireysel basvuruda bulunmustur.
C. Ihalenin ve Deger Tespitinin Iptaline Iliskin Dava
30. Basvurucular 21/7/2016 tarihli ihalenin ve hisseler için Idarece yapilan deger takdirinin iptali istemiyle 5/8/2016 tarihinde Istanbul 8. Idare Mahkemesinde dava açmistir. Dava dilekçesinde, Idarece takdir edilen 39.000 TL metrekare birim degerinin düsük oldugunu belirtmislerdir. Basvurucular, özel bir sirket tarafindan sermaye piyasasi mevzuati çerçevesinde hazirlanan ve bir insaat projesinin pazar degerinin tespiti amacini tasiyan bir rapor ile benzer bir davada Istanbul 7. Idare Mahkemesince yapilan bilirkisi incelemesi çerçevesinde hazirlanan bir raporu Mahkemeye sunmustur. Basvuruculara göre hisselerinin metrekare birim degeri 79.841 TL olmalidir.
31. Istanbul 8. Idare Mahkemesince 28/12/2016 tarihinde dosyanin baglantili olmasi nedeniyle Idare Mahkemesine gönderilmesine karar verilmistir.
32. Idare Mahkemesi 21/11/2017 tarihinde hisse degerinin tespitine iliskin islem bakimindan davanin görev yönünden reddine, ihale islemi yönünden ise davanin esastan reddine karar vermistir. Kararin gerekçesinde; ihalenin dayanagi olan satis kararina karsi açilan davanin 20/6/2017 tarihinde reddedildigi, bu nedenle ihale isleminde de hukuka aykirilik bulunmadigi belirtilmistir. Kararda, hisse degerinin tespitine iliskin islem yönünden ise 6100 sayili Kanun'un 2. maddesinin (1) numarali fikrasina atifta bulunularak dava konusunun deger ve miktarina bakilmaksizin mal varligi haklarina iliskin davalarda görevli mahkemenin -aksine bir düzenleme bulunmadikça- asliye hukuk mahkemesi oldugu ifade edilmis, somut olaydaki deger tespitine dair islemin mal varligi haklarina iliskin oldugu vurgulanarak bu isleme karsi adli yargida dava açilmasi gerektigi sonucuna ulasilmistir.
33. Basvurucular bu karara karsi Bölge Idare Mahkemesinde istinaf yoluna basvurmustur. Istinaf dilekçesinde; satis karari ile ihale isleminin dogurdugu sonuçlar yönünden birbirinden bagimsiz oldugunu, satis kararinin hukuka uygun olmasinin ihale islemini otomatik olarak hukuka uygun hâle getirmeyecegini belirtmislerdir. Basvurucular; hisse degerine iliskin tespitin ihale isleminin sebep unsurunu olusturdugunu, satis bedeline iliskin olarak denetim yapilmadan ihalenin hukuka uygun oldugu sonucuna varilamayacagini ifade etmistir. Basvurucular ayrica Idarenin tek tarafli olarak tesis ettigi bir islemle belirledigi bedele yönelik olarak açilacak davalarda görevli yargi yerinin idari yargi oldugunu iddia etmistir. Bölge Idare Mahkemesi 25/10/2018 tarihinde istinaf istemini esastan ve kesin olarak reddetmistir.
34. Nihai karar 20/11/2018 tarihinde basvuruculara teblig edilmistir.
35. Basvurucular 19/12/2018 tarihinde bireysel basvuruda bulunmustur.
IV. ILGILI HUKUK
A. Ulusal Hukuk
36. 4721 sayili Kanun'un 688. maddesi söyledir:
"Payli mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüs olmayan bir seyin tamamina belli paylarla maliktir.
Baska türlü belirlenmedikçe, paylar esit sayilir.
Paydaslardan her biri kendi payi bakimindan malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklilar tarafindan haczettirilebilir."
37. 4721 sayili Kanun'un 692. maddesinin birinci fikrasi söyledir:
"Payli malin özgülendigi amacin degistirilmesi, korumanin veya olagan sekilde kullanmanin gerekli kildigi ölçüyü asan yapi islerine girisilmesi veya payli malin tamami üzerinde tasarruf islemlerinin yapilmasi, oybirligiyle aksi kararlastirilmis olmadikça, bütün paydaslarin kabulüne baglidir."
38. 4721 sayili Kanun'un 698. maddesinin birinci fikrasi söyledir:
"Hukukî bir islem geregince veya payli malin sürekli bir amaca özgülenmis olmasi sebebiyle payli mülkiyeti devam ettirme yükümlülügü bulunmadikça, paydaslardan her biri malin paylasilmasini isteyebilir"
39. 4721 sayili Kanun'un 699. maddesi söyledir:
"Paylasma, malin aynen bölüsülmesi veya pazarlik ya da artirmayla satilarak bedelinin bölüsülmesi biçiminde gerçeklestirilir.
Paylasma biçiminde uyusma saglanamazsa, paydaslardan birinin istemi üzerine hâkim, malin aynen bölünerek paylastirilmasina, bölünen parçalarin degerlerinin birbirine denk düsmemesi hâlinde eksik degerdeki parçaya para eklenerek denklestirme saglanmasina karar verir.
Bölme istemi durum ve kosullara uygun görülmezse ve özellikle payli malin önemli bir deger kaybina ugramadan bölünmesine olanak yoksa, açik artirmayla satisa hükmolunur. Satisin paydaslar arasinda artirmayla yapilmasina karar verilmesi, bütün paydaslarin rizasina baglidir."
40. 6306 sayili Kanun'un 2. maddesinin ilgili kismi söyledir:
"(1) Bu Kanunun uygulanmasinda;
...
d) Riskli yapi: Riskli alan içinde veya disinda olup ekonomik ömrünü tamamlamis olan ya da yikilma veya agir hasar görme riski tasidigi ilmî ve teknik verilere dayanilarak tespit edilen yapiyi,
ifade eder."
41. 6306 sayili Kanun'un 3. maddesinin (1) ve (2) numarali fikralari söyledir:
"Riskli yapilarin tespiti, Bakanlikça hazirlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masraflari kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapi malikleri veya kanuni temsilcileri tarafindan, Bakanlikça lisanslandirilan kurum ve kuruluslara yaptirilir ve sonuç Bakanliga veya Idareye bildirilir. Bakanlik, riskli yapilarin tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptirilmadigi takdirde, tespitler Bakanlikça veya Idarece yapilir veya yaptirilir. Bakanlik, belirledigi alanlardaki riskli yapilarin tespitini süre vererek Idareden de isteyebilir. Bakanlikça veya Idarece yaptirilan riskli yapi tespitlerine karsi maliklerce veya kanuni temsilcilerince onbes gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Bakanligin talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini ögretim üyeleri arasindan görevlendirilecek dört ve Bakanlikça, Bakanlikta görevli üç kisinin istiraki ile teskil edilen teknik heyetler tarafindan incelenip karara baglanir.
Riskli yapilar, tapu kütügünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on is günü içinde Bakanlik veya Idare tarafindan ilgili tapu müdürlügüne bildirilir. Tapu kütügüne islenen belirtmeler hakkinda, ilgili tapu müdürlügünce ayni ve sahsi hak sahiplerine bilgi verilir."
42. 6306 sayili Kanun'un 6. maddesinin (1) numarali fikrasinin ilk hâli söyledir:
"Üzerindeki bina yikilarak arsa hâline gelen tasinmazlarda daha önce kurulmus olan kat irtifaki veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksizin Bakanligin talebi üzerine ilgili tapu müdürlügünce resen terkin edilerek, önceki vasfi ile degerlemede bulunularak veya malik ile yapilan anlasmanin sartlari tapu kütügünde belirtilerek malikleri adina paylari oraninda tescil edilir. Bu tasinmazlarin sicilinde bulunan tasinmazin niteligi, ayni ve sahsi haklar ile temlik hakkini kisitlayan veya yasaklayan her türlü serh, hisseler üzerinde devam eder. Bu sekilde belirlenen uygulama alaninda cins degisikligi, tevhit ve ifraz islemleri Bakanlik, TOKI veya Idare tarafindan resen yapilir veya yaptirilir. Bu parsellerin malikleri tarafindan degerlendirilmesi esastir. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birlestirilerek veya imar adasi bazinda uygulama yapilmasina, yeniden bina yaptirilmasina, paylarin satisina, kat karsiligi veya hasilat paylasimi ve diger usuller ile yeniden degerlendirilmesine sahip olduklari hisseleri oraninda paydaslarin en az üçte iki çogunlugu ile karar verilir. Bu karara katilmayanlarin bagimsiz bölümlerine iliskin arsa paylari, Bakanlikça rayiç degeri tespit ettirilerek bu degerden az olmamak üzere anlasma saglayan diger paydaslara açik artirma usulü ile satilir. Bu suretle paydaslara satis gerçeklestirilemedigi takdirde, bu paylar, Bakanligin talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlikça ödenmek kaydi ile tapuda Hazine adina resen tescil edilir ve yapilan anlasma çerçevesinde degerlendirilmek üzere Bakanliga tahsis edilmis sayilir veya Bakanlikça uygun görülenler TOKI’ye veya Idareye devredilir. Bu durumda, paydaslarin karari ile yapilan anlasmaya uyularak islem yapilir."
43. 6306 sayili Kanun'un 6. maddesinin (1) numarali fikrasinin 14/4/2016 tarihli ve 6704 sayili Kanun'un 23. maddesiyle degistirilen hâli söyledir:
"Üzerindeki bina yikilarak arsa hâline gelen tasinmazlarda daha önce kurulmus olan kat irtifaki veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksizin Bakanligin talebi üzerine ilgili tapu müdürlügünce resen terkin edilerek, önceki vasfi ile degerlemede bulunularak veya malik ile yapilan anlasmanin sartlari tapu kütügünde belirtilerek malikleri adina paylari oraninda tescil edilir. Tasinmazlarin niteligi resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu tasinmazlarin sicilinde bulunan ayni ve sahsi haklar ile temlik hakkini kisitlayan veya yasaklayan her türlü serh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve serhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifaki ve kat mülkiyeti tesisine iliskin islemlerin yapilmasina engel teskil etmez ve bu islemlerde muvafakat aranmaz. Bu sekilde belirlenen uygulama alaninda cins degisikligi, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil islemleri muvafakat aranmaksizin Bakanlik, TOKI veya Idare tarafindan resen yapilir veya yaptirilir. Bu parsellerin malikleri tarafindan degerlendirilmesi esastir. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapi alanlarinda uygulama yapilan etap veya adada, riskli yapilarda ise bu yapilarin bulundugu parsellerde, yapilar yiktirilmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birlestirilerek veya imar adasi bazinda uygulama yapilmasina, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil islemlerine, yeniden bina yaptirilmasina, paylarin satisina, kat karsiligi veya hasilat paylasimi ve diger usuller ile yeniden degerlendirilmesine, yapinin paydasi olup olmadiklari gözetilmeksizin sahip olduklari hisseleri oraninda paydaslarin en az üçte iki çogunlugu ile karar verilir. Bu karara katilmayanlarin arsa paylari, Bakanlikça rayiç degeri tespit ettirilerek ve bu degerden az olmamak üzere anlasma saglayan diger paydaslara açik artirma usulü ile satilir. Bu suretle paydaslara satis gerçeklestirilemedigi takdirde, bu paylar, Bakanligin talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlikça ödenmek kaydi ile tapuda Hazine adina resen tescil edilir ve yapilan anlasma çerçevesinde degerlendirilmek üzere Bakanliga tahsis edilmis sayilir veya Bakanlikça uygun görülenler TOKI’ye veya Idareye devredilir. Bu durumda, paydaslarin karari ile yapilan anlasmaya uyularak islem yapilir. Açik artirma ile satisi yapilacak paylarin üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakki gibi haklar, satis sonrasinda satis bedeli üzerinde devam eder. Satis islemi sonrasinda tapu kaydindaki haklar ve serhler Bakanligin talebi üzerine tapu müdürlügünce resen terkin edilir."
44. 6306 sayili Kanun'un Türkiye Büyük Millet Meclisine sunulan genel gerekçesinin ilgili kismi söyledir:
"Bilindigi üzere, Ülkemizin çok mühim bir kismi, basta deprem olmak üzere tabiî afetlerin riski altindadir. Buna ragmen, mevcut yapilarin büyük bir kisminin muhtemel afetlere karsi dayanikli olmadiklari ve orta siddetteki bir depremde bile agir derecede hasar görüp yikildiklari, bundan dolayi sosyo-ekonomik problemlerin yasandigi ve Devletin beklenmedik bir anda büyük malî külfetler ile karsi karsiya kaldigi bilinmektedir. Onbinlerce insanin ölümüne ve çok yüksek malî kayiplara sebebiyet veren ve 1999 yilinda Marmara Bölgesinde vuku bulan büyük deprem felâketleri, müteakip depremler ve en son olarak 2011 yilinda Van’da meydana gelen deprem ile bu gerçek aci bir sekilde ortaya çikmistir. Ülkemizin bazi yerleri ve buralardaki yerlesim merkezleri hâlen çok yüksek deprem riski altindadir. Örnegin, Istanbul’un yakin bir zaman içinde çok siddetli bir depremle karsi karsiya kalacagi, bu hususta ihtisas sahibi bilim adamlarinca ifade edilmektedir. Bazi yerlesim merkezlerinin jeolojik durumu ve zemin özellikleri ise, buralarda iskânin tehlikeler arz ettigini ve afet riski altinda bulunan bu yerlesim merkezlerinin bir an önce bulunduklari yerlerde dönüstürülerek buralardaki iskânin yeniden düzenlenmesini ve hatta bunlarin baska yerlere nakledilmesini zarurî kilmaktadir.
Kanun sayesinde, basta deprem olmak üzere tabiî afetler sebebiyle meydana gelmesi kuvvetle muhtemel can ve mal kayiplari önlenecek; mülkiyet haklarina saygi, saglikli ve düzenli yerlesme, daha az maliyet ile en fazla sosyal faydanin temin edilmesi, kaynaklarin plânli, saglikli ve verimli kullanilmasi ilkelerinin hayata geçirilmesi de mümkün olacaktir.
Özellikle belirtilmelidir ki afet riski altinda oldugu kabûl edilen yerlerde deprem afeti meydana gelmeden önce buralardaki meskenlerin, isyerlerinin ve sanayi tesislerinin yeni alanlara nakledilmesi sayesinde, yerlesme ve yapi emniyeti temin edilecek ve muhtemel can ve mal kayiplari ile iktisadî ve sosyal diger zararlarin en aza indirilmesi mümkün olacaktir. Ayrica, hâlihazirda yasanabilirlikten uzak, köhnemis, can ve mal emniyeti bakimindan riskli ve görüntü itibari ile de çirkin olan yapilasmalar ortadan kaldirilabilecek, estetik yapilar insa edilecek ve halkin daha sihhatli ve emniyetli sartlar altinda ikameti de temin edilecektir."
45. 6100 sayili Kanun'un 1. maddesinin (1) numarali fikrasi söyledir:
"Dava konusunun deger ve miktarina bakilmaksizin malvarligi haklarina iliskin davalarla, sahis varligina iliskin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadikça asliye hukuk mahkemesidir."
46. 6100 sayili Kanun'un 389. maddesinin (1) numarali fikrasi söyledir:
"Mevcut durumda meydana gelebilecek bir degisme nedeniyle hakkin elde edilmesinin önemli ölçüde zorlasacagindan ya da tamamen imkânsiz hâle geleceginden veya gecikme sebebiyle bir sakincanin yahut ciddi bir zararin dogacagindan endise edilmesi hâllerinde, uyusmazlik konusu hakkinda ihtiyati tedbir karari verilebilir."
47. 6100 sayili Kanun'un 395. maddesinin (1) numarali fikrasi söyledir:
"Aleyhine ihtiyati tedbir karari verilen veya hakkinda bu tedbir karari uygulanan kisi, mahkemece kabul edilecek teminati gösterirse, mahkeme, duruma göre tedbirin degistirilmesine veya kaldirilmasina karar verebilir."
48. 15/12/2012 tarihli ve 28498 sayili Resmî Gazete'de yayimlanan 6306 sayili Kanun'un Uygulama Yönetmeligi'nin (Yönetmelik) 15. maddesinin olay tarihinde yürürlükte olan hâlinin ilk üç fikrasi söyledir:
"(1) Riskli alanlarda, rezerv yapi alanlarinda ve riskli yapilarda Kanun kapsaminda öncelikle maliklerce uygulama yapilmasi esastir. Kanun kapsaminda yapilacak bu uygulamalara iliskin is ve islemlerde ilgili kurum maliklere yardimci olmakla yükümlüdür.
(2) Riskli alanlar ve rezerv yapi alanlarinda uygulama yapilan etapta veya adada, riskli yapilarda ise bu yapilarin bulundugu parsellerde; yapilarin yiktirilmis olmasi sarti aranmaksizin ve yapinin paydasi olup olmadiklari gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birlestirilerek veya imar adasi bazinda uygulama yapilmasina, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil islemlerine, yeniden bina yaptirilmasina, paylarin satisina, kat karsiligi veya hasilat paylasimi ve diger usuller ile yeniden degerlendirilmesine sahip olduklari hisseleri oraninda paydaslarin en az üçte iki çogunlugu ile karar verilir. Bu karar anlasma sartlarini ihtiva eden teklif ile birlikte karara katilmayanlara noter vasitasiyla veya 7201 sayili Kanuna göre teblig edilir. Bu tebligde, on bes gün içinde kararin ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarinin, Bakanlikça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç degerden az olmamak üzere anlasma saglayan diger paydaslara açik artirma usulü ile satilacagi, paydaslara satis gerçeklestirilemedigi takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapi alanlarinda rayiç bedeli Bakanlikça ödenmek kaydi ile tapuda Hazine adina resen tescil edilecegi, riskli yapilarda ise anlasma saglayan diger paydaslara veya yapilan anlasmaya uyularak islem yapilmasini kabul etmek sartiyla üçüncü sahislara satilacagi bildirilir.
(3) Hisseleri oraninda paydaslarin en az üçte iki çogunlugu ile alinan karara katilmayan maliklerin arsa paylari; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payi degeri üzerinden anlasma saglayan diger paydaslara açik artirma usulü ile satilir. Paydaslara satis gerçeklestirilemedigi takdirde, bu paylar riskli alanlar ve rezerv yapi alanlarinda rayiç bedeli Bakanlikça ödenmek kaydi ile tapuda Hazine adina resen tescil edilir ve en az üçte iki çogunluk ile alinan karar çerçevesinde degerlendirilmek üzere Bakanliga tahsis edilmis sayilir veya Bakanlikça uygun görülenler TOKI’ye veya Idareye devredilir. Riskli yapilarda ise, anlasma saglayan paydaslara veya anlasma saglayan paydaslarin karari ile yapilan anlasmaya uyularak islem yapilmasini kabul etmek sartiyla üçüncü sahislara satis yapilincaya kadar satis islemi tekrarlanir."
49. Yönetmelik'in 15. maddesinin 27/10/2016 tarihli ve 29870 sayili Resmî Gazete'de yayimlanan 6306 sayili Kanun'un Uygulama Yönetmeliginde Degisiklik Yapilmasina Dair Yönetmelik'in 8. maddesiyle degistirilen (2) ve (3) numarali fikralari söyledir:
"(2) Riskli alanlar ve rezerv yapi alanlarinda uygulama yapilan etapta veya adada, riskli yapilarda ise bu yapilarin bulundugu parsellerde; yapilarin yiktirilmis olmasi sarti aranmaksizin ve yapinin paydasi olup olmadiklari gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birlestirilerek veya imar adasi bazinda uygulama yapilmasina, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil islemlerine, yeniden bina yaptirilmasina, paylarin satisina, kat karsiligi veya hasilat paylasimi ve diger usuller ile yeniden degerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirligi ile karar verilememis ise, anlasma saglanamayan maliklere ait tasinmazlarin degeri Sermaye Piyasasi Kuruluna kayitli olarak faaliyet gösteren lisansli degerleme kuruluslarina tespit ettirilir ve bu deger de gözetilerek oybirligi ile anlasmaya çalisilir. Oybirligi ile anlasma saglanamamasi halinde yapilacak uygulamalara sahip olduklari hisseleri oraninda paydaslarin en az üçte iki çogunlugu ile karar verilir. Bu karar anlasma sartlarini ihtiva eden teklif ile birlikte karara katilmayanlara noter vasitasiyla veya 7201 sayili Kanuna göre teblig edilir ve bu tebligde, onbes gün içinde kararin ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarinin, Bakanlikça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç degerden az olmamak üzere anlasma saglayan diger paydaslara açik artirma usulü ile satilacagi, paydaslara satis gerçeklestirilemedigi takdirde, bu paylarin, rayiç bedeli Bakanlikça ödenmek kaydi ile tapuda Hazine adina resen tescil edilecegi bildirilir.
(3) Hisseleri oraninda paydaslarin en az üçte iki çogunlugu ile alinan karara katilmayan maliklerin arsa paylari; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payi degeri üzerinden anlasma saglayan diger paydaslara açik artirma usulü ile satilir. Paydaslara satis gerçeklestirilemedigi takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlikça ödenmek kaydi ile tapuda Hazine adina resen tescil edilir ve en az üçte iki çogunluk ile alinan karar çerçevesinde degerlendirilmek üzere Bakanliga tahsis edilmis sayilir veya Bakanlikça uygun görülenler TOKI’ye veya Idareye devredilir. Bu durumda, paydaslarin karari ile yapilan anlasmaya uyularak islem yapilir."
B. Uluslararasi Hukuk
50. Avrupa Insan Haklari Sözlesmesi'ne (Sözlesme) ek (1) No.lu Protokol'ün "Mülkiyetin korunmasi" kenar baslikli 1. maddesi söyledir:
"Her gerçek ve tüzel kisinin mal ve mülk dokunulmazligina saygi gösterilmesini isteme hakki vardir. Bir kimse, ancak kamu yarari sebebiyle ve yasada öngörülen kosullara ve uluslararasi hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun birakilabilir.
Yukaridaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararina uygun olarak kullanilmasini düzenlemek veya vergilerin ya da baska katkilarin veya para cezalarinin ödenmesini saglamak için gerekli gördükleri yasalari uygulama konusunda sahip olduklari hakka halel getirmez."
51. Sözlesme'nin "Etkili basvuru hakki" kenar baslikli 13. maddesi söyledir:
"Bu Sözlesme’de taninmis olan hak ve özgürlükleri ihlal edilen herkes, söz konusu ihlal resmi bir hizmetin ifasi için davranan kisiler tarafindan gerçeklestirilmis olsa dahi, ulusal bir merci önünde etkili bir yola basvurma hakkina sahiptir."
52. Avrupa Insan Haklari Mahkemesi (AIHM) Sözlesme'nin 13. maddesi uyarinca temel hak ve özgürlüklerin ulusal düzeyde korunmasi için etkili bir basvuru yolunun var olmasi gerektigini belirtmektedir. AIHM'e göre Sözlesme'nin 13. maddesi yetkili ulusal makamlar tarafindan Sözlesme kapsamina giren bir sikâyetin esasinin incelenmesine izin veren ve uygun bir telafi yöntemi sunan bir iç hukuk yolunun saglanmasini gerekli kilmaktadir. Ayrica bu hukuk yolunun teoride oldugu kadar pratikte de etkili bir yol olmasi gerekmektedir (Ilhan/Türkiye [BD], B. No: 22277/93, 27/6/2000, § 97; Kudla/Polonya [BD], B. No: 30210/96, 26/10/2000, § 157; Özpinar/Türkiye, B. No: 20999/04, 19/10/2010, § 82).
53. AIHM, etkili basvuru hakkinin Sözlesme çerçevesinde savunulabilir nitelikteki bir sikâyetin mahkemelerce etkili bir sekilde incelenmesini ve öngörülen yolun uygun bir telafi imkâni sunmaya elverisli olmasini güvence altina aldigini vurgulamaktadir (Kudla/Polonya, § 157; Dimitrov-Kazakov/Bulgaristan, B. No: 11379/03, 10/2/2011, § 35). AIHM, iç hukuktaki düzenlemelerin basvuruculara bu anlamda asgari güvenceleri içerecek sekilde yeterli bir hukuk yolu sunup sunmadigini irdelemektedir (Dimitrov-Kazakov/Bulgaristan, § 36).
V. INCELEME VE GEREKÇE
54. Anayasa Mahkemesinin 10/2/2022 tarihinde yapmis oldugu toplantida basvuru incelenip geregi düsünüldü:
A. Mülkiyet Hakkiyla Baglantili Olarak Etkili Basvuru Hakkinin Ihlal Edildigine Iliskin Iddia
1. Basvurucularin Iddialari
55. Basvurucular; Asliye Hukuk Mahkemesinin ihtiyati tedbirin mahiyetini degistirmesi sebebiyle satis isleminin önünün açilmasindan ve davanin konusuz kalmasina yol açilmasindan yakinmistir. Basvurucular, mülkiyet hakkiyla ilgili olarak Asliye Hukuk Mahkemesinde açilan davanin esasinin incelenmemesinin, dolayisiyla Malikler Kurulu kararinin içeriginin denetlenmemesinin mülkiyet hakkinin usul boyutunu ihlal ettigini savunmustur. Asliye Hukuk Mahkemesinin idari yargida açilan iptal davasinin neticelenmesini beklememesinden sikâyetçi olan basvurucular, sonuç olarak Malikler Kurulu kararinin iptali ve sözlesmenin düzeltilmesi istemiyle açilan davanin konusuz kaldigi gerekçesiyle usulden reddedilmesinin mülkiyet hakki ile adil yargilanma hakkini ihlal ettigini belirtmistir.
2. Degerlendirme
56. Anayasa'nin "Mülkiyet hakki" kenar baslikli 35. maddesi söyledir:
"Herkes, mülkiyet ve miras haklarina sahiptir.
Bu haklar, ancak kamu yarari amaciyla, kanunla sinirlanabilir.
Mülkiyet hakkinin kullanilmasi toplum yararina aykiri olamaz."
57. Anayasa'nin "Temel hak ve hürriyetlerin korunmasi" kenar baslikli 40. maddesinin birinci fikrasi söyledir:
"Anayasa ile taninmis hak ve hürriyetleri ihlâl edilen herkes, yetkili makama geciktirilmeden basvurma imkâninin saglanmasini isteme hakkina sahiptir."
58. Anayasa Mahkemesi, olaylarin basvurucu tarafindan yapilan hukuki nitelendirmesi ile bagli olmayip olay ve olgularin hukuki tavsifini kendisi takdir eder (Tahir Canan, B. No: 2012/969, 18/9/2013, § 16). Basvurucular, mülkiyet hakkinin usul boyutunun ihlali iddiasinin yaninda adil yargilanma hakkinin da ihlal edildigini ileri sürmektedir. Bununla birlikte basvurucularin temel hedefinin hissedari bulunduklari tasinmazla ilgili olarak Malikler Kurulunca verilen kararin hukuka aykiriligini tespit ettirmek oldugu anlasilmistir. Basvurucularin Asliye Hukuk Mahkemesinde açtigi dava, Malikler Kurulu kararinin hukuka aykiriliginin tespiti ve iptali amacina yöneliktir. Bu durumda basvurucularin sikâyetinin mülkiyet hakkini ilgilendirdigi görülmektedir. Bununla birlikte basvurucularin açtigi davanin esasi incelenmediginden, diger bir ifadeyle Asliye Hukuk Mahkemesince Malikler Kurulu kararinin hukukiligine yönelik bir denetim yapilmadigindan sikâyetin Anayasa'nin 35. maddesinde düzenlenen mülkiyet hakkiyla baglantili olarak Anayasa'nin 40. maddesinde güvence altina alinan etkili basvuru hakki kapsaminda degerlendirilmesi gerektigi sonucuna varilmistir.
a. Kabul Edilebilirlik Yönünden
59. Açikça dayanaktan yoksun olmadigi ve kabul edilemezligine karar verilmesini gerektirecek baska bir neden de bulunmadigi anlasilan mülkiyet hakkiyla baglantili olarak etkili basvuru hakkinin ihlal edildigine iliskin iddianin kabul edilebilir olduguna karar verilmesi gerekir.
b. Esas Yönünden
i. Mülkün Varligi
60. Mülkiyet hakkinin ihlal edildiginden sikâyet eden bir kimse, önce böyle bir hakkinin var oldugunu kanitlamak zorundadir (Mustafa Atesoglu ve digerleri, B. No: 2013/1178, 5/11/2015, §§ 49-54). Anayasa'nin 35. maddesinin birinci fikrasinda "Herkes, mülkiyet ve miras haklarina sahiptir." denilmek suretiyle mülkiyet hakki güvenceye baglanmistir. Anayasa'nin anilan maddesiyle güvenceye baglanan mülkiyet hakki, ekonomik deger ifade eden ve parayla degerlendirilebilen her türlü mal varligi hakkini kapsamaktadir (AYM, E.2015/39, K.2015/62, 1/7/2015, § 20). Bu baglamda mülk olarak degerlendirilmesi gerektiginde kusku bulunmayan menkul ve gayrimenkul mallar ile bunlarin üzerinde tesis edilen sinirli ayni ve fikrî haklarin yani sira icrasi kabil olan her türlü alacak da mülkiyet hakkinin kapsamina dâhildir (Mahmut Duran ve digerleri, B. No: 2014/11441, 1/2/2017, § 60).
61. Somut olayda basvurucularin Istanbul ili Kadiköy ilçesi Erenköy Mahallesi'nde kâin 106 pafta 1167 ada 28 parsel sayili tasinmazin hissedari olduklari hususunda bir ihtilaf bulunmamaktadir. Dolayisiyla basvurucularin Anayasa'nin 35. maddesi uyarinca mülkiyet hakki kapsaminda korunmasi gereken bir menfaatinin mevcut oldugu kabul edilmistir.
ii. Genel Ilkeler
62. Etkili basvuru hakki anayasal bir hakkinin ihlal edildigini ileri süren herkese hakkin niteligine uygun olarak iddialarini inceletebilecegi makul, erisilebilir, ihlalin gerçeklesmesini veya sürmesini engellemeye ya da sonuçlarini ortadan kaldirmaya (yeterli giderim saglama) elverisli idari ve yargisal yollara basvuruda bulunabilme imkâni saglanmasi olarak tanimlanabilir (Y.T. [GK], B. No: 2016/22418, 30/5/2019, § 47; Murat Haliç, B. No: 2017/24356, 8/7/2020, § 44).
63. Öte yandan sikâyetlerin esasinin incelenmesine imkân saglayan ve gerektiginde uygun bir telafi yöntemi sunan etkili hukuk yollarinin olmasi ilgililere etkili basvuru hakkinin saglanmasinin bir geregidir. Buna göre kisilerin magduriyetlerinin giderilmesi amaciyla öngörülen yargi yollarinin mevzuatta yer almasi yalniz basina yeterli olmayip bu yolun ayni zamanda pratikte de basari sansi sunmasi gerekir. Söz konusu yola basvurulabilmesi için öngörülen kosullar somut olaylara tatbik edilirken dayanak islem, eylem ya da ihmallerden kaynaklanan savunulabilir nitelikteki iddialarin bu dogrultuda genis sekilde degerlendirilmesi, kosullarin olusmadigi sonucuna ulasilmasi durumunda ise bu durumun yargi makamlari tarafindan ilgili ve yeterli gerekçelerle açiklanmasi gerekir (Ilhan Gökhan, B. No: 2017/27957, 9/9/2020, §§ 47, 49).
64. Anayasa'nin 35. maddesinde "Herkes, mülkiyet ve miras haklarina sahiptir." hükmüne yer verilerek mülkiyet hakki güvence altina alinmistir. Anayasa'nin 5. maddesi ise insanin maddi ve manevi varliginin gelismesi için gerekli sartlari hazirlamayi devletin temel amaç ve görevleri arasinda saymistir. Mülkiyet hakkinin etkili bir sekilde korunabilmesi yalnizca devletin bu haklara müdahaleden kaçinmasiyla saglanamaz. Anayasa’nin 5. maddesi ile birlikte degerlendirildiginde 35. maddesi uyarinca devletin pozitif yükümlülükleri de bulunmaktadir. Bu pozitif yükümlülükler kimi durumlarda özel kisiler arasindaki uyusmazliklar da dâhil olmak üzere söz konusu temel haklarin korunmasi için belirli tedbirlerin alinmasini gerektirmektedir (AYM, E.2019/11, K.2019/86, 14/11/2019, § 13; AYM, E.2019/40, K.2020/40, 17/7/2020, § 37; Türkiye Emekliler Dernegi, B. No: 2012/1035, 17/7/2014, §§ 34-38; Eyyüp Boynukara, B. No: 2013/7842, 17/2/2016, §§ 39-41; Osmanoglu Insaat Egitim Gida Temizlik Hizmetleri Petrol Ürünleri Sanayi Ticaret Limited Sirketi, B. No: 2014/8649, 15/2/2017, § 43).
65. Devletin pozitif yükümlülükleri nedeniyle mülkiyet hakki bakimindan koruyucu ve düzeltici bazi önlemler almasi gerekmektedir. Koruyucu önlemler mülkiyete müdahale edilmesini önleyici; düzeltici önlemler ise müdahalenin etkilerini giderici, diger bir ifadeyle telafi edici yasal, idari ve fiilî tedbirleri kapsamaktadir. Mülkiyet hakkina müdahalenin malik üzerinde dogurdugu olumsuz sonuçlarin mümkünse eski hâle döndürülmesi, mümkün degilse malikin zarar ve kayiplarinin telafi edilmesini saglayan idari veya yargisal birtakim hukuki mekanizmalarin olusturulmasi devletin pozitif yükümlülüklerinin bir geregidir (Osmanoglu Insaat Egitim Gida Temizlik Hizmetleri Petrol Ürünleri Sanayi Ticaret Limited Sirketi, §§ 46, 48).
66. Müsterek mülkiyete tabi bir tasinmazin degerlendirilmesi ve kullanilmasi sekliyle ilgili olarak hissedarlar arasinda ortaya çikan ihtilaflarin çözümlenmesini saglayan etkili basvuru mekanizmalarinin kurulmasi devletin pozitif yükümlülüklerinin geregidir. Dolayisiyla diger hissedarlarin tasinmazla ilgili islemlerinin hukuka aykiri oldugunu öne süren hissedarin söz konusu islemin hukuka aykiriliginin tespiti ve iptali için yetkili makama basvurma imkâninin, diger bir ifadeyle etkili basvuru hakkinin saglanmasi Anayasa'nin 40. maddesinin geregidir.
iii. Ilkelerin Olaya Uygulanmasi
67. Somut olayda basvurucular, Malikler Kurulu kararindaki yeni paylasim modelinin hakkaniyetli olmadigini öne sürerek kararin iptali istemiyle Asliye Hukuk Mahkemesinde açtiklari davada ihtiyati tedbir talebinde bulunmustur. Asliye Hukuk Mahkemesi 22/12/2015 tarihinde, Malikler Kurulu toplantisinda alinan kararlar ile insaat sözlesmesinin uygulanmasinin tedbiren durdurulmasina karar vermis ise de davalilar tarafindan yapilan itiraz üzerine 23/2/2016 tarihinde 840.000 TL teminatin yatirilmasi kosuluyla ihtiyati tedbirin kaldirilmasina hükmetmistir. Ihtiyati tedbir karari verilmesiyle Idarece durdurulan satis islemlerine, ihtiyati tedbirin kaldirilmasiyla devam edilmis, 21/7/2016 tarihinde yapilan ihaleyle hisseler satilmistir. Asliye Hukuk Mahkemesi, hisselerin 6306 sayili Kanun kapsaminda satildigini gözeterek davanin konusuz kaldigini kabul etmis ve karar verilmesine yer olmadigina 4/5/2017 tarihinde hükmetmistir.
68. Basvurucular, tedbir talebinin nevinin degistirilmesi sebebiyle Idarenin satis islemlerine devam etmesinin önünün açilmasindan, akabinde de satis isleminin gerçeklestigi gerekçesiyle davanin esasi hakkinda karar verilmesine yer olmadigina karar verilmesinden sikâyet etmektedir.
69. Anayasa'nin 35. maddesi mülkiyet hakkinin korunmasi amaciyla yargi mercilerinde dava açan malik lehine ihtiyati tedbir karari verilmesini kural olarak zorunlu kilmamaktadir. Ancak bazi durumlarda mülkiyet hakkinin gerçek manada korunabilmesi, mahkemenin nihai hükümden önce de birtakim tedbirlere karar vermesine bagli olabilir. Özellikle malik lehine verilecek muhtemel bir nihai hükmün sonuçsuz kalma riskinin bulundugu hâllerde mahkemenin nihai hükmün uygulanma kabiliyetini yitirmesini önleyici tedbirleri daha yargilama devam ederken almasi gerekli hâle gelebilir. Malikin, mülkiyet hakkinin korunmasina iliskin olarak mahkemelerce lehine olarak verilen bir hükmün sonuçlarindan yararlanabilmesi gerekir. Uygulanma kabiliyeti bulunmadiktan sonra lehe verilen hükmün malik yönünden çok fazla bir anlama sahip olmayacagi açiktir. Ayrica bu durum yargisal basvurunun etkililigini de ortadan kaldirir.
70. Somut olayda basvurucu tarafindan Asliye Hukuk Mahkemesinde açilan davanin Malikler Kurulu kararindaki yeni paylasim modelinin hakkaniyetli olmadiginin degerlendirilmesi yönünden etkili bir yol olmadiginin söylenmesi için elde hiçbir veri bulunmamaktadir. Öte yandan anilan davada verilecek nihai hükmün uygulanabilirligini temin etmek amaciyla ihtiyati tedbir karari verilmesinin de mümkün oldugu anlasilmaktadir. Nitekim Asliye Hukuk Mahkemesi davayi incelemeye baslamis, verilecek muhtemel bir nihai hükmün sonuçsuz kalmasini önlemek için Malikler Kurulu kararinin uygulanmasinin tedbiren durdurulmasina karar vermistir. Dolayisiyla Asliye Hukuk Mahkemesinde açilan davanin basvurucularin müsterek mülkiyetten kaynaklanan haklarinin korunmasi yönünden etkili bir basvuru yolu niteliginde oldugu degerlendirilmistir.
71. Anayasa Mahkemesince bu asamada incelenecek mesele ise teorik düzeyde etkili oldugu tespit edilen bu yolun basvurucularin davasinda fiilen isleyip islemedigini, diger bir ifadeyle pratikte basari sansi sunup sunmadigini incelemektir. Asliye Hukuk Mahkemesi basvurucularin hisselerinin -davanin açilmasindan sonra- Idare tarafindan satildigini gözeterek basvurucularin mülkiyet hakkinin sona erdigi neticesine ulasmis ve davanin konusuz kalmasi nedeniyle karar verilmesine yer olmadigina 4/5/2017 tarihinde karar vermistir. Asliye Hukuk Mahkemesinin davanin konusuz kaldigini degerlendirerek davanin esasi hakkinda karar verilmesine yer olmadigina karar vermis olmasi tek basina etkili basvuru hakkinin ihlal edildigi anlamina gelmemektedir. Anayasa'nin 40. maddesinde düzenlenen etkili basvuru hakki, temel hak ve özgürlüklerin korunmasi amaciyla olusturulan idari ve yargisal mekanizmalarin birtakim usul sartlarina baglanmasini yasaklamamaktadir.
72. Bölge Adliye Mahkemesinin Asliye Hukuk Mahkemesi kararina yönelik istinaf istemini reddederken 6306 sayili Kanun'un 4721 sayili Kanun'a göre özel nitelikte olduguna ve 6306 sayili Kanun uyarinca yapilan satis islemi idari yargi tarafindan iptal edilmedikçe basvurucularin mülkünün varliginin kabulünün mümkün olmadigina vurgu yaptigi görülmektedir. Gerçekten hisselerin 6306 sayili Kanun uyarinca Idare tarafindan satilmasi hâlinde satis isleminin son çare oldugunun Idare tarafindan ortaya konulmasi gerektiginden ve Idarenin gösterdigi sebep satis islemine karsi açilacak davada idare mahkemesince denetleneceginden Asliye Hukuk Mahkemesinin 4721 sayili Kanun hükümleri uyarinca açilan davanin konusuz kaldigi sonucuna ulasmasinin keyfî olmadigi anlasilmistir. Basvurucularin benzer iddialari satis kararinin iptali istemiyle açacagi davada ileri sürmesinin mümkün oldugu da gözetildiginde Asliye Hukuk Mahkemesinin davanin konusuz kaldigi gerekçesiyle karar verilmesine yer olmadigina karar vermesinin basvuruculari, Malikler Kurulu kararina iliskin sikâyetlerini denetlettirme imkânindan mahrum birakmadigi degerlendirilmistir. Dolayisiyla konusuz kalan davanin esasinin incelenmemesi etkili basvuru hakkinin ihlal edilmesi sonucunu dogurmamaktadir.
73. Bununla birlikte Malikler Kurulu kararinin hukukiliginin denetiminin satis isleminden önce gerçeklestirilemedigi anlasilmistir. Bu baglamda Idarenin satis islemlerine devam etmesinin Asliye Hukuk Mahkemesinin ihtiyati tedbir kararini kaldirmasindan sonra mümkün oldugunu dikkate almak gerekmistir. Idarenin satis yetkisinin dogabilmesi için Malikler Kurulu kararinin varligi sart olduguna göre söz konusu kararin uygulanmasinin tedbiren durdurulmasi satis islemlerinin devamini ve basvurucular lehine verilecek muhtemel kararin sonuçsuz kalmasini önlemistir. Ihtiyati tedbir kararinin kaldirilmasi mahkemelerin yetkisinde olsa da -ihtiyati tedbirin nihai kararin sonuçsuz kalmasini önleme amaci gözetildiginde- kaldirma kararini hakli kilan olgularin bulundugunun ilgili ve yeterli bir gerekçeyle gösterilmesi gerekir.
74. Asliye Hukuk Mahkemesi basvurucularin hisselerinin 6306 sayili Kanun hükümleri geregince Idarece satilmasi riskinden söz ederek böyle bir durumda davanin konusuz kalacagini, hakkin elde edilmesinin imkânsiz hâle gelecegini ve Anayasa ile güvence altina alinan mülkiyet hakkinin da telafisi imkânsiz bir biçimde zedelenecegini ifade etmis ve Malikler Kurulu kararinin uygulanmasini durdurmustur. Asliye Hukuk Mahkemesi Malikler Kurulu kararinin uygulanmasinin durdurulmasi biçimindeki tedbiri teminat yatirmaya dönüstürürken ise ihtiyati tedbir karari verilmesini gerektirecek sekilde gecikmesinde zarar olusacak veya hakkin elde edilmesini imkânsiz hâle getirecek bir durumun söz konusu olmadigi sonucuna ulasmistir. Asliye Hukuk Mahkemesi ihtiyati tedbirin mahiyetini degistirirken binanin yikilmis olmasi olgusuna dayanmistir.
75. Ne var ki bina gerek Malikler Kurulu toplantisindan gerekse bu toplantida alinan kararin iptali istemiyle Asliye Hukuk Mahkemesine dava açilmasindan önce -27/8/2015 tarihinde- yikilmistir. Dolayisiyla ihtiyati tedbir kararinin verildigi tarihte de bina zaten yikilmis hâldedir. Öte yandan binanin yikilmis olmasi basvurucularin hissesinin 6306 sayili Kanun kapsaminda Idarece satilmasi riskini ortadan kaldirmamaktadir. Asliye Hukuk Mahkemesinin Malikler Kurulu kararinin uygulanmasinin durdurulmasi yönündeki tedbire karar verirken gözettigi kosullar degismemistir. Esasen basvurucularin binanin yikilmasina yönelik bir sikâyetleri bulunmamaktadir. Basvurucularin itirazi Malikler Kurulu kararinda kabul edilen yeni paylasim yöntemidir. Basvurucular, bu yöntemin hakkaniyetli olmadigindan yakinmaktadir. Tasinmazin yeni paylasim yönteminin hakkaniyetli olup olmadigi, üzerindeki binanin yikilmasindan bagimsiz bir meseledir. Bu sebeple Asliye Hukuk Mahkemesinin Malikler Kurulu kararinin hukukiligini etkilemeyen binanin yikilmis olmasi olgusuna dayali olarak ihtiyati tedbirin gerekli bir tedbir olmaktan çiktigini ve davalilardan teminat istenmesinin yeterli olacagini kabul etmesinin somut olayin kosullari çerçevesinde makul bir yorum olmadigi degerlendirilmistir. Nitekim Asliye Hukuk Mahkemesinin bu kararindan sonra Idarece satis islemleri tamamlanmis ve ihtiyati tedbir karari verilirken bahsedilen risk fiilen gerçeklesmistir.
76. Sonuç olarak Asliye Hukuk Mahkemesinin Malikler Kurulu kararinin uygulanmasinin durdurulmasi yönündeki ihtiyati tedbir kararini kaldirmasi sebebiyle basvurucular mülkiyet haklarini yitirmeden önce Malikler Kurulu kararinin hukukiligine iliskin sikâyetlerini denetlettirme imkânindan mahrum kalmistir. Böylece, teorik düzeyde etkili oldugu tespit edilen bir hukuksal mekanizma Asliye Hukuk Mahkemesinin bu uygulamasi sebebiyle somut olayda basari sansi sunma kapasitesini yitirmistir.
77. Bu durumda Anayasa'nin 35. maddesinde güvence altina alinan mülkiyet hakki ile baglantili olarak Anayasa'nin 40. maddesinde düzenlenen etkili basvuru hakkinin ihlal edildigine karar verilmesi gerekir.
B. Mülkiyet Hakkinin Ihlal Edildigine Iliskin Iddia
1. Basvurucularin Iddialari ve Bakanlik Görüsü
78. Basvurucular;
i. Kentsel dönüsüm uygulamasiyla mülkiyet hakkinin ihlal edildigini ileri sürmüstür. 6306 sayili Kanun'un 6. maddesinde tasinmazin mevcut niteliginin korunarak tescil edileceginin hükme baglandigini, kentsel dönüsüm yoluyla tasinmazin niteliginin keyfî olarak degistirilemeyecegini ifade etmistir.
ii. Dördü isyeri olan toplam bes bagimsiz bölüm karsiliginda zemin katin bile altinda iki bagimsiz bölüm verilmesinin mülkiyet hakkini zedeledigini, Malikler Kurulunun uygun buldugu projenin kendileri yönünden dengesiz oldugunu gösteren raporlari derece mahkemelerine sunduklari hâlde bunlarin dikkate alinmadigini vurgulamistir. Satis kararinin iptali istemiyle açilan davada Malikler Kurulunun kabul ettigi projenin açik dengesizlikler içermesine ragmen bu yönüyle inceleme yapilmamasinin mülkiyet hakkini ve adil yargilanma hakkini ihlal ettigini iddia etmistir.
iii. Hisselerinin rayiç degerinin Idarece düsük belirlendigini, olmasi gereken bedeline iliskin olarak sermaye piyasasi mevzuati kapsaminda düzenlenen raporu derece mahkemelerine sunduklarini ancak mahkemenin bu yönüyle bir inceleme yapmadigini vurgulamistir. Hisselerini satin alan kisi lehine dengesizligin olustugunu, kentsel dönüsüm uygulamasinin kötüye kullanilarak mülkiyet hakkinin ihlal edildigini savunmustur. Derece mahkemelerinin Malikler Kurulu karari ile hisselerinin rayiç bedeline iliskin temel iddialarini incelemekten kaçinmalarinin adil yargilanma hakkinin ihlaline yol açtigini iddia etmistir.
79. Bakanlik görüsünde, basvurucularin hisselerinin bulundugu tasinmazin 6306 sayili Kanun'daki kisitlamalara tabi tutulmasinin kanuni dayanaginin ve mesru amacinin bulundugu belirtilmistir. Bakanlik, çogunluk kararina katilmayan azinligin hisselerinin Idare tarafindan satilmasinin 6306 sayili Kanun'da öngörülen amaca ulasilabilmesi için gerekli oldugunu, yüklendikleri külfetin hisselerinin bedeli basvuruculara ödenmek suretiyle hafifletildigini ifade etmistir. Bakanlik ayrica derece mahkemelerinin degerlendirmelerinin keyfîlik ve bariz takdir hatasi içermedigini vurgulamistir.
80. Basvurucular, Bakanlik görüsüne karsi beyaninda basvuru formlarindaki iddialarini tekrarlamistir.
81. Anayasa'nin iddianin degerlendirilmesinde dayanak alinacak "Mülkiyet hakki" kenar baslikli 35. maddesi söyledir:
82. Anayasa Mahkemesi, olaylarin basvurucu tarafindan yapilan hukuki nitelendirmesi ile bagli olmayip olay ve olgularin hukuki tavsifini kendisi takdir eder (Tahir Canan, § 16). Basvurucularinin sikâyetinin özü, sartlari olusmadan hisselerinin satildigina ve satis bedelinin düsük olduguna yöneliktir. Basvurucular, adil yargilanma hakkina yönelik olarak da iddialar öne sürmüsse de basvurunun bir bütün olarak mülkiyet hakki kapsaminda incelenmesi uygun bulunmustur.
83. Açikça dayanaktan yoksun olmadigi ve kabul edilemezligine karar verilmesini gerektirecek baska bir neden de bulunmadigi anlasilan mülkiyet hakkinin ihlal edildigine iliskin iddianin kabul edilebilir olduguna karar verilmesi gerekir.
i. Müdahalenin Varligi ve Türü
84. Anayasa’nin 35. maddesi ile mülkiyet hakkina temas eden diger hükümleri birlikte degerlendirildiginde Anayasa'nin mülkiyet hakkina müdahaleyle ilgili üç kural ihtiva ettigi görülmektedir. Buna göre Anayasa'nin 35. maddesinin birinci fikrasinda, herkesin mülkiyet hakkina sahip oldugu belirtilmek suretiyle mülkten barisçil yararlanma hakkina yer verilmis; ikinci fikrasinda da mülkten barisçil yararlanma hakkina müdahalenin çerçevesi belirlenmistir. Maddenin ikinci fikrasinda, genel olarak mülkiyet hakkinin hangi kosullarda sinirlanabilecegi belirlenerek ayni zamanda mülkten yoksun birakmanin sartlarinin genel çerçevesi de çizilmistir. Maddenin son fikrasinda ise mülkiyet hakkinin kullaniminin toplum yararina aykiri olamayacagi kurala baglanmak suretiyle devletin mülkiyetin kullanimini kontrol etmesine ve düzenlemesine imkân saglanmistir. Anayasa'nin diger bazi maddelerinde de devlet tarafindan mülkiyetin kontrolüne imkân taniyan özel hükümlere yer verilmistir. Ayrica belirtmek gerekir ki mülkten yoksun birakma ve mülkiyetin düzenlenmesi, mülkiyet hakkina müdahalenin özel biçimleridir (Recep Tarhan ve Afife Tarhan, B. No: 2014/1546, 2/2/2017, §§ 55-58).
85. Basvurucularin hisselerinin riza disi satilmasi mülkiyet hakkina müdahale niteligi tasimaktadir. Satis islemi sonucu basvurucularin tasinmaz üzerindeki mülkiyet hakkini yitirdigi gözetildiginde müdahalenin mülkten yoksun birakma niteliginde oldugu anlasilmaktadir.
ii. Müdahalenin Ihlal Olusturup Olusturmadigi
86. Anayasa'nin 13. maddesi söyledir:
"Temel hak ve hürriyetler, özlerine dokunulmaksizin yalnizca Anayasanin ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bagli olarak ve ancak kanunla sinirlanabilir. Bu sinirlamalar, Anayasanin sözüne ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve lâik Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykiri olamaz."
87. Anayasa’nin 35. maddesinde mülkiyet hakki sinirsiz bir hak olarak düzenlenmemis, bu hakkin kamu yarari amaciyla ve kanunla sinirlandirilabilecegi öngörülmüstür. Mülkiyet hakkina müdahalede bulunulurken temel hak ve özgürlüklerin sinirlandirilmasina iliskin genel ilkeleri düzenleyen Anayasa'nin 13. maddesinin de gözönünde bulundurulmasi gerekmektedir. Dolayisiyla mülkiyet hakkina yönelik müdahalenin Anayasa'ya uygun olabilmesi için müdahalenin kanuna dayanmasi, kamu yarari amaci tasimasi ve ayrica ölçülülük ilkesi gözetilerek yapilmasi gerekmektedir (Recep Tarhan ve Afife Tarhan, § 62).
(1) Kanunilik
88. Mülkiyet hakkina yönelik müdahalelerde ilk incelenmesi gereken ölçüt kanuna dayali olma ölçütüdür. Bu ölçütün saglanmadigi tespit edildiginde diger ölçütler bakimindan inceleme yapilmaksizin mülkiyet hakkinin ihlal edildigi sonucuna varilacaktir. Müdahalenin kanuna dayali olmasi, müdahaleye iliskin yeterince ulasilabilir, belirli ve öngörülebilir kanun hükümlerinin bulunmasini gerektirmektedir (Türkiye Is Bankasi A.S. [GK], B. No: 2014/6192, 12/11/2014, § 44; Necmiye Çiftçi ve digerleri, B. No: 2013/1301, 30/12/2014, § 55; Ford Motor Company, B. No: 2014/13518, 26/10/2017, § 49).
89. Basvurucularin hisseleri 6306 sayili Kanun'un 6. maddesinin (1) numarali fikrasina dayanilarak satilmistir. Anilan fikraya göre, üzerindeki binanin riskli olarak tespit edilmesi ve yikilmasi nedeniyle arsa hâline gelen tasinmazlarin tevhit edilmesine, münferit veya birlestirilerek veya imar adasi bazinda uygulama yapilmasina, yeniden bina yaptirilmasina, paylarin satisina, kat karsiligi veya hasilat paylasimi ve diger usuller ile yeniden degerlendirilmesine sahip olduklari hisseleri oraninda paydaslarin en az üçte iki çogunlugu ile karar verilir. Bu karara katilmayanlarin bagimsiz bölümlerine iliskin arsa paylari, Çevre ve Sehircilik Bakanliginca rayiç degeri tespit ettirilerek bu degerden az olmamak üzere anlasma saglayan diger paydaslara açik artirma usulü ile satilir.
90. Basvurucularin hissedari oldugu tasinmazin üzerindeki yapinin riskli yapi olarak tespit edildigi noktasinda bir tereddüt bulunmamaktadir. Ayrica basvurucularin bu isleme karsi dava açtigina iliskin herhangi bir bilgi bireysel basvuru dosyasinda mevcut degildir. Öte taraftan basvurucularin diger hissedarlarin tasinmazin yeni paylasim modeline iliskin kararina katilmadigi ve diger hissedarlarin pay itibariyla üçte iki çogunlugu sagladigi da açiktir. Bu durumda tasinmazin yeni paylasim yöntemine riza göstermeyen basvurucularin hisselerinin Çevre ve Sehircilik Müdürlügü tarafindan satilmasinin kanuni dayanaginin bulundugu anlasilmistir.
(2) Mesru Amaç
91. Anayasa'nin 13. ve 35. maddeleri uyarinca mülkiyet hakki ancak kamu yarari amaciyla sinirlandirilabilmektedir. Kamu yarari kavrami, mülkiyet hakkinin kamu yararinin gerektirdigi durumlarda sinirlandirilmasi imkâni vermekle bir sinirlandirma amaci olmasinin yani sira mülkiyet hakkinin kamu yarari amaci disinda sinirlanamayacagini öngörerek ve bu anlamda bir sinirlama siniri olusturarak mülkiyet hakkini etkin bir sekilde korumaktadir. Kamu yarari kavrami, devlet organlarinin takdir yetkisini de beraberinde getiren bir kavram olup objektif bir tanima elverisli olmayan bu ölçütün her somut olay temelinde ayrica degerlendirilmesi gerekir (Yunis Aglar, B. No: 2013/1239, 20/3/2014, §§ 28, 29; Nusrat Külah, B. No: 2013/6151, 21/4/2016, §§ 53, 56).
92. 6306 sayili Kanun'da riskli alan kapsaminda kalan veya riskli yapi ilan edilen tasinmazlarla ilgili olarak mülkiyet hakkina yönelik birçok kisitlama getirildigi görülmektedir. Bu baglamda riskli yapi olarak tespit edilen binanin yiktirilmasina, söz konusu binanin bulundugu arsanin cins degisikligi, birlestirme, ifraz ve parselasyon islemlerine tabi tutulmasina, malikin rizasi disinda satisina yönelik olarak mülkiyet hakkina müdahale teskil eden birtakim uygulamalarin gerçeklestirilmesi öngörülmektedir.
93. 6306 sayili Kanun'un genel gerekçesinde deprem riski altindaki alanlar, afetler bakimindan risk tasidigi ilmî ve teknik arastirmalar ile belirlenmis alanlar, jeolojik durumu ve zemin özellikleri itibariyla iskânin tehlike arz ettigi alanlar ile yasanabilirlikten uzak, köhnemis, can ve mal emniyeti bakimindan riskli ve görüntü itibariyla da çirkin olan yapilarin bulundugu alanlarin riskli alanlar arasinda sayildigi gözlemlenmektedir. Genel gerekçeden 6306 sayili Kanun'un amacinin afet riski altindaki alanlar ile bu alanlar disindaki riskli yapilarin bulundugu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarina uygun, saglikli ve güvenli yasama çevrelerini teskil etmek üzere iyilestirme, tasfiye ve yenileme oldugu anlasilmistir (AYM, E.2012/87, K.2014/41, 27/2/2014). Dolayisiyla üzerindeki yapinin riskli oldugu tespit edilen tasinmazin 6306 sayili Kanun'daki kisitlamalara tabi tutulmasinda kamu yararina dönük mesru bir amacin bulundugu sonucuna ulasilmistir.
(3) Ölçülülük
(a) Genel Ilkeler
94. Anayasa'nin 13. maddesi uyarinca hak ve özgürlüklerin sinirlandirilmasinda dikkate alinacak ölçütlerden biri olan ölçülülük, hukuk devleti ilkesinden dogmaktadir. Hukuk devletinde hak ve özgürlüklerin sinirlandirilmasi istisnai bir yetki oldugundan bu yetki ancak durumun gerektirdigi ölçüde kullanilmasi kosuluyla hakli bir temele oturabilir. Bireylerin hak ve özgürlüklerinin somut kosullarin gerektirdiginden daha fazla sinirlandirilmasi kamu otoritelerine taninan yetkinin asilmasi anlamina geleceginden hukuk devletiyle bagdasmaz (AYM, E.2013/95, K.2014/176, 13/11/2014).
95. Anayasa'nin 13. maddesinde yer alan ölçülülük ilkesi elverislilik, gereklilik ve orantililik olmak üzere üç alt ilkeden olusmaktadir. Elverislilik öngörülen müdahalenin amaci gerçeklestirmeye elverisli olmasini, gereklilik amaç bakimindan müdahalenin zorunlu olmasini yani ayni amaca daha hafif bir müdahale ile ulasilmasinin mümkün olmamasini, orantililik ise bireyin hakkina yapilan müdahale ile ulasilmak istenen amaç arasinda makul bir dengenin gözetilmesi gerekliligini ifade etmektedir (AYM, E.2011/111, K.2012/56, 11/4/2012; E.2016/16, K.2016/37, 5/5/2016; Mehmet Akdogan ve digerleri, B. No: 2013/817, 19/12/2013, § 38).
96. Buna göre mülkiyet hakkina yapilan müdahalenin Anayasa'ya uygun olabilmesi için amaci gerçeklestirmeye elverisli olmasinin yaninda gerekli olmasi da gerekir. Gereklilik yukarida da belirtildigi üzere hakka müdahale teskil eden birden fazla araç arasindan hakki en az zedeleyen aracin seçilmesini ifade etmektedir. Hak ve özgürlügü sinirlayan tedbirlerden hangisi digerlerine nazaran hakkin norm alanina daha az müdahale edilmesi sonucunu doguruyorsa o tedbirin tercih edilmesi gerekir. Bununla birlikte hakka müdahale olusturacak aracin seçiminde kamu otoritelerinin belli ölçüde takdir payinin bulundugu da kabul edilmelidir. Zira yetkili kamu makamlari, öngörülen amaca ulasilmasi bakimindan hangi aracin etkili ve verimli sonuçlar doguracagina iliskin olarak isabetli karar verme noktasinda daha iyi bir konumdadir. Özellikle alternatif aracin bulunmadigi veya mevcut alternatiflerin öngörülen mesru amaca ulasilmasi bakimindan etkili olmadigi ya da daha az etkili oldugu durumlarda kamu makamlarinin araç seçimi hususundaki tercih yetkisinin gereklilik kriterini saglamadiginin söylenebilmesi için çok güçlü nedenlerin bulunmasi gerekir (D.C., B. No: 2018/13863, 16/6/2021, § 48).
97. Öte yandan mülkiyet hakkina yönelik müdahaleler orantili olmalidir. Orantililik sinirlamayla ulasilmak istenen amaç ile basvurulan sinirlama tedbiri arasinda asiri bir dengesizlik bulunmamasina isaret etmektedir. Diger bir ifadeyle orantililik, amaç ile araç arasinda adil bir denge kurulmasini gerektirmektedir. Buna göre mülkiyet hakkina getirilen sinirlamayla ulasilmak istenen mesru amaç ve basvurucunun mülkiyet hakkindan yararlanmasindaki bireysel yarar arasinda makul bir oranti kurulmalidir. Hedeflenen amaca ulasildiginda elde edilecek kamusal yararla kiyaslandiginda sinirlama ile kisiye yüklenen külfetin asiri ve orantisiz olmamasi gerekir (D.C., § 49).
98. Seçilen aracin ulasilmak istenen amaçla kiyaslandiginda bireye orantisiz bir külfet yüklediginin saptanmasi, ihlal sonucuna ulasilabilmesi için bazi hâllerde tek basina yeterli olmayabilir. Kisiye yüklenen külfeti dengeleyici mekanizmalarin var olup olmadigi da büyük önem tasimaktadir. Elverisli ve gerekli oldugu hükmüne varilan aracin seçilmis olmasi nedeniyle kisiye yüklenen asiri külfeti hafifleten hukuksal mekanizmalar mevcutsa bir ihlalin olmadigi sonucuna varilabilir (D.C., § 50).
99. Usule iliskin güvencelerin varligi orantililik degerlendirmesinde önemli bir rol oynayabilir. Bu baglamda müdahalenin hukuka aykiriliginin ileri sürülebilecegi veya müdahale nedeniyle olusan maddi ve manevi zararlarin tazmin edilmesinin istenebilecegi hukuk yollarinin olmamasi da bazi durumlarda kisiye yüklenen külfeti agirlastiran bir unsur olarak görülebilir. Bu bakimdan kisinin hukuka aykirilik iddialarinin bir mahkeme tarafindan etkili bir biçimde incelenmesi müdahalenin orantililigi bakimindan ehemmiyet arz etmektedir (D.C., § 52; basvurucuya diger unsurlar yaninda ayrica etkin bir savunma hakki tanindigindan müdahalenin ölçülü görüldügü kararlar için bkz. Eyyüp Baran, B. No: 2014/8060, 29/9/2016, §§ 75-95; F. Ç. ve B. Ç, ss 74-89; buna karsilik ayni kosulun yargilama sürecinde saglanmamasi nedeniyle müdahalenin ölçüsüz görüldügü kararlar için bkz. Mahmut Üçüncü, B. No: 2014/1017, 13/7/2016, ss 79-102; Arif Güven, B. No: 2014/13966, 15/2/2017, ss 57-72).
(b) Ilkelerin Olaya Uygulanmasi
(i) Elverislilik
100. Olayda basvurucularin hissedari oldugu tasinmazin üzerinde bulunan yapinin riskli oldugunun tespit edilmesi nedeniyle tasinmaz, 6306 sayili Kanun'daki kisitlamalara tabi tutulmustur. Ekonomik ömrünü tamamlamis olan ya da yikilma veya agir hasar görme riski tasidigi ilmî ve teknik verilere dayanilarak tespit edilen binanin üzerinde bulundugu arsanin riskli yapi kategorisine alinmasi basta deprem olmak üzere tabii afetler sebebiyle meydana gelmesi kuvvetle muhtemel can ve mal kayiplarinin önlenmesi amacina ulasilmasina elverisli oldugu açiktir.
(ii) Gereklilik
101. Müdahalenin gerekliligi noktasinda basvurucularin mülkiyet hakkina daha az müdahale teskil eden bir aracin bulunup bulunmadigina bakilmalidir. Basvurucular tasinmazin 6306 sayili Kanun'daki kisitlamalara tabi tutulmasina yönelik olarak bir sikâyetleri bulunmamaktadir. Basvurucularin sikâyeti hisselerinin riza disi satilmasina yöneliktir. Bu baglamda Anayasa Mahkemesince incelenecek mesele, basvurucularin hisselerinin rizalari disinda satilmasi biçimindeki bir aracin somut olayin kosullari çerçevesinde mülkiyet hakkina en hafif müdahale teskil eden araç, diger bir ifadeyle son çare olup olmadigidir.
102. Yukarida ifade edildigi gibi 6306 sayili Kanun'da öngörülen kisitlamalarin temel amaci riskli yapilarin bulundugu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarina uygun, saglikli ve güvenli yasama çevrelerini teskil etmek üzere iyilestirme, tasfiye ve yenileme faaliyetlerinin yapilmasidir (bkz. § 93). 6306 sayili Kanun'un 6. maddesi iyilestirme, tasfiye ve yenileme uygulamalarinin öncelikle maliklerince yapilmasini öngörmüstür. Ancak maliklerin tümünün tasinmazin degerlendirilme yöntemi hakkinda hemfikir olmamasi ihtimalini de gözeten kanun koyucu degerlendirme yöntemine riza göstermeyen ve azinlikta kalan paydaslarin rizasina mutlak üstünlük tanimamis, Kanun'un öngördügü amaç çerçevesinde uygulama yapilmasinin akamete ugramasini önlemek adina paydaslarin hisse itibariyla üçte iki çogunlugunun kararini yeterli görmüstür. Riskli yapilarin bulundugu alanlarin yenilenmesinin ve iyilestirilmesinin mal ve can güvenligi yönünden sagladigi kamusal menfaat gözetildiginde hissedarlarin üçte biri veya daha az kisminin degerlendirme yöntemi konusundaki olumsuz iradelerine geçerlilik taninmamasinin ve riza göstermeyen paydaslarin hisselerinin satilmasinin öngörülmesinin kamu makamlarinin takdir yetkisi dâhilinde oldugu sonucuna ulasilmistir (benzer yöndeki degerlendirme için bkz. F. E. , B. No: 2018/16483, 14/9/2021, s 64).
103. Malikler Kurulunun üçte iki çogunlugunun tasinmazin yeni paylasim sekline iliskin kararina riza göstermeyen hissedarlarin paylarinin satilmasi yolunda düzenleme yapilmasi kamu makamlarinin takdir yetkisinde olsa da bu durum, Idarenin söz konusu yetkisini keyfî bir biçimde kullanabilecegi anlamina gelmemektedir. Bu baglamda hissedarlarin yeterli bir müzakere sonucu bir karara varmis olmasi, bu kararin azinlikta kalan hissedarlarin menfaatlerini açik bir biçimde zedelememesi gerekir. Azinlikta kalan hissedarlarin, kendi çikarlarina açikça aykiri olan, tasinmazin eski durumuna kiyasla açik dengesizlikler içeren bir projeyi kabul etmeye zorlayan karara istirak etmemis olmalari hisselerin satisi gibi agir bir müdahaleyi haklilastirmamaktadir. Azinlikta kalan paydaslarin hisselerinin Malikler Kurulunun çogunlugunca kararlastirilan yeni paylasim yöntemine yönelik itirazlari yargisal bir merci tarafindan dinlenerek ilgili ve yeterli gerekçeyle karsilanmadan satisa çikarilmasi hâlinde en hafif zedeleyici araca basvuruldugu söylenemeyecektir. Dolayisiyla azinlikta kalan hissedarlarin teklif edilen yeni paylasim sekline yönelik iddialarinin incelenip incelenmedigi müdahalenin gerekliligi baglaminda oldukça önem tasimaktadir.
104. Somut olayda üçte iki çogunlugun kararina istirak etmeyen basvurucularin çogunluk kararina karsi iki farkli yargisal yola basvurduklari görülmektedir. Basvurucular öncelikle Asliye Hukuk Mahkemesinde Malikler Kurulu kararinin iptali ve kat karsiligi insaat sözlesmesinin düzeltilmesi istemiyle dava açmistir. Bu davada binanin eski hâlinde dört isyeri ve bir mesken olmak üzere toplam bes bagimsiz bölüme sahip iken çogunluk tarafindan kabul edilen projeye göre kot seviyesinin altinda iki bagimsiz bölümün basvuruculara verildigi, kat karsiligi insaat sözlesmesinin toplantidan önce ve basvurucularla müzakere edilmeden noterde imzalandigi ve çogunlugun lehine oldugu ileri sürülmüstür. Asliye Hukuk Mahkemesi basvurucularin hisselerinin -davanin açilmasindan sonra- Idare tarafindan satildigini gözeterek basvurucularin mülkiyet hakkinin sona erdigi neticesine ulasmis ve davanin konusuz kalmasi nedeniyle karar verilmesine yer olmadigina karar vermistir.
105. Basvurucular ayni iddialari satis kararinin iptali istemiyle Idare Mahkemesinde açtiklari davada da ileri sürmüstür. Idare Mahkemesi davayi reddederken basvurucularin bu iddialarina yönelik olarak 16/100 oranindaki hisselerinin yeni paylasimda da degismedigi, ayrica dört isyerinin aslinda tek bir bagimsiz bölüm oldugu hâlde fiilen dörde bölünerek kiralandigi vurgusunu yapmistir. Bununla birlikte Bölge Idare Mahkemesi istinaf isteminin reddine iliskin kararinda Idare Mahkemesi kararinda yer alan bu gerekçenin karar metninden çikartilmasina karar vermistir. Bölge Idare Mahkemesi davanin konusunun satis kararinin hukukiliginin denetlenmesiyle sinirli oldugunu, Malikler Kurulu kararinin davaya konu olmadigini kabul ederek bu sonuca ulasmistir.
106. Bu durumda basvurucunun Malikler Kurulu kararina yönelik sikâyetlerinin hiçbir yargi mercii tarafindan incelenmedigi anlasilmaktadir. Yukarida açiklandigi üzere Malikler Kurulunun tasinmazin degerlendirme biçimini belirleyen kararinin taraflarin menfaatlerine uygun ve hakkaniyetli olmasi mülkiyet hakkina yapilan müdahalenin ölçülülük sartlarindandir.
107. Idare Mahkemesi kararinda basvurucularin hisse miktarinin degismedigine ve dört isyerinin gerçekte tek bir bagimsiz bölüm olduguna vurgu yapilarak basvurucularin tasinmazin yeni paylasim biçimine yönelik iddialari degerlendirilmis ise de Bölge Idare Mahkemesi bu degerlendirmeleri içeren kismi ilk derece mahkemesi kararinin gerekçesinden çikarmistir. Bölge Idare Mahkemesinin kabulüne göre Malikler Kurulu karari davanin konusunu olusturmamaktadir. Oysa Malikler Kurulu karari davanin konusunu olusturmasa da basvuruculara teklif edilen yeni paylasim seklinin kabul edilmemesi satis kararinin temel sebebini teskil etmektedir. Satis kararinin hukukiliginin denetlenmesi basvurucularin yeni paylasim sekline riza göstermemelerinin hakli bir temele dayanip dayanmadiginin da incelenmesini gerektirmektedir. Yeni paylasim seklinin dengeli ve adil olup olmadigi incelenmeden satis kararinin hukukiligi yönünden yapilacak bir denetimin gerçek manada yargisal bir denetim oldugundan söz edilemez. Aksi takdirde idare mahkemesi salt seklî bir denetim yapmis olur. Dolayisiyla Bölge Idare Mahkemesinin basvurucularin tasinmazin yeni paylasim sekline yönelik itirazlarini inceleme disi birakan yaklasimi Anayasa'nin 35. maddesinin devlete yükledigi gerekliliklere uygun bir denetim yapilmamasi sonucunu dogurmustur.
108. Öte yandan Idare Mahkemesinin yeni paylasim seklindeki hisse oraninin eski paylasim yöntemine uygun olup olmadigiyla sinirlayan denetiminin de Anayasa'nin 35. maddesindeki güvencelere uygun oldugu söylenemez. Anayasa'nin 35. maddesinin aradigi manada bir denetim yeni paylasim seklinin ekonomik yönden dengeli olup olmadiginin incelenmesini gerektirmektedir. Bu da gerekirse bilirkisi incelemesi yapilmasiyla anlasilabilecek bir husustur. Idare Mahkemesinin yeni paylasim seklinin adil ve dengeli olup olmadigi yolunda -gerekirse bilirkisi görüsünü alarak- bir inceleme yapmadan salt seklî denetimle yetinmesi basvurucularin hisselerinin satisinin son çare olup oldugunun gösterilememesi neticesini husule getirmistir.
109. Kuskusuz basvurucularin dört isyerinin gerçekte tek bir bagimsiz bölüm olup olmadigi meselesi de önem tasimaktadir. Basvurucularin bir bagimsiz bölümü fiilen dörde bölerek kullandiklarinin tespiti hâlinde bu durumun dikkate alinmasi gerektigi tabiidir. Ancak derece mahkemelerinin bu durumu dahi netlestiremedikleri görülmektedir. Kaldi ki bu durum sabit görülse bile tek basina bu olgu yeni paylasim modelinin adil ve dengeli olup olmadigi yönünden ilgili ve yeterli bir denetim yapildigini göstermemektedir.
110. Yukarida yapilan açiklamalar bir bütün olarak degerlendirildiginde basvurucularin hisselerinin satilmasinin son çare oldugunun kamu makamlarinca ortaya konulamadigi sonucuna ulasilmistir.
111. Müdahalenin gerekli, dolayisiyla son çare olmadiginin tespiti hâlinde kural olarak orantililik ölçütü yönünden ayrica bir inceleme yapilmasina gerek görülmemektedir. Bununla birlikte somut olayin kosullari dikkate alindiginda orantililik ölçütü yönünden de denetim yapilmasinin gerekli oldugu degerlendirilmistir.
(iii) Orantililik
112. Hisselerinin iradeleri disinda satilmasi suretiyle basvuruculara yüklenen külfetin dengelenmesinde tasinmazin gerçek degerinin ödenmesi önem tasimaktadir. Bu kapsamda ilk olarak vurgulanacak husus hissesi satilan paydasin bedelsiz olarak mülkünden yoksun kalmadigidir. Degerlendirme yöntemine riza göstermeyen paydasin hissesinin satilmasi ona oldukça agir bir külfet yüklemektedir. Ancak bu külfet hissenin rayiç bedelinin paydasa ödenmesi suretiyle telafi edilmektedir. Bu baglamda degerleme ve satis isleminin satis talep eden paydaslar tarafindan degil Çevre ve Sehircilik Müdürlügünce yapilmasi önemli bir güvence teskil etmektedir. Ayrica Çevre ve Sehircilik Bakanliginin degerleme ve satis islemine karsi idari yargida dava yolu açik olup tasinmazin rayiç bedelinin düsük belirlendigi iddialarinin yargi mercilerince denetlenmesi mümkündür. Tüm bunlar gözetildiginde hissesi satilan malikin menfaatlerinin de yeterince hesaba katildigi ve ona yüklenen külfeti dengeleyecek mekanizmalarin yasal düzeyde mevcut oldugu kanaatine varilmistir (F. E, s 65).
113. Yasal düzeyde yeterli görülen usul güvencelerinin fiilen saglanip saglanmadiginin da irdelenmesi gerekir. Somut olayda basvurucularin hisselerinin rayiç bedeli Idare tarafindan 6.396.000 TL olarak tespit edilmis, ihale sonucunda basvurucularin hisseleri paydaslardan biri olan A.Y.ye 6.400.000 TL bedelle satilmis, satis bedeli basvuruculara ödenmistir. Basvurucular Idare Mahkemesindeki dava dilekçesinde hisselerinin rayiç bedelinin düsük belirlendigine yönelik iddialar ileri sürmüstür. Bu baglamda basvurucular emsal teskil edecegini düsündükleri iki raporu Idare Mahkemesine sunmus, hisselerinin metrekare birim degerinin 39.000 TL degil, 79.841 TL oldugunu savunmustur. Buna karsilik Idare Mahkemesinin basvurucularin rayiç bedelin düsük belirlendigi iddiasiyla ilgili olarak hiçbir degerlendirme yapmadigi, davanin bu kismini görev yönünden reddettigi görülmektedir.
114. Basvurucularin hisselerinin degerinin takdir edilmesine iliskin isleme karsi açilacak davada görevli mahkemenin hangisi oldugunu degerlendirmek Anayasa Mahkemesinin görevi degildir. Anayasa Mahkemesinin görevi bu yorumun keyfîlik ve bariz takdir hatasi içerip içermedigini denetlemekten ibarettir. Idare Mahkemesinin dayandigi 6100 sayili Kanun hukuk (adliye) mahkemelerinin kendi aralarindaki görev ve yetki kurallarini düzenlemektedir. Bu husus gözetildiginde söz konusu Kanun'un 2. maddesinin (1) numarali fikrasindaki hükmün mal varligi haklarina iliskin olarak adli yarginin görevine giren uyusmazliklara adli yarginin içindeki hangi mahkemenin bakacagini düzenledigi anlasilmaktadir. 6100 sayili Kanun idari islemlere karsi açilacak davalari kural olarak düzenlemediginden mal varligini etkileyen idari islemlere iliskin davalarin da asliye hukuk mahkemesinde açilacaginin kabulü oldukça zorlama ve kabul edilebilir olmayan bir yorumdur.
115. Öte yandan bir an için -idari islemler de dâhil olmak üzere- mal varligini etkileyen tüm davalarin asliye hukuk mahkemesinde açilacagi kabul edilse bile bu durumda Idare Mahkemesinin basvurucularin adli yargida dava açarak bunun neticelenmesini beklemeden ihale islemini karara baglamasi, basvurucunun mülkiyet hakkiyla ilgili sikâyetinin incelenmemesi sonucunu dogurmustur. Basvurucularin ihalenin iptalini istemesinin esas sebebi hisselerinin degerinin düsük belirlendigini, buna bagli olarak gerçek degerinin altinda satildigini düsünmüs olmasidir. Ihalenin iptali istemiyle açilan bir davada çözüme kavusturulmasi beklenen en önemli mesele satilan mal varliginin degeridir. Satilan malin bedelinin usulüne uygun olarak tespit edilip edilmedigi incelenmeyecekse ihalenin iptali istemiyle dava açilmasinin bir anlami kalmaz. Bedel tespitine iliskin meselenin adli yargida açilacak bir davayla çözüme kavusturulmasi gerektigi düsünülüyorsa bu takdirde bedel tespitine iliskin uyusmazlik sonuçlanmadan ihalenin iptali davasinin karara baglanmasi yargisal denetimin içinin bosalmasina yol açar. Kaldi ki kisinin mülkiyet hakki üzerinde sonuç doguran bir islemi unsurlarina ayirarak söz konusu islemin sebep unsurunu olusturan hazirlik islemini ana islemden bagimsiz olarak ayri bir davaya konu etmesini sart kosmak kisiye gereksiz ve asiri bir külfet yükleyebilir.
116. Ayrica Idare Mahkemesinin satis islemine karsi açilan davanin reddedilmis oldugunu gözeterek ihalenin hukuka uygun olduguna karar verdigi görülmektedir. Diger bir ifadeyle Idare Mahkemesi satis isleminin hukuka uygun olmasinin otomatik olarak ihalenin de hukuka uygun olmasi sonucunu dogurdugu kabulünden hareket etmistir. Idare Mahkemesinin bu yaklasimi, ihale isleminin tam bir hukuksal denetime tabi tutulmamasi riskini ortaya çikarmaktadir. Zira ihalenin yapilabilmesi için Idare tarafindan satis karari alinmasi zorunlu olsa da satis kararinin bulunmasi ve hukuka uygun olmasi ihalenin hukuka uygunlugunun tek kosulu degildir. Ihalenin kosullarindan biri de satisa çikarilacak hisselerin degerinin Idarece usulüne uygun olarak tespit edilmis olmasidir. Hisselerin degerinin tespitindeki usulsüzlükler de ihale isleminin hukukiligini etkilemektedir. Dolayisiyla Idare Mahkemesinin ihale isleminin hukukiliginin denetimini satis kararinin hukuka uygunlugunun incelenmesine indirgeyen yorumu yargisal denetimi etkili olmaktan çikarmistir.
117. Tüm bu hususlar gözetildiginde ihalenin iptali istemiyle açilan davanin en önemli meselesi olan hisselerin degerinin usulüne uygun olarak tespit edilip edilmedigi sorunu çözüme kavusturulmadan, basvurucularin deger takdirine ve satis bedeline yönelik itirazlari incelenmeden karara baglanmasi, hisselerinin iradeleri disinda satilmasi suretiyle mülkiyet hakkina yapilan müdahaleyle basvuruculara yüklenen külfetin dengelenmesi amaciyla getirilen güvencelerin somut olayda saglanmamasi sonucunu dogurmustur. Bu durumda basvurucularin mülkiyet hakkina yapilan müdahalenin ayni zamanda orantili da olmadigi kanaatine ulasilmistir.
118. Açiklanan gerekçelerle Anayasa'nin 35. maddesinde güvence altina alinan mülkiyet hakkinin ihlal edildigine karar verilmesi gerekir.
C. 6216 Sayili Kanun'un 50. Maddesi Yönünden
119. 30/3/2011 tarihli ve 6216 sayili Anayasa Mahkemesinin Kurulusu ve Yargilama Usulleri Hakkinda Kanun'un 50. maddesinin ilgili kismi söyledir:
"(1) Esas inceleme sonunda, basvurucunun hakkinin ihlal edildigine ya da edilmedigine karar verilir. Ihlal karari verilmesi hâlinde ihlalin ve sonuçlarinin ortadan kaldirilmasi için yapilmasi gerekenlere hükmedilir…
(2) Tespit edilen ihlal bir mahkeme kararindan kaynaklanmissa, ihlali ve sonuçlarini ortadan kaldirmak için yeniden yargilama yapmak üzere dosya ilgili mahkemeye gönderilir. Yeniden yargilama yapilmasinda hukuki yarar bulunmayan hâllerde basvurucu lehine tazminata hükmedilebilir veya genel mahkemelerde dava açilmasi yolu gösterilebilir. Yeniden yargilama yapmakla yükümlü mahkeme, Anayasa Mahkemesinin ihlal kararinda açikladigi ihlali ve sonuçlarini ortadan kaldiracak sekilde mümkünse dosya üzerinden karar verir."
120. Basvurucular; ihlalin tespit edilmesi ile yargilamanin yenilenmesine hükmedilmesi, bunun mümkün olmamasi hâlinde 5.364.660 TL maddi tazminata karar verilmesi talebinde bulunmustur. Basvurucular ayrica birlesen her üç basvuruda da kisi basi 50.000 TL manevi tazminata hükmedilmesini istemistir.
121. Anayasa Mahkemesinin Mehmet Dogan ([GK], B. No: 2014/8875, 7/6/2018) kararinda ihlal sonucuna varildiginda ihlalin nasil ortadan kaldirilacagi hususunda genel ilkeler belirlenmistir. Anayasa Mahkemesi diger bir kararinda ise bu ilkelerle birlikte ihlal kararinin yerine getirilmemesinin sonuçlarina da deginmis ve bu durumun ihlalin devami anlamina gelecegi gibi ilgili hakkin ikinci kez ihlal edilmesiyle sonuçlanacagina isaret etmistir (Aligül Alkaya ve digerleri (2), B. No: 2016/12506, 7/11/2019).
122. Bireysel basvuru kapsaminda bir temel hakkin ihlal edildigine karar verildigi takdirde ihlalin ve sonuçlarinin ortadan kaldirildigindan söz edilebilmesi için temel kural, mümkün oldugunca eski hâle getirmenin yani ihlalden önceki duruma dönülmesinin saglanmasidir. Bunun için ise öncelikle ihlalin kaynagi belirlenerek devam eden ihlalin durdurulmasi, ihlale neden olan karar veya islemin ve bunlarin yol açtigi sonuçlarin ortadan kaldirilmasi, varsa ihlalin sebep oldugu maddi ve manevi zararlarin giderilmesi, ayrica bu baglamda uygun görülen diger tedbirlerin alinmasi gerekmektedir (Mehmet Dogan, ss 55, 57).
123. Ihlalin mahkeme kararindan kaynaklandigi veya mahkemenin ihlali gideremedigi durumlarda Anayasa Mahkemesi, 6216 sayili Kanun'un 50. maddesinin (2) numarali fikrasi ile Anayasa Mahkemesi Içtüzügü’nün 79. maddesinin (1) numarali fikrasinin (a) bendi uyarinca ihlalin ve sonuçlarinin ortadan kaldirilmasi için yeniden yargilama yapilmak üzere kararin bir örneginin ilgili mahkemeye gönderilmesine hükmeder. Anilan yasal düzenleme, usul hukukundaki benzer hukuki kurumlardan farkli olarak ihlali ortadan kaldirmak amaciyla yeniden yargilama sonucunu doguran ve bireysel basvuruya özgülenen bir giderim yolunu öngörmektedir. Bu nedenle Anayasa Mahkemesi tarafindan ihlal kararina bagli olarak yeniden yargilama karari verildiginde usul hukukundaki yargilamanin yenilenmesi kurumundan farkli olarak ilgili mahkemenin yeniden yargilama sebebinin varligini kabul hususunda herhangi bir takdir yetkisi bulunmamaktadir. Dolayisiyla böyle bir kararin kendisine ulastigi mahkemenin yasal yükümlülügü, ilgilinin talebini beklemeksizin Anayasa Mahkemesinin ihlal karari nedeniyle yeniden yargilama karari vererek devam eden ihlalin sonuçlarini gidermek üzere gereken islemleri yerine getirmektir (Mehmet Dogan, ss 58, 59; Aligül Alkaya ve digerleri (2), ss 57-59, 66, 67).
124. Incelenen basvuruda, Asliye Hukuk Mahkemesince ihtiyati tedbir kararinin kaldirilmasi sebebiyle basvurucularin -hisselerinin mülkiyetini yitirmeden önce- Malikler Kurulu kararinin hukukiligine iliskin sikâyetlerini denetlettirme imkânindan mahrum birakilmasi nedeniyle mülkiyet hakkiyla baglantili olarak etkili basvuru hakkinin ihlal edildigi sonucuna ulasilmistir. Dolayisiyla mülkiyet hakkiyla baglantili olarak etkili basvuru hakki ihlali Asliye Hukuk Mahkemesi kararindan kaynaklanmistir.
125. Ihlalin tedbire iliskin karardan kaynaklandigi gözetildiginde etkili basvuru hakkiyla baglantili olarak mülkiyet hakkinin ihlalinin sonuçlarinin ortadan kaldirilmasi için yeniden yargilama yapilmasinda hukuki yarar görülmemistir. Bununla birlikte ihlalin tespit edilmesinin basvurucularin ugradigi zararlarin giderilmesi bakimindan yetersiz kalacagi açiktir. Dolayisiyla eski hâle getirme kurali çerçevesinde ihlalin bütün sonuçlariyla ortadan kaldirilabilmesi için etkili basvuru hakkiyla baglantili olarak mülkiyet hakkinin ihlali nedeniyle yalnizca ihlal tespitiyle giderilemeyecek olan manevi zararlari karsiliginda basvuruculara net 17.500 TL manevi tazminatin müstereken ödenmesine karar verilmesi gerekir.
126. Ayrica basvurucularin hisselerinin satilmasinin gerekli -son çare- olup olmadigi ortaya konulmadan satilmasi ve hisselerin degerinin tespitine yönelik iddialarin incelenmemesi nedeniyle mülkiyet hakkinin ihlal edildigi kanaatine varilmistir. Dolayisiyla satis kararina karsi açilan davadaki ihlal, Idarenin isleminden; ihalenin iptali istemiyle açilan davadaki ihlal ise mahkeme kararindan kaynaklanmistir. Bununla birlikte satis kararindan kaynaklanan ihlali mahkemeler de giderememistir.
127. Bu durumda mülkiyet hakkinin ihlalinin sonuçlarinin ortadan kaldirilmasi için yeniden yargilama yapilmasinda hukuki yarar bulunmaktadir. Yapilacak yeniden yargilama ise bireysel basvuruya özgü düzenleme içeren 6216 sayili Kanun'un 50. maddesinin (2) numarali fikrasina göre ihlalin ve sonuçlarinin ortadan kaldirilmasina yöneliktir. Bu kapsamda yapilmasi gereken is, yeniden yargilama karari verilerek Anayasa Mahkemesini ihlal sonucuna ulastiran nedenleri gideren, ihlal kararinda belirtilen ilkelere uygun yeni bir karar verilmesinden ibarettir. Bu sebeple kararin bir örneginin yeniden yargilama yapilmak üzere Istanbul 4. Idare Mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmektedir.
128. Mülkiyet hakkinin ihlalinin ve sonuçlarinin ortadan kaldirilmasi için yeniden yargilamanin yeterli bir giderim saglayacagi anlasildigindan tazminat talebinin reddine karar verilmesi gerektigi sonucuna ulasilmistir.
129. Dosyadaki belgelerden tespit edilen 846,90 TL harç ve 4.500 TL vekâlet ücretinden olusan toplam 5.346,90 TL yargilama giderinin basvuruculara müstereken ödenmesine karar verilmesi gerekir.
VI. HÜKÜM
Açiklanan gerekçelerle;
A. 1. Mülkiyet hakkiyla baglantili olarak etkili basvuru hakkinin ihlal edildigine iliskin iddianin KABUL EDILEBILIR OLDUGUNA,
2. Mülkiyet hakkinin ihlal edildigine iliskin iddianin KABUL EDILEBILIR OLDUGUNA,
B. 1. Anayasa’nin 35. maddesinde güvence altina alinan mülkiyet hakki ile baglantili olarak Anayasa'nin 40. maddesinde düzenlenen etkili basvuru hakkinin IHLAL EDILDIGINE,
2. Anayasa'nin 35. maddesinde güvence altina alinan mülkiyet hakkinin IHLAL EDILDIGINE,
C. Kararin bir örneginin mülkiyet hakkinin ihlalinin sonuçlarinin ortadan kaldirilmasi için yeniden yargilama yapilmak üzere Istanbul 4. Idare Mahkemesine (E.2016/1475, K.2017/1353; E.2017/164, k.2017/2289) GÖNDERILMESINE,
D. Basvuruculara net 17.500 TL manevi tazminatin MÜSTEREKEN ÖDENMESINE,
E. 846,90 TL harç ve 4.500 TL vekâlet ücretinden olusan toplam 5.346,90 TL yargilama giderinin basvuruculara MÜSTEREKEN ÖDENMESINE,
F. Ödemelerin, kararin tebligini takiben basvurucularin Hazine ve Maliye Bakanligina basvuru tarihinden itibaren dört ay içinde yapilmasina, ödemede gecikme olmasi hâlinde bu sürenin sona erdigi tarihten ödeme tarihine kadar geçen süre için yasal FAIZ UYGULANMASINA,
G. Kararin bir örneginin Adalet Bakanligina GÖNDERILMESINE 10/2/2022 tarihinde OYBIRLIGIYLE karar verildi.