vioft2nnt8|2000BDFC6638|yunusbirbilen|tbl_sayfa|metin|0xfdff4e9c000000000c02000001000100Uzun süreli kira sözlesmelerinde edimler arasindaki dengenin asiri bozulmasi sonucu, günün sartlarina göre kira bedelinin uyarlanmasi istemi. T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAIRESI E. 2020/2910 K. 2020/6680 T. 17.11.2020 KIRA BEDELININ UYARLANMASI ISTEMI Taraflar Arasinda Geçerli Kabul Edilen Kira Sözlesmesi 15 Yil Gibi Uzun Süreli Olup Uzun Süreli Kira Sözlesmelerinde Edimler Arasindaki Dengenin Asiri Bozulmasi ve Sözlesmenin Taraflar Açisindan Çekilmez Hale Gelmesi Halinde Kira Parasinin Günün Ekonomik Kosullarina Uyarlanmasi Için Her Zaman Uyarlama Davasi Açilabilecegi - Mahkemece Uyarlama Davalarinda Uygulanmasi Gereken Ilke ve Esaslarin Tek Tek Ortaya Konulmasi ve Bilirkisi Kurulundan Rapor Alinmasi Gerektigi BILIRKISI RAPORU Kiralananin Niteligi Kullanma Alani Konumu Bölgedeki Kira Parasini da Etkileyecek Normalin Üstündeki Imar ve Ticaret Degisiklikleri Emsal Kira Paralari Vergi ve Amortisman Giderlerindeki Artislar Döviz Kurlarindaki Ani ve Asiri Inis ve Çikislar ile Ülkeyi Sarsan Ciddi Ekonomik Kriz veya Deprem Sel Yangin Salgin Hastalik Gibi Mücbir Sebep Sayilan Dogal Afetlere Bagli ve Ödeme Esaslarinin Yeniden Düzenlenmesini Gerektirecek Olaylarin Varligi Arastirilip Degerlendirilmek Suretiyle Rapor Alinmasi Gerektigi YANILGILI DEGERLENDIRME Mahkemece Uyarlama Davalarinda Uygulanmasi Gereken Ilke ve Esaslarin Tek Tek Ortaya Konulmasi ve Bilirkisi Kurulundan Rapor Alinmasi Gerektigi - Kira Bedelinin Tespitine Yönelik Yanilgili Degerlendirme ile Verilen Kararin Bozmayi Gerektirdigi 6098/m.138 DAVA ÖZETI : Dava, kira bedelinin uyarlanmasi istemine iliskindir. Taraflar arasinda geçerli kabul edilen kira sözlesmesi 15.05.2004 baslangiç tarihli ve 15 yil gibi uzun süreli olup kiraya veren davaci, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere degisen hal ve sartlara göre kira bedelinin uyarlanmasini talep etmistir. Uzun süreli kira sözlesmelerinde edimler arasindaki dengenin asiri bozulmasi ve sözlesmenin taraflar açisindan çekilmez hale gelmesi halinde kira parasinin günün ekonomik kosullarina uyarlanmasi için her zaman uyarlama davasi açilabilir. O halde Mahkemece yapilacak is; az yukarida açiklanan uyarlama davalarinda uygulanmasi gereken ilke ve esaslar, belirtildigi sekilde tek tek ortaya konulmali ve konularinda uzman üç kisilik bilirkisi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananin niteligi, kullanma alani, konumu, bölgedeki kira parasini da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret degisiklikleri, emsal kira paralari, vergi ve amortisman giderlerindeki artislar, döviz kurlarindaki ani ve asiri inis ve çikislar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangin, salgin hastalik gibi mücbir sebep sayilan dogal afetlere bagli ödeme esaslarinin yeniden düzenlenmesini gerektirecek olaylarin varligi arastirilip degerlendirilmek suretiyle bir rapor alinmali ve hasil olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanilgili degerlendirme ile kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykiri olup bozmayi gerektirmistir. DAVA : Taraflar arasindaki uyarlama davasinin mahkemece yapilan yargilamasi sonucunda, davanin kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresinde davali vekili tarafindan temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kagitlar okunup geregi düsünüldü: KARAR : Davaci, cebri icra yoluyla 160.000 TL karsiligi satin alarak dava konusu tasinmazin maliki oldugunu, cebri icra islemleri devam ederken ... ile ...’in dava disi ... Süpermarketleri Tic.A.S. ile 01.06.2007 baslangiç tarihli 15 yil süreli aylik 1.850 TL bedelli kira sözlesmesi yaptiklarini, bir süre sonra sözlesmenin davali ...S.'ne devredildigini, taraflar arasinda yürürlükte olan kira sözlesmesinin 01.06.2007 yilinda akdedilmis olup aradan 7 sene 6 ay geçtigini ve sözlesmenin bitmesine 8 sene kaldigini ancak ödenen 3.000 TL kiranin emsallere göre çok düsük oldugunu oysaki mecurun bulundugu yerde gayrimenkul kira degerlerinin büyük artis gösterdigini belirterek kira bedelinin aylik 6.000 TL olarak uyarlanmasina karar verilmesini talep etmistir. Davali, uyarlama kosullarinin olusmadigini savunarak davanin reddini dilemistir. Mahkemece; davanin kabulü ile dava tarihinden itibaren aylik kira bedelinin 6.400 TL net, 8.000 TL brüt olarak tespitine dair verilen hükmün, Dairemizin 02.05.2019 tarih ve 2017/6576 E.-2019/4030 K.sayili ilami ile; uyarlama sartlarinin varligi arastirilip degerlendirilmek suretiyle bir rapor alinmasi ve hasil olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanilgili degerlendirme ile yazili sekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesinin usul ve yasaya aykiri oldugu; öte yandan mahkemenin islah dilekçesine deger vererek aylik kira parasini bilirkisi raporu ve islah talebi dogrultusunda tespit etmesinin de hatali bulundugu gerekçesiyle bozulmasina karar verilmistir. Mahkemece; bozma ilamina uyma karari verilerek yapilan yargilama sonucunda; davanin kabulü ile dava tarihinden itibaren aylik kira bedelinin brüt 6.000 TL olarak tespitine karar verilmis, hüküm davali vekili tarafindan temyiz edilmistir. 1-Kural olarak bozma kararina uyan mahkeme, artik bozma karari geregince islem yapmak ve hüküm vermek zorundadir. Çünkü, mahkemenin bozma kararina uymasi ile bozma karari lehine olan taraf yararina bir usuli müktesep (kazanilmis) hak dogmustur. Bu kazanilmis hak yeni bir hükümle ortadan kaldirilamaz. Bozulan bir hükmün, bozma sebepleri disinda kalan kisimlari kesinlesir. Bozma kararina uyan mahkeme, bozma kararinin kapsami disinda kalmis olmasi nedeniyle; kesinlesen kisimlar hakkinda yeniden inceleme yaparak karar veremez. Zira, kesinlesmis olan kisimlar, lehine olan taraf yararina bir usulü müktesep hak teskil eder. Mahkemece bozma ilamina uyuldugu halde geregi yerine getirilmemis, bozmaya uygun karar verilmemistir. Söyle ki; Dairece uyarlama davalarinda uygulanmasi gereken kurallar belirtilerek bunlarin tek tek ortaya konulmasi ve tüm bu veriler, kiralananin niteligi, kullanma alani, konumu, bölgedeki kira parasini da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret degisiklikleri, emsal kira paralari, vergi ve amortisman giderlerindeki artislar, döviz kurlarindaki ani ve asiri inis ve çikislar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya dogal afetlere bagli ödeme esaslarinin yeniden düzenlenmesini gerektirecek olaylarin varligi arastirilip degerlendirilmesi suretiyle konularinda uzman üç kisilik bilirkisi kurulundan bir rapor alinarak hasil olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanilgili degerlendirme ile yazili sekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesinin usul ve yasaya aykiri oldugu; öte yandan mahkemenin islah dilekçesine deger vererek aylik kira parasini bilirkisi raporu ve islah talebi dogrultusunda tespit etmesinin de hatali bulundugu gerekçesiyle karar bozulmustur. Mahkemece, bilirkisi raporunun karar vermeye elverissiz oldugu, uyarlama kosullari üzerinde durulmadigi ve belirtilen hususlari içerir sekilde bilirkisi raporu alinmasi gerektigi isaret edilen bozma ilamina uyulmasina ragmen bozma geregi inceleme yapilmamis, bozma ilami yalnizca islah talebine iliskin verilmis gibi degerlendirilerek, usulüne uygun bilirkisi raporu alinmaksizin karar verilmistir. Hukukumuzda sözlesmeye baglilik (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda ) ve sözlesme serbestligi ilkeleri kabul edilmistir. Bu ilkelere göre, sözlesme yapildigi andaki gibi aynen uygulanmalidir. Es söyleyisle, sözlesme kosullari borçlu için sonradan agirlasmis, edimler dengesi sonradan çikan olaylar nedeni ile degismis olsa bile, borçlu sözlesmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözlesmeye baglilik ilkesi, hukuki güvenlik, dogruluk, dürüstlük kuralinin bir geregi olarak sözlesme hukukunun temel ilkesini olusturmaktadir. Ancak bu ilke özel hukukun diger ilkeleriyle sinirlandirilmistir. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de Islem Temelinin Çökmesi Kurami uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarinin görülebilir oldugu benimsenmistir. Yargitay tarafindan benimsenen ve sözlesmeye baglilik ilkesinin istinasini olusturan, uyarlama davasi 6098 Sayili TBK’nun yasalastirilmasi sirasinda da benimsenerek, 6098 Sayili Yasanin 138. maddesinde “Asiri Ifa Güçlügü” madde basligi altinda, “Sözlesmenin yapildigi sirada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olaganüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çikar ve sözlesmenin yapildigi sirada mevcut olgulari, kendisinden ifanin istenmesini dürüstlük kurallarina aykiri düsecek derecede borçlu aleyhine degistirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemis veya ifanin asiri ölçüde güçlesmesinden dogan haklarini sakli tutarak ifa etmis olursa borçlu, hâkimden sözlesmenin yeni kosullara uyarlanmasini isteme, bu mümkün olmadigi takdirde sözlesmeden dönme hakkina sahiptir. Sürekli edimli sözlesmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkinin yerine fesih hakkini kullanir. Bu madde hükmü yabanci para borçlarinda da uygulanir.” seklinde düzenlenerek mevzuatimiza girmistir. Ilgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, ögreti ve uygulamada sözlesmeye baglilik (ahde vefa) ilkesinin istisnalarindan biri olarak kabul edilen, "islem temelinin çökmesi"ne iliskindir. Imkânsizlik kavramindan farkli olan asiri ifa güçlügüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallaridir. Ancak, sözlesmenin degisen kosullara uyarlanmasi ya da dönme hakkinin kullanilmasi, su dört kosulun birlikte gerçeklesmesine baglidir. a.Sözlesmenin yapildigi sirada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olaganüstü bir durum ortaya çikmis olmalidir. b.Bu durum borçludan kaynaklanmamis olmalidir. c.Bu durum, sözlesmenin yapildigi sirada mevcut olgulari, kendisinden ifanin istenmesini dürüstlük kurallarina aykiri düsecek derecede borçlu aleyhine degistirmis olmalidir. d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemis veya ifanin asiri ölçüde güçlesmesinden dogan haklarini sakli tutarak ifa etmis olmalidir. Maddeye göre, uyarlamanin bütün kosullari gerçeklesmisse borçlu, hâkimden sözlesmenin yeni kosullara uyarlanmasini isteyebilir. Bunun mümkün olmamasi hâlinde borçlu, sözlesmeden dönebilir; sürekli edimli sözlesmelerde ise kural olarak, fesih hakkini kullanir.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasina iliskin ilkelerin yasa maddesi haline getirildigi belirtilmistir. Somut olayda; taraflar arasinda geçerli kabul edilen kira sözlesmesi 15.05.2004 baslangiç tarihli ve 15 yil gibi uzun süreli olup kiraya veren davaci, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere degisen hal ve sartlara göre kira bedelinin uyarlanmasini talep etmistir. Uzun süreli kira sözlesmelerinde edimler arasindaki dengenin asiri bozulmasi ve sözlesmenin taraflar açisindan çekilmez hale gelmesi halinde kira parasinin günün ekonomik kosullarina uyarlanmasi için her zaman “ uyarlama “ davasi açilabilir. O halde Mahkemece yapilacak is; az yukarida açiklanan uyarlama davalarinda uygulanmasi gereken ilke ve esaslar, belirtildigi sekilde tek tek ortaya konulmali ve konularinda uzman üç kisilik bilirkisi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananin niteligi, kullanma alani, konumu, bölgedeki kira parasini da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret degisiklikleri, emsal kira paralari, vergi ve amortisman giderlerindeki artislar, döviz kurlarindaki ani ve asiri inis ve çikislar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangin, salgin hastalik gibi mücbir sebep sayilan dogal afetlere bagli ödeme esaslarinin yeniden düzenlenmesini gerektirecek olaylarin varligi arastirilip degerlendirilmek suretiyle bir rapor alinmali ve hasil olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanilgili degerlendirme ile yazili sekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykiri olup bozmayi gerektirmistir. 2-Bozma nedenine göre davalinin diger temyiz itirazlarinin bu asamada incelemesine gerek görülmemistir. SONUÇ : Yukarida birinci bentte açiklanan nedenlerle hükmün HUMK'nin 428. maddesi geregince davali yararina BOZULMASINA, ikinci bentte açiklanan nedenlerle davalinin diger temyiz itirazlarinin bu asamada incelenmesine yer olmadigina, pesin alinan temyiz harcinin istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayili HMK'nin Geçici Madde 3 atfiyla 1086 sayili HUMK'nin 440. maddesi geregince tebligden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açik olmak üzere, 17.11.2020 tarihinde oy birligi ile karar verildi. kazanci.com.tr
Uzun süreli kira sözlesmelerinde edimler arasindaki dengenin asiri bozulmasi sonucu, günün sartlarina göre kira bedelinin uyarlanmasi istemi.
T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAIRESI E. 2020/2910 K. 2020/6680 T. 17.11.2020
Taraflar Arasinda Geçerli Kabul Edilen Kira Sözlesmesi 15 Yil Gibi Uzun Süreli Olup Uzun Süreli Kira Sözlesmelerinde Edimler Arasindaki Dengenin Asiri Bozulmasi ve Sözlesmenin Taraflar Açisindan Çekilmez Hale Gelmesi Halinde Kira Parasinin Günün Ekonomik Kosullarina Uyarlanmasi Için Her Zaman Uyarlama Davasi Açilabilecegi - Mahkemece Uyarlama Davalarinda Uygulanmasi Gereken Ilke ve Esaslarin Tek Tek Ortaya Konulmasi ve Bilirkisi Kurulundan Rapor Alinmasi Gerektigi
BILIRKISI RAPORU
Kiralananin Niteligi Kullanma Alani Konumu Bölgedeki Kira Parasini da Etkileyecek Normalin Üstündeki Imar ve Ticaret Degisiklikleri Emsal Kira Paralari Vergi ve Amortisman Giderlerindeki Artislar Döviz Kurlarindaki Ani ve Asiri Inis ve Çikislar ile Ülkeyi Sarsan Ciddi Ekonomik Kriz veya Deprem Sel Yangin Salgin Hastalik Gibi Mücbir Sebep Sayilan Dogal Afetlere Bagli ve Ödeme Esaslarinin Yeniden Düzenlenmesini Gerektirecek Olaylarin Varligi Arastirilip Degerlendirilmek Suretiyle Rapor Alinmasi Gerektigi
YANILGILI DEGERLENDIRME
Mahkemece Uyarlama Davalarinda Uygulanmasi Gereken Ilke ve Esaslarin Tek Tek Ortaya Konulmasi ve Bilirkisi Kurulundan Rapor Alinmasi Gerektigi - Kira Bedelinin Tespitine Yönelik Yanilgili Degerlendirme ile Verilen Kararin Bozmayi Gerektirdigi
6098/m.138
DAVA ÖZETI : Dava, kira bedelinin uyarlanmasi istemine iliskindir.
Taraflar arasinda geçerli kabul edilen kira sözlesmesi 15.05.2004 baslangiç tarihli ve 15 yil gibi uzun süreli olup kiraya veren davaci, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere degisen hal ve sartlara göre kira bedelinin uyarlanmasini talep etmistir. Uzun süreli kira sözlesmelerinde edimler arasindaki dengenin asiri bozulmasi ve sözlesmenin taraflar açisindan çekilmez hale gelmesi halinde kira parasinin günün ekonomik kosullarina uyarlanmasi için her zaman uyarlama davasi açilabilir. O halde Mahkemece yapilacak is; az yukarida açiklanan uyarlama davalarinda uygulanmasi gereken ilke ve esaslar, belirtildigi sekilde tek tek ortaya konulmali ve konularinda uzman üç kisilik bilirkisi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananin niteligi, kullanma alani, konumu, bölgedeki kira parasini da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret degisiklikleri, emsal kira paralari, vergi ve amortisman giderlerindeki artislar, döviz kurlarindaki ani ve asiri inis ve çikislar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangin, salgin hastalik gibi mücbir sebep sayilan dogal afetlere bagli ödeme esaslarinin yeniden düzenlenmesini gerektirecek olaylarin varligi arastirilip degerlendirilmek suretiyle bir rapor alinmali ve hasil olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanilgili degerlendirme ile kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykiri olup bozmayi gerektirmistir.
DAVA : Taraflar arasindaki uyarlama davasinin mahkemece yapilan yargilamasi sonucunda, davanin kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresinde davali vekili tarafindan temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kagitlar okunup geregi düsünüldü:
KARAR : Davaci, cebri icra yoluyla 160.000 TL karsiligi satin alarak dava konusu tasinmazin maliki oldugunu, cebri icra islemleri devam ederken ... ile ...’in dava disi ... Süpermarketleri Tic.A.S. ile 01.06.2007 baslangiç tarihli 15 yil süreli aylik 1.850 TL bedelli kira sözlesmesi yaptiklarini, bir süre sonra sözlesmenin davali ...S.'ne devredildigini, taraflar arasinda yürürlükte olan kira sözlesmesinin 01.06.2007 yilinda akdedilmis olup aradan 7 sene 6 ay geçtigini ve sözlesmenin bitmesine 8 sene kaldigini ancak ödenen 3.000 TL kiranin emsallere göre çok düsük oldugunu oysaki mecurun bulundugu yerde gayrimenkul kira degerlerinin büyük artis gösterdigini belirterek kira bedelinin aylik 6.000 TL olarak uyarlanmasina karar verilmesini talep etmistir.
Davali, uyarlama kosullarinin olusmadigini savunarak davanin reddini dilemistir.
Mahkemece; davanin kabulü ile dava tarihinden itibaren aylik kira bedelinin 6.400 TL net, 8.000 TL brüt olarak tespitine dair verilen hükmün, Dairemizin 02.05.2019 tarih ve 2017/6576 E.-2019/4030 K.sayili ilami ile; uyarlama sartlarinin varligi arastirilip degerlendirilmek suretiyle bir rapor alinmasi ve hasil olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanilgili degerlendirme ile yazili sekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesinin usul ve yasaya aykiri oldugu; öte yandan mahkemenin islah dilekçesine deger vererek aylik kira parasini bilirkisi raporu ve islah talebi dogrultusunda tespit etmesinin de hatali bulundugu gerekçesiyle bozulmasina karar verilmistir.
Mahkemece; bozma ilamina uyma karari verilerek yapilan yargilama sonucunda; davanin kabulü ile dava tarihinden itibaren aylik kira bedelinin brüt 6.000 TL olarak tespitine karar verilmis, hüküm davali vekili tarafindan temyiz edilmistir.
1-Kural olarak bozma kararina uyan mahkeme, artik bozma karari geregince islem yapmak ve hüküm vermek zorundadir. Çünkü, mahkemenin bozma kararina uymasi ile bozma karari lehine olan taraf yararina bir usuli müktesep (kazanilmis) hak dogmustur. Bu kazanilmis hak yeni bir hükümle ortadan kaldirilamaz. Bozulan bir hükmün, bozma sebepleri disinda kalan kisimlari kesinlesir. Bozma kararina uyan mahkeme, bozma kararinin kapsami disinda kalmis olmasi nedeniyle; kesinlesen kisimlar hakkinda yeniden inceleme yaparak karar veremez. Zira, kesinlesmis olan kisimlar, lehine olan taraf yararina bir usulü müktesep hak teskil eder.
Mahkemece bozma ilamina uyuldugu halde geregi yerine getirilmemis, bozmaya uygun karar verilmemistir. Söyle ki; Dairece uyarlama davalarinda uygulanmasi gereken kurallar belirtilerek bunlarin tek tek ortaya konulmasi ve tüm bu veriler, kiralananin niteligi, kullanma alani, konumu, bölgedeki kira parasini da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret degisiklikleri, emsal kira paralari, vergi ve amortisman giderlerindeki artislar, döviz kurlarindaki ani ve asiri inis ve çikislar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya dogal afetlere bagli ödeme esaslarinin yeniden düzenlenmesini gerektirecek olaylarin varligi arastirilip degerlendirilmesi suretiyle konularinda uzman üç kisilik bilirkisi kurulundan bir rapor alinarak hasil olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanilgili degerlendirme ile yazili sekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesinin usul ve yasaya aykiri oldugu; öte yandan mahkemenin islah dilekçesine deger vererek aylik kira parasini bilirkisi raporu ve islah talebi dogrultusunda tespit etmesinin de hatali bulundugu gerekçesiyle karar bozulmustur. Mahkemece, bilirkisi raporunun karar vermeye elverissiz oldugu, uyarlama kosullari üzerinde durulmadigi ve belirtilen hususlari içerir sekilde bilirkisi raporu alinmasi gerektigi isaret edilen bozma ilamina uyulmasina ragmen bozma geregi inceleme yapilmamis, bozma ilami yalnizca islah talebine iliskin verilmis gibi degerlendirilerek, usulüne uygun bilirkisi raporu alinmaksizin karar verilmistir.
Hukukumuzda sözlesmeye baglilik (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda ) ve sözlesme serbestligi ilkeleri kabul edilmistir. Bu ilkelere göre, sözlesme yapildigi andaki gibi aynen uygulanmalidir. Es söyleyisle, sözlesme kosullari borçlu için sonradan agirlasmis, edimler dengesi sonradan çikan olaylar nedeni ile degismis olsa bile, borçlu sözlesmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözlesmeye baglilik ilkesi, hukuki güvenlik, dogruluk, dürüstlük kuralinin bir geregi olarak sözlesme hukukunun temel ilkesini olusturmaktadir. Ancak bu ilke özel hukukun diger ilkeleriyle sinirlandirilmistir. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de Islem Temelinin Çökmesi Kurami uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarinin görülebilir oldugu benimsenmistir.
Yargitay tarafindan benimsenen ve sözlesmeye baglilik ilkesinin istinasini olusturan, uyarlama davasi 6098 Sayili TBK’nun yasalastirilmasi sirasinda da benimsenerek, 6098 Sayili Yasanin 138. maddesinde “Asiri Ifa Güçlügü” madde basligi altinda, “Sözlesmenin yapildigi sirada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olaganüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çikar ve sözlesmenin yapildigi sirada mevcut olgulari, kendisinden ifanin istenmesini dürüstlük kurallarina aykiri düsecek derecede borçlu aleyhine degistirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemis veya ifanin asiri ölçüde güçlesmesinden dogan haklarini sakli tutarak ifa etmis olursa borçlu, hâkimden sözlesmenin yeni kosullara uyarlanmasini isteme, bu mümkün olmadigi takdirde sözlesmeden dönme hakkina sahiptir. Sürekli edimli sözlesmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkinin yerine fesih hakkini kullanir. Bu madde hükmü yabanci para borçlarinda da uygulanir.” seklinde düzenlenerek mevzuatimiza girmistir. Ilgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, ögreti ve uygulamada sözlesmeye baglilik (ahde vefa) ilkesinin istisnalarindan biri olarak kabul edilen, "islem temelinin çökmesi"ne iliskindir. Imkânsizlik kavramindan farkli olan asiri ifa güçlügüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallaridir. Ancak, sözlesmenin degisen kosullara uyarlanmasi ya da dönme hakkinin kullanilmasi, su dört kosulun birlikte gerçeklesmesine baglidir.
a.Sözlesmenin yapildigi sirada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olaganüstü bir durum ortaya çikmis olmalidir.
b.Bu durum borçludan kaynaklanmamis olmalidir.
c.Bu durum, sözlesmenin yapildigi sirada mevcut olgulari, kendisinden ifanin istenmesini dürüstlük kurallarina aykiri düsecek derecede borçlu aleyhine degistirmis olmalidir.
d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemis veya ifanin asiri ölçüde güçlesmesinden dogan haklarini sakli tutarak ifa etmis olmalidir.
Maddeye göre, uyarlamanin bütün kosullari gerçeklesmisse borçlu, hâkimden sözlesmenin yeni kosullara uyarlanmasini isteyebilir. Bunun mümkün olmamasi hâlinde borçlu, sözlesmeden dönebilir; sürekli edimli sözlesmelerde ise kural olarak, fesih hakkini kullanir.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasina iliskin ilkelerin yasa maddesi haline getirildigi belirtilmistir.
Somut olayda; taraflar arasinda geçerli kabul edilen kira sözlesmesi 15.05.2004 baslangiç tarihli ve 15 yil gibi uzun süreli olup kiraya veren davaci, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere degisen hal ve sartlara göre kira bedelinin uyarlanmasini talep etmistir. Uzun süreli kira sözlesmelerinde edimler arasindaki dengenin asiri bozulmasi ve sözlesmenin taraflar açisindan çekilmez hale gelmesi halinde kira parasinin günün ekonomik kosullarina uyarlanmasi için her zaman “ uyarlama “ davasi açilabilir. O halde Mahkemece yapilacak is; az yukarida açiklanan uyarlama davalarinda uygulanmasi gereken ilke ve esaslar, belirtildigi sekilde tek tek ortaya konulmali ve konularinda uzman üç kisilik bilirkisi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananin niteligi, kullanma alani, konumu, bölgedeki kira parasini da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret degisiklikleri, emsal kira paralari, vergi ve amortisman giderlerindeki artislar, döviz kurlarindaki ani ve asiri inis ve çikislar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangin, salgin hastalik gibi mücbir sebep sayilan dogal afetlere bagli ödeme esaslarinin yeniden düzenlenmesini gerektirecek olaylarin varligi arastirilip degerlendirilmek suretiyle bir rapor alinmali ve hasil olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanilgili degerlendirme ile yazili sekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykiri olup bozmayi gerektirmistir.
2-Bozma nedenine göre davalinin diger temyiz itirazlarinin bu asamada incelemesine gerek görülmemistir.
SONUÇ : Yukarida birinci bentte açiklanan nedenlerle hükmün HUMK'nin 428. maddesi geregince davali yararina BOZULMASINA, ikinci bentte açiklanan nedenlerle davalinin diger temyiz itirazlarinin bu asamada incelenmesine yer olmadigina, pesin alinan temyiz harcinin istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayili HMK'nin Geçici Madde 3 atfiyla 1086 sayili HUMK'nin 440. maddesi geregince tebligden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açik olmak üzere, 17.11.2020 tarihinde oy birligi ile karar verildi.
kazanci.com.tr